上海市居住物業管理條例

第一章 總 則

第一條 為了規範本市居住物業的使用、維修和其他管理服務活動，維護業主，使用人和物業管理企業的合法權益，創造和保持整潔、安全、舒適的居住環境，根據國家法律、法規的有關規定，結合本市實際情況，制定本條例。

第二條 本條例適用於本市行政域內的居住物業管理。

第三條 本條例所稱居住物業(以下簡稱物業)，是指住宅以及相關的公共設施。

本條例所稱業主，是指物業的所有權人。

本條例所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

本條例所稱物業管理企業，是指接受業主或者業主委員會的委託，根據物業管理服務合同進行專業管理服務的企業。

第四條 物業管理實行業主自治管理與委託物業管理企業專業管理服務相結合的原則。

第五條 上海市房屋土地管理局(以下簡稱市房地局)是本市物業管理的行政主管部門，負責組織實施本條例。

區、縣房地產管理部門是本轄區物業管理的行政管理部門，依照本條例對轄區內物業管理進行管理監督。

建設、規劃、市政、公用、電力、郵電、環衞、園林、住宅、公安、物價、工商等有關行政管理部門按照各自職責，協同實施本條例。

街道辦事處、鄉鎮人民政府協助有關行政管理部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社區服務的相互關係協調。

第二章 業主自治管理

第六條 業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。

一個物業管理區域成立一個業主委員會。

物業管理區域的範圍，由區、縣房地產管理部門按照住宅與公共設施的相關情況劃定。

第七條 業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生，業主委員會應當由業主擔任。

一個物業管理區域內，有下列情況之一的，所在地的區、縣房地產管理部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業主大會或者業主代表大會，選舉產生業主委員會：

(一)公有住宅出售建築面積達到百分之三十以上;

(二)新建商品住宅出售建築面積達到百分之五十以上;

(三)住宅出售已滿兩年。

第八條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成;業主人數較多的，應當按比例推選業主代表，組成物業管理區域的業主代表大會。

業主大會或者業主代表大會，應當有過半數業主或者業主代表出席。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通過。

業主委員會每年至少召開一次業主大會或者業主代表大會;經百分之十五以上或者業主代表提議，業主委員會應當就所提議題召開業主大會或者業主代表大會。

業主大會或者業主代表應當邀請居民委員會和使用人代表列席。

第九條 業主大會或者業主代表大會行使下列職權：

(一)選舉、罷免業主委員會委員;

(二)審議通過業主委員會章程和業主公約;

(三)聽取和審議物業管理服務工作報告;

(四)決定物業管理的其他重大事項。

第十條 業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持下列文件向所在地的區、縣房地產管理部門辦理登記：

(一)成立業主委員會登記申請書;

(二)業主委員會委員名單;

(三)業主委員會章程。

區、縣房地產管理部門應當自受理登記之日起十五日內，完成登記工作;對不符合本條例規定成立的業主委員會不予登記，並書面通知申請人。

第十一條 業主委員會根據物業管理區域的規模由五人至十五人組成。

業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會每屆任期兩年。

第十二條 業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：

(一)召開業主大會或者業主代表大會，報告物業管理的實施情況;

(二)選聘或者解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務合同;

(三)依照本條例設立物業維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理;

(四)審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算;

(五)聽職業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動;

(六)監督公共建築、公共設施的合理使用;

(七)業主大會或者業主代表大會賦予的其他職責。

業主委員會應當定期召開會議，會議必須有過半數委員出席有效，作出決定應當經全體委員過半數通過

第十三條 住宅出售單位應當按照規定提供物業管理區域必需的物業管理服務用房，產權屬全體業主共有;物業管理服務用房的收益用於業主委員會的話動經費和補充物業維修基金。具體辦法由市人民政府制定。

第十四條 業主小組由本幢住宅業主推選若干代表組成，其職責是：

(一)聽職業主、使用人對物業管理服務的意見和建議，向業主委員會或者物業管理企業反映;

(二)執行業主委員會作出的決定;

(三)提出共用部位和共用設備的維修、更新建議。

第十五條 業主公約是有關物業使用、維修和其他管理服務活動的行為規範，對全體業主具有約束力。使用人應當遵守業主公約。

業主公約自業主大會或者業主代表大會審議通過之曰起生效。

業主委員會應當自業主公約生效之日十五日內，將業主公約報所在地的區、縣房產管理部門備案。

第十六條 業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，對物業管理區域內全體業主、使用人具有約束力。

業主公約和業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，不得與法律法規相牴觸。

第三章物業管理服務

第十七條 物業管理企業應當按照規定向市房地局或者註冊地的區、縣房地產管理部門申領物業管理資質證書。

市房地局和區、縣房地產管理部門應當自受理物業管理企業申請之曰起二十曰內，核發物業管理資質證書。