全國房地產估價師考試案例與分析模擬試題

案例一

某商業樓建築面積為5000㎡，於2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60年。業主於2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓，用途為商業，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委託房地產估價機構估價。

(問題1) 採用成本法估價，計算該建築物折舊時，確定建築物的剩餘經濟壽命應( )

A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算

B.按建築物耐用年限計算

C.按建築物耐用年限扣除建築物已使用年限計算

D.按建築物已使用年限計算

(問題2) 採用收益法估價時，下述觀點不正確的是( )

A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩餘年限計算

B.估價時點應設定為2004年3月1日

C.淨收益中應扣除建築物折舊額

D.應要求委託人提供該商業樓的經營收益和費用資料

(問題3) 估價機構評估出該商業樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計數據，此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委託人提交的估價結果應該是( )萬元。

A.2800

B.2940

C.4000

D.4200

(問題4) 假設在2005年9月1日，業主委託某估價機構重新評估該商業樓現時的抵押價值，若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1目的'公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是( )

A.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權

B.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保

C.業主認為該500萬元屬於抵押物價值的新增部分，不屬於抵押範圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優先受償權

D.該500萬元可再次抵押

(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D

案例二

某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單後，前往其中一家估價機構諮詢，假如你作為該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中瞭解到其房屋原為私有住房並於5年前被改造為自營副食店。

問題：

1.你所在的估價機構通過什麼途徑獲取委託後才能出具房屋拆遷估價報告?

2.你應如何確定作為拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途?

答案：

1.經被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式確定本估價機構為該拆遷項目估價機構，一般由拆遷人委託。

2.該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：

①以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;

②當地政府對被拆遷房屋的用途性質認定有特別規定的，從其規定;

③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協商一致的，按協商結果確定;

④對被拆遷房屋的性質用途不能協商一致的，向城市規劃行政主管部門申請確認。