房地產營銷策劃流程介紹

第一階段初步考察

與項目方初步接洽，對項目進行初步考察，掌握基本情況和信息，對項目的可操作性做出初步結論。具體工作：

一、對項目方提供基本材料包括項目位置、規劃紅線圖、項目相關的法律手續文件、項目周邊環境、項目所在區域的市政規劃、發展商、投資商背景實力、項目的發展意向等初步進行了解，確定初步印象；

二、根據項目的狀況、開發進度，初步擬定考察內容、範圍；

三、根據項目的具體情況和擬定的考察計劃，立即成立專案項目組赴實地進行初期市場調研；

四、分析項目本身是否具有可操作性。

初步調查是確定項目發展方向的前期定位問題和研究範圍，作為未來正式調查基礎。重點針對項目所在的城市功能定位、城市特色、人口數量、經濟發展、城市旅遊業、歷史、現狀、土地資源、開發商、管理方的情況以及對區域房地產市場的初步瞭解。

五、提出項目操作的總體思路。

第二階段簽署工作協議

確定項目操作的總體思路後，則與項目方洽談合作事宜，簽定《項目顧問服務合同》或《銷售代理合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內容、時間、權利、義務，付費標準與付款方式等。

第三階段實地調研

根據初步考察的結果，制定詳細的正式市場調查計劃，組成市調小組和策劃專家組。市調小組開赴項目所在地做正式市場調查。主要工作內容：

一、市場環境調查分析

城市規劃、城市經濟特點、旅遊特色、城市人口、旅遊季節、年均旅遊人口數量、城市消費水平、政治法律環境、房地產、酒店業和旅遊業的詳細考察；

二、區域條件調查分析

項目所在地段土地資源、旅遊資源的獨特優勢與劣勢；

三、同類產品競爭勢態調查分析

市場、需求狀況，價格現狀和趨勢、產品類型及市場缺位與空擋、競爭對手的情況及銷售渠道的調查；

四、項目情況調查分析

土地資源優劣情況、地塊地形、地貌狀態、工程進度、資金投放計劃與進度、建築建設規劃與實施現狀；

五、項目定位

根據深入的市場研究分析後，明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等，為項目開發提供切實可行的依據。

六、營銷策劃

蓄水造勢、開盤引暴市場等的具體操作手法、廣告媒體的投放時機、廣告特色與效果把控、市場營銷方式的採用情況、營銷渠道的選擇、控制與調整情況、項目及企業品牌的'發展戰略等；

七、人員培訓

為發展商的營銷人員進行全方位的專業培訓；

八、銷售執行

全程監控項目銷售的執行情況，並適時作出相應的策略調整；

第四階段由專家對項目建設規劃設計提出指導性建議

對項目的整體發展戰略、開發內容、開發模式、鎖定的目標消費羣、市場形象、項目主題、項目規劃、園林規劃、户型結構與面積、項目的市場價格、室內佈局、裝修標準、設備設施、服務功能、物業管理等各個方面提出具體意見。

第五階段撰寫各類報告

根據不同客户的需求，提供不同的戰略報告，必須提供的核心報告為市場調查報告和項目定位報告。對市場調查所得的原始的和次級資料、信息、數據進行整理，出具市場調查報告，並據此撰寫項目定位報告（含項目設計指導思想、產品組合設計和運營模式）等。將方案報告提交給項目方進行討論，並根據其意見進行修改。

第六階段召開方案論證會召開合作雙方負責人及有關專家的論證會，對提交的方案報告進行研討、論證與審核。由策劃組人員根據討論結果對方案做進一步的完善與改進。

第七階段完善策劃、建設期內跟進服務，促使項目成功（策劃的執行）

側重策劃方案的操作，根據銷售前的各項推廣策劃工作內容要求配合發展商組織相關的專業公司進行專業分工合作，並根據項目的發展戰略和原則，針對具體問題提供策略性建議。

第八階段整合各種社會資源，為項目及企業搭建操作平台

注：根據不同項目的實際情況，具體工作內容、時間等按照需要進行調整。

一、市場環境調查分析

城市規劃、城市經濟特點、旅遊特色、城市人口、旅遊季節、年均旅遊人口數量、城市消費水平、政治法律環境、房地產、酒店業和旅遊業的詳細考察；

二、區域條件調查分析

項目所在地段土地資源、旅遊資源的獨特優勢與劣勢；

三、同類產品競爭勢態調查分析

市場供給、需求狀況，價格現狀和趨勢、產品類型及市場缺位與空擋、競爭對手的情況及銷售渠道的調查；

四、項目情況調查分析

土地資源優劣情況、地塊地形、地貌狀態、工程進度、資金投放計劃與進度、建築建設規劃與實施現狀；

五、項目定位

根據深入的市場研究分析後，明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等，為項目開發提供切實可行的依據。

六、營銷策劃

蓄水造勢、開盤引暴市場等的具體操作手法、廣告媒體的投放時機、廣告特色與效果把控、市場營銷方式的採用情況、營銷渠道的選擇、控制與調整情況、項目及企業品牌的發展戰略等；

七、人員培訓

為發展商的營銷人員進行全方位的專業培訓；

八、銷售執行

全程監控項目銷售的執行情況，並適時作出相應的策略調整；

第四階段由專家對項目建設規劃設計提出指導性建議對項目的整體發展戰略、開發內容、開發模式、鎖定的目標消費羣、市場形象、項目主題、項目規劃、園林規劃、户型結構與面積、項目的市場價格、室內佈局、裝修標準、設備設施、服務功能、物業管理等各個方面提出具體意見。

第五階段撰寫各類報告

根據不同客户的需求，提供不同的戰略報告，必須提供的核心報告為市場調查報告和項目定位報告。對市場調查所得的原始的和次級資料、信息、數據進行整理，出具市場調查報告，並據此撰寫項目定位報告（含項目設計指導思想、產品組合設計和運營模式）等。將方案報告提交給項目方進行討論，並根據其意見進行修改。

第六階段召開方案論證會

召開合作雙方負責人及有關專家的論證會，對提交的方案報告進行研討、論證與審核。由策劃組人員根據討論結果對方案做進一步的完善與改進。

第七階段完善策劃、建設期內跟進服務，促使項目成功（策劃的執行）

側重策劃方案的操作，根據銷售前的各項推廣策劃工作內容要求配合發展商組織相關的專業公司進行專業分工合作，並根據項目的發展戰略和原則，針對具體問題提供策略性建議。

第八階段整合各種社會資源，為項目及企業搭建操作平台

注：根據不同項目的實際情況，具體工作內容、時間等按照需要進行調整。