營改增後房地產增值税涉税風險防範論文

摘要：房地產業是我國經濟發展的支柱性產業之一，2015年5月正式納入營改增試點範圍。隨着2016年5月1日我國實行全國營改增試點，房地產營改增再次引起關注。但是目前理論界仍然熱衷於探討營改增試點對產業結構的影響，卻鮮有研究探討營改增後房地產業增值税涉税風險。實際上，隨着房地產業的發展速度在國內逐漸放緩，營業成本也逐漸凸顯，涉税風險的識別、應對與防範對房地產業結構調整、推動產業持續健康發展、降低產業成本具有重要意義。鑑於此，本文基於房地產業營改增的基礎知識梳理，着重探討營改增後房地產業增值税涉税風險，並在此基礎上提出風險防範措施。期望研究結論為房地產業發展與風險防範有所啟示。

關鍵詞：營改增；房地產；涉税風險

在我國財税改革歷史上，共有過三次重大財税改革，而營改增是我國三次重大財税改革中最重大的一次。營改增是我國“十二五”規劃提出的重點税制改革方案，2012年首次在上海進行試點，2015年將房地產產業納入營改增試點範圍，2016年5月營改增試點全面推向全國全行業。但是由於營改增後增值税的核算難度遠遠大於營業税的核算難度，因此營改增後存在諸多的營業税涉税風險。根據以往研究發現，涉税風險主要包括進項税額扣除中的涉税風險、特殊業務未做視同銷售處理的涉税風險、取得價外費用中隱含的涉税風險、轉讓自行開發房地產時地價款扣除的涉税風險。這些風險是如何形成的且如何去規避這些風險是當下營改增後房地產業管理實踐與理論研究的重點課題。本文試圖基於房地產業營改增的基本梳理，着重探討營改增後房地產業面對的增值税風險是怎樣的，如何規避這些風險。

一、房地產業“營改增”概述

營改增對房地產業的影響非常大，既有積極影響又有消極影響，其中積極影響體現在税負減少、業務整合、納税籌劃等，由於增值税是價外税，營業税是價內税，根據以往研究計算可知，營改增前後的平衡率是56%，即如果房地產企業的`毛利率在56%以下，那麼營改增會降低企業的税負，增加企業利潤，但如果房地產企業的毛利率在56%以上，那麼營改增將會為企業帶來税負的增加，經研究機構測算我國大部分房產企業毛利率均在56%以下。且根據測算，原來的營業税、城建税、教育費附加和土地增值税等綜合税率為14.97%，而營改增後的綜合税率為14.49%。因此營改增降低了房地產產業的税負成本。消極影響主要體現於財務報表，例如增值税抵扣是在取得增值税發票後進行的，而增值税發票是工程結算時取得，折舊需要房地產企業墊付大量資金，房地產是一個資金密集型產業，墊付資金對其而言具有巨大挑戰性。實際上，營改增對產業的最最直接的利益主要體現於可以進行税負抵扣和避免重複徵税兩個方面。

二、“營改增”後房地產業增值税涉税風險

(一)進項税額扣除中的涉税風險

房地產業是一個資金密集型產業，涉及到眾多領域的增值税發票，而進項税額可以抵扣，但是在增值税抵扣時容易形成五方面風險。一是房地產業的建築工人、拆遷補償費用等無法取得增值税發票，不得抵扣。二是在開發階段，從小規模納税人購買的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地產自己生產的石灰、瓦、磚等，這些均不能進行增值税抵扣；採用“甲供材”模式或者清包方式支付施工單位的費用(如設備費用、土建工程施工費、臨時設施、三通一平的施工費)均不能進行抵扣；在開發階段支付給政府部門的報批報建費不能抵扣，主要包括招投標管理費、拆遷管理費、散裝水泥集資費、消防配套設施費、人防報建費、交易中心手續費、標底編制費、質檢費、安檢費等。三是期間費用中娛樂服務和居民日常服務、餐飲服務、貸款服務、購進的旅客運輸服務的費用均不能抵扣進項税額。此外，在建築期間的交際支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常損失，在材料等運輸過程中的非正常損失不得抵扣；五是過渡期間營改增之前交易的材料，在營改增之後取得增值税發票不得抵扣。

(二)特殊業務未做視同銷售處理的涉税風險

增值税核算中有諸多情況需要做視同銷售處理，否則容易少抵扣增值税。一是將購買的貨物、委託生產的貨物、自產的貨物用於贈送、分配、投資，將委託生產的貨物、自產的貨物用於個人消費或者集體福利，將代銷貨物用於出售，均視同銷售處理。二是將固定資產作為入股資本需要繳納增值税，視同銷售；固定資產(自建房產)轉化為投資性房地產，視同銷售；但是在營改增前以固定資產進行利潤分配是不需要繳納營業税的。因此，一些視同銷售的情況，如果不及時繳納增值税，會產生税款滯納金。

(三)取得價外費用中隱含的涉税風險

價外費用的內容很多，主要是指企業銷售商品、提供勞務過程中發生的除價款之外的各種性質的收費，它主要包含看房費、訂金等，以及代其他部門收取的一些費用，如煤氣費印花税、電視初裝費等。首先，如看房費、訂金等價外費用是否要徵收增值税，目前沒有明確的規定，但是可以通過相關法律進行抵扣，例如《房地產所得税法》中有規定，只要是以簽訂合同為前提，就可以將其納入銷售收入。因此，通常這些價外費用是不徵收增值税的。其次，如煤氣費印花税、電視初裝費等代收費用，若以房地產名義收取，則需要繳納增值税，若以委託方名義收取，則不徵收增值税。

(四)轉讓自行開發房地產時地價款扣除的涉税風險

國家相關文件規定，房地產銷售額的計算需要扣除當期允許扣除的土地價款，當期允許扣除的土地價款主要是當期銷售房地產項目建築面積與房地產項目可供銷售建築面積之比，再乘以支付的土地價款。但是現實中經常會以返還的形式進行扣除，因此在財政税票上的金額不能作為扣除土地價款的計算依據，而需要扣除返還的土地出讓金。所以轉讓自行開發房地產時地税價款存在少繳納增值税的風險。

三、“營改增”後房地產業涉税風險防範措施

(一)強化票據管理，完善税務籌劃

增值税與營業税相比，有兩個顯在的好處，一是避免了重複徵税，二是可以進行進項税額抵扣。避免重複增税的原因是由於增值税以增值額為計税基礎，但是這一基礎是通過進項税額抵扣實現的。因此，票據管理成為了防範涉税風險的重中之重。一是對上交票據嚴格把關，嚴禁不合格票據報銷；二是注重供應商的選擇，儘量少與小規模納税人合作，多與農業相關的產品供應商合作，因為增值税對農產品具有一定的優惠政策；三是簽訂合同時，要嚴格把控發票取得時間，減少票據時間延遲導致企業資金墊付。其次，要完善税務籌劃，一是由於房地產業是資金與勞動密集型產業，墊付金額大，生產週期長，因此企業必須與當地納税部門交流溝通，減少納税申報時間；二是重點關注當地、產業等不同領域、地域的優惠政策，盡一切可能靠攏產業政策，享受政策納税優惠；三是對銷售環節進行納税籌劃，例如裝修的增值税税率是6%，房產的增值税税率是11%，如果不進行分離將會從高徵收，因此在銷售時要分離。

(二)強化內部會計人員培訓

以上四種風險涉及到的會計核算非常複雜，因此強化內部會計人員培訓是一個非常重要的防範措施。一是對財務人員的專業知識和税法知識進行定期培訓，瞭解增值税的核算方式和財務風險潛在點，將風險潛在點進行歸納總結；二是轉變財務人員的觀念，營業税核算是簡單化、統一化的核算方式，而增值税核算是複雜化的核算方式，財務人員不能再以懶散、簡單的工作態度對待票據核銷，好的財務人員可以在營改增後減少企業的税負成本，而不稱職的財務人員則可能高於原來的税負成本；三是增值税納税申報採用互聯網電算化，必須強化內部財務人員計算機應用能力，快捷、準確的填報納税信息。

四、結語

營改增作為我國有史以來最大的財税改革，對原來徵收營業税的產業具有重大影響。房地產作為我國十年來驅動經濟發展的重要產業之一，固然也不例外。但是營改增後將會帶來一系列的風險，如何去規避這些風險是當下需要思考的問題。本文基於四種涉税風險，提出了兩種防範措施，但是限於房地產業營改增實踐依據不足，本文並不能很詳細以實踐數據支持理論推演，期望後續研究可以進一步深入探討。

參考文獻：

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