房地產估價師案例與分析指導練習題

案例一

某監理單位受業主委託，全權對一寫字樓工程進行施工階段工程建設監理，並按GP—95—0202簽訂了監理合同。由於業主要縮短建設週期，採用了邊設計，邊施工。簽訂監理合同時，設計單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過邀請招標選定但尚未簽訂合同。因此，業主口頭提出監理單位3日內提交監理規劃，並要求對設計圖紙質量把關。

問題:

項目總監理工程師為了滿足業主的要求，擬訂了監理規劃編寫提綱如下：

a、收集有關資料;

b、分解監理合同內容;

c、確定監理組織;

d、確定機構人員;

e、設計要把關，按設計和施工兩部分編寫規劃;

f、圖紙不齊，按基礎、主體、裝修三階段編寫規劃。

你認為提綱中是否有不妥內容、為什麼?

答案:

① e不正確，設計階段的監理規劃不需要寫。

② 因為業主沒有委託設計監理，僅簽訂了施工階段工程監理的合同。施工圖紙質量把關的工作可以在施工階段監理規劃中寫。

③ f 不妥，不需要分階段編寫規劃。

④ 因為監理規劃是監理合同的細化，施工圖紙是否完整對監理規劃的內容影響不大。

案例二

某公司有一工業廠房，建成於2002年6月，建築結構為鋼結構，建築面積1850m2，成新率為9成新。當時同類廠房建安成本一般為700元/m2，由於某些原因廠房實際建成成本為650元/m2，總投資為120.25萬元，其中佔用自有資金50萬元，2007年9月14日公佈的1年期貸款和率為7.29%，該廠房所在區域，正常情況下開發商1年期開發利潤率為開發成本的5%。

1.該廠房在2007年12月1日的市場價格。

(1)建造成本：包括建安費用、前期工程費和不可預見費。

1)建安費用=650元/m2×1850m2=120.25萬元

2)紅線內市政費：取建安成本的10%。

120.25萬元×10%=12.03萬元

3)建造成本合計：120.25萬元+12.03萬元=132.28萬元

(2)前期工程費(包括勘察、設計、可行性研究、評估及臨時三通一千費等費用)：取建造成本的7%。

132.28萬元×7%=9.26萬元

(3)不可預見費：取建安費用的3%。

132.28萬元×3%=3.97萬元

(4)開發成本合計：145.51萬元。

2.建設期貸款利息：

估價人員通過調查同類房地產開發建設週期，確定估價對象的合理工期為1年，假設資金在建設期內均勻投入，按現行年貸款利率7.29%計取，計息基數為開發成本。則：

利息=(145.51-50)×7.29%×0.5=3.48萬元

3.建設單位管理費：取建造成本的5%，則：

管理費=145.51萬元×5%=7.28萬元

4.開發商利潤：估價對象的'建設期為1年，開發商利潤取5%，則：

開發利潤=(145.51+3.48+7.28)×5%=7.81萬元

5.銷售費用：根據有關規定，銷售費用包括營業税及附加、印花税以及買賣手續費、廣告費等，本次評估取8%。設估價對象的全新狀態下的價格為X，則銷售費用為0.08X。

6.車間評估價格：

綜上所述，在計算出估價對象的開發成本、管理費用、貸款利息、開發商利潤、銷售費用和成新率後，根據項目情況，估價對象在估價期日的市場價格為：

X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X

X=178.35萬元。

1.建安費用計算錯誤，應為700×1850=129.50萬元

2.利息計算有錯誤，利息為145.51×7.29%×0.5=5.30萬元

3.開發利潤計算有錯誤，利潤為145.51×5%=7.28萬元

4.評估價格有錯誤，未考慮成新率，評估價格=0.9X=160.51萬元