城市規劃建築設計策劃論文

1.注意策劃的工作流程

房地產項目開發的利潤獲得主要是靠產品銷售獲得，所以產品的銷售市場問題是企業應該重點研究的問題。

1.1市場調研

地產項目的市場調研，對於房地產開發前期是至關重要，沒有全面系統的市場評估，對於後續的施工和銷售都會產生很大的影響，房地產市場調研,就是以房地產為特定的商品對象，通過收集、整理、記錄和分析一些相關數據，系統對房地產市場進行研究與預測，判斷市場趨勢，掌握市場動態，為決策者瞭解房地產市場的變動趨勢，提供重要參考數據，制定項目開發計劃。

1.2細分市場

所謂細分市場就是把市場按照特定消費者羣進行細化，根據消費者需求特徵劃分成若干個子市場。按照建築適用類型劃分；按照檔次高低劃分；按套型劃分；按户型劃分。

1.3確定目標

企業應該針對某一個項目的確定自己的市場定位，要選擇一個細分市場作為自己的進入目標，分析評估細分市場，綜合各種信息進行統計分析，經過充分調查、研究後，確定是開發新市場還是降低目標值，然後再發揮自己企業的實力，找到一個全新的目標市場，搶先確立其產品地位。認真做好SWOT分析，對自己的實力有一個正確、全面的評估。

1.4市場定位

關於市場調研工作，我們已經充分認識了在建築行業的重要性。企業在正確評估了自身的優勢之後，就是進行市場地位的確定，結合消費者需求的實際發揮自身的優勢，使其產生一種對消費者真正的吸引力。這個吸引力需要一些操作，加大廣告宣傳，利用媒體作為載體進行宣傳，從而引起消費者的注意 。

1.5產品定位

一個項目經過複雜的前期準備後，就進入建設和銷售階段，這個時期就是產品開發的關鍵時期，也是體現效益的關鍵時期。所謂產品定位就是在市場定位的基礎上，針對預測的消費者需求情況，結合房地產市場發展趨勢，研究討論該項目建設後的自身屬性，研究建築應該具備的功能，容積率和佈局形式，既合乎有關規定，又能做到充分利用土地，為後續建築設計提供依據。

1.6價格定位

對於產品的價格定位，是非常關鍵的一步，建設項目的價格是項目可行性研究中最具靈魄的因素，價格受很多因素干擾，比如項目的位置、小區周圍環境及設施配套、户型設計及功能體現、項目建設的質量、科技含量以及物業管理等等，都對項目的價格產生着重要的影響。在這些重要的影響因素中，我們重點強調賣點，也就是價值中符合消費時尚和反映時代潮流的“亮點”，被業內稱之為“賣點”。所以在設計中要選擇好本項目銷售時的賣點，然後重點宣傳和做好體現特點，突出“亮點”，顧及增值點。

1.7產品推廣

建築項目投資大，工期長，所以人們對它的期望值也大，大的投資必然要有大的回報，建設的房子賣給誰，怎麼賣，賣什麼價格，消費者有什麼特殊要求，消費心理狀況如何，都是推廣策略中首先要做出考慮並作定位的，這些因素直接影響到開發項目的建設標準、配套標準、銷售方式及價格定位等項目開發的關鍵因素。通常情況下，一個項目的設計方案要充分顧忌到不同的消費者和不同的收入階層及家庭成員構成。設計方案就要側重套型和結構、房屋坐落區位以及建築式樣等各方面。全心全意地為消費者服務，就一定會贏得市場和效益，找到市場的空檔,先入為主,方可佔盡優勢。

2.建築工程規劃設計的現狀

2.1科學選址

土地是一種稀缺資源，開發商在爭取到土地的開發權後，要認真分析地址的經濟性，力爭使樓盤品質和地理位置想匹配，避免在高檔區域開發低檔房，造成土地資源浪費，充分體現土地的極差效益，地盡其用。對於地方政府的政策和一些規定要充分把握，對城市未來的發展趨勢要有個正確判斷，以便項目開發中作為重要的參考因素，作為住宅小區的社會與生活配套。而有時的情況卻是相反的，比如一些地方政府領導為了自己任期內的政績形象，大肆許諾，本屆領導推翻上屆決策的事情，空頭指示等現象在我們身邊比比皆是。如果策劃期間沒能有個正確的評估和掌握，那麼在開發的過程中就容易出現問題，項目建成後，一些重要的設施不到位，影響產品的銷售。

2.2功能定位

對於項目的建設和設計，其功能要和產品的配套設施一致，外觀和內在的功能不能與小區的市場定位脱節，商品房外立面、小區規劃優秀，但房型設計不合理，功能設計低檔，一個項目的所有設計元素都應該是優秀的。比如在產品差異化上做得很差，要根據不同的消費者需求，設計不同的户型，以滿足需要，提高產品的銷售量。不同的功能和不同的户型，可以滿足小區內各種人羣的需求 。

2.3套用舊的設計方案

一些企業從降低成本的角度考慮問題，為了節約設計費，採用或者套用舊的設計方案，由於時間的延後性，使得項目的規劃設計陳舊，難以滿足消費者需求。如有的高檔住宅區的地段、材料、外立面都還可以，感覺是有品位的樓盤，可是在小區內，單位平面佈局不好，設計不合理，嚴重影響銷售。如高層點式蝶形，陽面商品房銷售較為順利，而陰面商品房的銷售卻受阻，則形成積壓。所以要優化設計方案，不要捨不得設計資金，節約了這1%的設計費，卻對效益的75%產生影響。所以一定要優化設計方案，在2-3種設計方案中擇優選擇一家單位進行合作，忌諱長期和一家單位合作。

2.4開發商對項目建設的市場調查不夠深入，致使前期的策劃缺乏現實、科學的市場導向。根據經驗、根據表面現象主觀臆斷或片面的市場信息而做出投資決策，盲目投資的後果就是開發項目的區位、類型、檔次和配套設施等不能符合市場需求和消費者的心理需求，由於缺乏應有的規劃和環境意識的準備，必然造成前期策劃的失控。還有的開發商在項目進行過程中，動用其可能的社會關係資源，目的是提高項目規劃的容積率，想讓土地獲得最大的效益，結果使相關城市基礎設施符合過大或失衡，嚴重影響項目的品質，影響銷售 。

2.5建築師存在的問題

在現行體制下，社會分工更加具體和細目化，建築師在項目中的作用發揮的不夠，前期策劃所需的通才意識和廣博見識在他們身上體現不明確，而且設計單位水平良莠不齊，人員素質低，責任意識差，為了爭得項目而不擇手段，受經濟利益影響，在設計中盲從發展商，喪失建築學在人居環境建設中主導專業的作用。導致設計不規範不合理現象比比皆是，無法在前期策劃中找到準確的設計定位。

3.做好建築工程前期策劃的途徑

3.1企業的管理層要了解我國經濟與發展形勢

因為經濟的發展影響着房地產市場的發展。尤其在目前的國內建築市場，我國的經濟發展有很大程度是依賴土地市場經濟的發展，建築市場的發展與一個地區的政治和經濟、金融、教育發展等因素密切相關，或重或輕地對房地產市場產生影響，特別一些配套設施和功能定位，對房價和銷售情況的影響，都是建築工程在策劃階段應該重點考慮的。要有宏觀大局的眼光，高屋建瓴的決策能力，對本地區周邊城市、本省以至全國房地產開發建設的動態做到了解，具有前瞻性的投資才能克服盲目性，準確定位，確定市場。所以需要企業管理層尤其是決策層，要了解近幾年來各類房地產開發項目的.開發建設情況，包括完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置房面積、市場變化等情況，為自己的開發建設做好第一課的準備，瞭解今後一段時間上述信息數據的發展走勢，對各類物業潛在需求與有效需求進行有效的分析，輔助項目開發的決策。

3.2密切關注國家對房地產行業的宏觀調控政策

瞭解當地政府出台的房地產政策法規和政府有關措施。把握髮展的脈搏，才能實現最大化的利潤，企業的決策者和專業人員必須熟悉有關政策法規。尤其在目前的情況下，我國土地政策及房地產政策都非常敏感時期，避免出點差錯而影響開發項目，給企業的發展和生產造成不必要的浪費。企業管理者和相關技術人員要了解和掌握土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建築施工、銷售、税收、物業管理等相關的法律和規定，然後在工作中落實和執行。我國的市場發展和政治密切相關，掌握政府的法律和政策，避免觸犯一些高壓線，及時調整房地產開發和銷售策略，促進和提高項目的效益。

3.3考察項目周圍的情況

瞭解周邊的居民和周邊同類樓盤的銷售和價格情況。尤其是在立項階段，開發商必須深入瞭解居民尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機等方面的信息並進行統計分析，瞭解居民對未來住房的期望，瞭解他們的購房要求，户型、面積、可接受的價格以及對付款方式、裝修標準、居住環境和設施配套的要求和想法，體會消費者的心理需求。進行深入瞭解，分析和判斷消費者的購買意向，確定未來所開發項目的市場定位。孫子兵法例説知己知彼百戰百勝，對周邊同類樓盤的調查研究，正是知彼的過程，這個調查過程有利於在制定項目營銷策略時作到揚長避短，有所借鑑，提升自身樓盤的賣點，使自己處於有利地位，在別人成功經驗的指導下，制定正確的競爭對策。

近年來房地產市場異常繁榮，使得誕生了很多的地產大鱷，他們的成功經驗，無疑是一些中小企業發展的好教材，建築業在做大的基礎上，必須在設計規劃階段做足文章，在精細化上下功夫。在前期投資的分析需要工程、財務、市場、政府等多方面的人士進行反覆論證，隨時調整建設、營銷方案，多的最大的利潤。