房企土地增值税納税籌劃建議探析論文

房地產企業作為我國國民經濟的支柱產業，其主營業務包含開發、建設、銷售三個方面，土地增值税作為重要的税負之一，近年來上繳金額也在隨着房地產市場的不斷增温而不斷上升。對於房地產開發企業來説，做好企業自身的納税籌劃，實現土地增值税的科學合理繳納，對於規避企業發展風險，確保企業的長遠健康發展，降低運營成本，減輕企業納税負擔具有重要的作用。

1 房地產開發企業土地增值税的相關理論

土地增值税的概念是指單位或個人通過轉讓國有土地的使用權以及地上建築物及其周圍附着物的使用權來獲得的一定收入，國家針對企業進行房產所有權出售過程中所獲的增值額進行納税徵收。對於房地產企業來説，無論是轉讓國有土地使用權還是房產使用權的過程中，都會相應的增加銷售收入，因此要承擔土地增值税，成為了納税義務人。只要屬於有償轉讓地面建築物以及附着物，以及國有土地使用權，都要針對增值額繳納土地增值税。增值額的確定是根據納税義務人轉讓過程中所獲的收入再扣除規定扣除的項目金額後的餘額來確定的。

土地增值税允許扣除的項目主要有五類：第一是在開發土地的全過程裏發生的所有成本；第二是在取得土地使用權過程中所支付的金額；第三是需要繳納的相關税費；第四是房屋建設中相關配套設施所要支出的成本；第五是財政部規定的其他可扣除項目，主要是指房地產開發企業根據實際情況計算的金額進行 20% 的扣除。另外，我國土地增值税的税率計算採用四級超額累進方式，即根據增值額的多少確定徵多少税，多增值多徵税，不增值就沒有税費。房地產開發企業進行税收籌劃要求企業能夠嚴格根據法律法規的相關規定，結合自身業務情況調整避税、節税手段，隨着我國税收政策的不斷調整，房地產開發企業也要根據政策和形勢的變化調整自身的納税籌劃，提升自身的生存競爭力。

2 房地產開發企業進行科學納税籌劃的建議

2.1 利用建房與合作方式進行納税籌劃

在現階段我們國家的税法中，享受免除土地增值税的情況為代建和合作房屋，對於房企，可以通過改變合作方式實現避税，比如實現建房方式的改變。詳細的説，企業可以在建樓前就確定住户，並以確定好的住户的名義開展施工建設。這樣可以避免企業產生高額的土地增值税，當然，這樣的建房方式仍然是需要繳納税費的，但是相比較於土地增值税來説，還是可以大大減輕企業的税負的。另外一種方式是合作建房，在我國當前的税法中，合作建房免徵土地增值税。具體是指一方提供資金，一方建房，雙方通過配合實現建築物的建成。也就是指，房企在建房前要先將購房款收齊，形成合作的方式，以自供土地的方式建房，避免產生土地增值税，也是一種合法的避税方式。

2.2 利用房屋價格以及物業類型進行調控

房地產企業可通過合理調控房價來實現自身的納税籌劃。目前我國的土地增值税採取的納税率為四級超額累進税率，即企業繳納的增值税與其增值額之間是正比的關係：企業房屋銷售所獲利潤越高，其要繳納的税額也相應增高；反之則需要繳納的增值税額也有所降低。這當中實際上存在一個納税的臨界點。因此，房地產業在實際操作過程當中，為了能夠實現自身納税額的最低，可對其房屋銷售的價格進行合理的調控，即在一定程度上降低其房屋銷售的價格，並通過降低增值額的方式，來確保實現企業自身有效的納税籌劃。

房地產開發企業在確定房屋價格時要尤其注意，因為這將關係到自身土地增值税屬於哪一級税率，以及最終要繳納多少税費，是否能夠實現合理避税。另外，在房地產開發企業的日常經營中，企業可以根據自身的有效證件和手續來確定增值額，具體可以是建設用地規劃許可證以及工程規劃許可證，在確定了住宅面積後計算增值額，對於出售普通住宅增值在可扣除金額的 20% 內的，可以不用繳納土地增值税。

2.3 通過利息扣除實現避税

通過合理比較和選擇利息支出的扣除方式，能夠實現房地產企業的有效納税籌劃。我國目前納税的相關規定中，有此條例：即房地產企業在房屋開發建設的過程當中，一旦其財務費用當中的利息支出可提供金融機構證明，並且在實際操作過程中，能夠實現按照房地產具體的開發項目來進行計算和分攤，則可以據實扣除，但又不得超出同期同類商業銀行的貸款率計算金額。因此，房地產實際允許扣除的開發費用就等於：企業合法利息支出 +（房地產開發成本 + 獲得土地實際使用權所支出的金額）×5%;反之，則其實際允許扣除的的開發費用就等於：（房地產開發成本 + 獲得土地實際使用權所支出的金額）×10%.在這個過程中，房地產開發企業的財務人員可以根據自身情況選擇扣除項目，主要有兩種方式，並且在實際操作中，要務必根據企業的實際狀況，選擇最適合自身的方式，實現合理避税。

2.4 利用增加扣除項目金額的方式進行納税籌劃

轉移費用，對於房地產開發企業來説，也是增加扣除項目金額的一種有效方式，扣除項目金額增加了，企業增值額降低，繳納的税自然少了。前文中已經提到，企業最終需要繳納的土地增值税為扣除了成本和可扣除項目金額後的餘額來確定税率的，因此合理費用的確定，就能有效降低最終增值金額。在企業扣除成本和費用後，增值額已經確定，扣除項目的金額依靠的是法律規定的合理費用，費用的轉移，比如將職工薪酬、財務費用等必要支出列入其中，就能幫助降低增值額。當然，這樣的方式，並不是所有費用都能夠進行扣除，房地產開發企業在實際操作的過程中，要嚴格區分費用的種類，不能做虛假費用，如果實現合理費用的轉移，幫助自身增加了可扣除金額，就能夠降低最終需要繳納的土地增值税。房地產企業在進行可扣除項目金額扣除的過程中，要注意選擇最佳的成本分配方式，合理分配成本和費用，最大限度的增加可扣除金額，實現土地增值税的合理税務籌劃。

2.5 企業通過分散收益額降低增值金額

房地產開發企業除了上述降低可扣除項目金額的`方式外，還可以分散自身的收益額。在房地產企業運營的過程中，降低土地增值税，實現納税籌劃是目的，而實現的途徑是降低增值額，幫助降低最終應繳納的税額。除了之前提到的建房合作方式、房屋價格的確定、利息扣除、轉移費用之外，分散房產收益也是一個有效的方式，降低企業的收入額，運用科學的方式細分企業房屋銷售收入，降低土地增值税。具體方式是，房產企業在建造好房屋後，要將自身的房屋劃分為不同的種類，銷售時根據客户的需求籤訂不同的合同，讓每一筆收入作為單獨收入，實現土地增值税的納税籌劃。

3 結束語

綜上所述，隨着我國經濟的快速發展，國民經濟水平不斷提升，作為我國重要支柱產業的房地產企業規模和收益都在不斷擴大和提高，在當前，我國大多數正規的房地產開發企業都能有先進的財務管理觀念，注重科學合理避税，能夠重視納税籌劃。土地增值税作為房地產企業承擔的一大税種，對於企業的財務管理水平提出了較高要求。在實際發展過程中，企業要勇於克服困難，不斷更新政策和管理知識，運用科學合理的方式實現土地增值税的納税籌劃，實現自身的發展競爭力和效益的最大化。

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