對不同特徵房地產的營銷策略論文

1、引 言

房地產的價格在很大程度上取決於房地產的影響因素狀況，而影響房地產價格的因素很多，鄔連東、張方在公寓住宅的定價研究中，考慮商業繁華程度、軌道交通、文化娛樂餐飲、醫療條件、教育條件、臨近大學、容積率等因素作為影響房價的主要參考。尚宇梅等人在房地產的評估中引用如下影響因素：地段、繁華程度、交通便捷度、環境景觀、建築物情況、臨街狀況、設施狀況以及裝修狀況。李睿在使用層次分析法進行住宅類房地產價格研究中，考慮了三大類的影響因素：交通條件、生活服務設施、教育配套設施。

房地產的價格因其不同的影響因素特徵而有所不同，針對具有不同特徵的房地產，適當採取相應的營銷策略對於提高房地產價格、提升消費者預期有着良好作用。比如，對於有着良好的建築結構、建築材料，或者大户型乃至複式樓盤，可以着重從建築因素方面對樓盤進行宣傳，以使消費者相信並瞭解該樓盤的品質;對於觀景房，售房的亮點便可以是樓盤的景觀可視度，並且通常可以看到景觀的房源具有更高的價位以及上漲預期;對於靠近商業中心的樓盤，便要從樓盤的商業便捷度着手宣傳，周圍的設施如何齊全、生活如何方便等。房地產區位的選擇，以及伴隨而來的營銷策略對於一個樓盤的品質提升有着非常重要的作用。

2、依託房源特徵，借勢宣傳

從影響房地產價格的主要影響因素當中選擇適於本樓盤的特徵進行樓盤的選址、開發以及營銷是開發樓盤的關鍵。依據不同的房地產價格影響因素（建築因素、區位因素、人文因素、環境因素、自然因素），採取不同的營銷手段以借勢宣傳。

2.1 具有建築因素優勢的房源

具有建築因素優勢的樓盤吸引買房者，主要從其優質的建築結構、建築材料，優美的建築佈局，較高的容積率，良好的裝修及建築外觀，以及相關車庫配備、保温隔音、抗震等級等方面進行造勢。

房屋的建築因素與房屋本身的品質是緊密聯繫在一起的，房屋是否真正舒服，只有住進去才知道;具有良好建築優勢的房源帶給住房者的.不僅是舒適、踏實，其升值潛力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源樓下甚至都能聽到樓上説話，而隔音效果好的房源能達到外界非常吵的時候，家裏仍然非常安靜。在具體的營銷中，可以從對比的角度讓買房者感受到房源的優良品質，使買房者願意購買，並且始終滿意。

2.2 具有區位因素優勢的房源

在區位因素分析中，對於商業服務業作用分值，影響因素作用分值按指數衰減公式進行計算，即：

很明顯，“濱海花園”距離該處主題公園很近，具有明顯的人文因素優勢。同該處房產同時具備了區位、人文等方面的優勢，也就無怪於當下每平方米19856元的高價了。

人文、自然以及環境狀況主要滿足人們娛樂、休閒、教育、發展等方面需求的，具有此類優勢的房源應當憑藉周圍設施的優勢借勢發展出房屋特色。如毗鄰公園的房屋可以仿照主題公園特徵建造房屋，在房屋的結構、外觀設計上，使房屋更有使人舒心愉悦的感覺。完善小區內配套設施，可以建小的遊樂區、運動場、水榭、亭台等，如此借勢不僅可以提高該處樓盤的品位，使人心情愉快，又能憑藉獨有的文化、娛樂氣息提升房源品質。其中，觀景房的設計要特別注意景觀的可視度，景觀對於房價的提升有着非常重要的作用，不僅體現在樓盤之間，同一樓盤中，具有不同景觀可視度的樓層差價也相當大。