樓盤資產評估報告

　我們鄭重聲明：

一、我們在本評估報告中陳述的事實是真實的和準確的。

二、本評估報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本評估報告中已説明的假設和限制條件的限制。

三、我們與本評估報告中的評估對象沒有利害關係，也與有關當事人沒有個人利害關係或偏見。

四、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產評估規範》進行分析，形成意見和結論，撰寫本評估報告。

五、我們已對本評估報告中的評估對象進行了實地查勘。

六、我公司評估人員2013年6月10日至6月20日對該項目進行了實地的調查和研究，並對該區域的其他同類房產進行了比較，採集數據都是真實可靠的。

七、沒有人對本評估報告提供重要的專業幫助。

摘要

十里金灘選址青島東，依託沿海經濟帶資源優勢，由多家著名房地產企業投資建造丁字灣新區，主要建設星級酒店、旅遊度假區、遊艇碼頭、海洋生物科研基地、影視城及其他娛樂設施。

„„，首期開發約400畝，打造成一個集居住、商業、餐飲、休閒、娛樂、文化為一體的大型綜合性多功能宜居社區，建設一箇中國北部的“普吉島”。目前該樓盤佔地8000畝，主要建築類型為板樓和高層。在項目附近有，高層每户總面積在39-88平方米不等。容積率為0.91，定於本年8月中旬開盤。現將資產評估情況摘要報告如下：

　一、評估目的：評估樓盤價值

　二、 評估對象：

　三、評估基準日：2013年6月20日

　四、評估報告的有效使用期限：2013年6月20日至2013年12月31日。

　五、評估方法：採用成本法進行評估。

　六、評估結果

重要提示：以上內容摘自資產評估報告書，欲瞭解本評估項目的全面情況，應認真閲

讀資產評估報告書全文

受 委託，我小組於2013年6月10日至6月20日，對位於 ，容積率為0.91的房地產進行評估，評估房地產在評估基準日的價值，為銷售該房產提供參考。現將資產評估情況報告如下：

一、委託方：

二、受託方：

三、產權持有單位：

四、評估目的：評估樓盤價值

　五、評估對象：

　六、評估基準日：2013年6月20日

　七、評估報告的有效使用期限：2013年6月20日至2013年12月31日。

　八、評估的'假設條件和限制條件

(一)評估的假設條件：

1.委託房地產位於海陽丁字灣新區。

2.假設委估房地產產權合法，沒有產權糾紛。

3.假設委估房地產現狀滿足所採用的城市規劃、用途管制和限制條件，另有説明的除外。

4.被評估資產處於繼續使用狀態或被假定處於繼續使用狀態。

5.被評估資產的預期收益能夠支持其重置及其投入價值。

(二)本項評估的限制條件

1.本報告有關資料由我方實地考察取得，由於房產時效原則，本報告建立在一定日期範圍內有效。

2.本報告僅供委託方銷售該房地產提供參考依據用，不對其他用途負責。

3.本報告未考慮抵押、擔保、出租等他項權利對委估對象實際價格的影響。

4.實地查勘時，對房屋僅進行一般性查看，並未進行結構性測試，不可能確定其內部缺損。

5.未經本評估單位同意，評估報告的全部或任何一部分內容不得使用在其他與本次項目無關的任何公開文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發表。

6.本報告一式兩份，一份提交委託方，一份留存評估小組。

九、評估原則

根據國家有關資產評估的規定，本着客觀、獨立、公正、科學的原則，還遵循如下工作原則和技術經濟原則：

1、工作原則

(1)合法性原則

評估對象房地產符合城市規劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建築高度、建築風格的要求，即應以評估對象合法使用、合法處置為前提進行。評估對象已經取得《房屋所有權證》，具備合法性。

(2)真實性原則

資產評估工作實事求是，尊重實際，尊重科學，在評估過程中以實際材料為基礎，以確鑿證據為依據，以科學的態度為指針，客觀公允地反映評估結果。

(3)可行性原則

評估人員根據評估對象的特點和性質以及當時所具備的條件，指定切實可行的評估方案，並採用合適的評估方法進行評估。

(4)簡易性原則

要求資產評估工作在達到相應準確度要求的前提下，儘量使評估工作簡便易行，以節約人力、物力、財力和時間，提高資產評估效率。

2、技術經濟原則

(1)預期收益原則

以技術原則的形式概括出資產價值。

(2)供求原則

假定在其他條件不變的前提下，商品的價格隨着需求的增長而上升，隨着供給的增長而下降。

(3)評估日期原則

市場是變化的，資產的價值會隨着市場條件的變化而不斷改變，因此要求資產評估必須有評估基準日，而且評估值就是評估基準日的資產價值。

　十、評估依據

1.行為依據

委託方與受託方簽訂的《資產評估協議書》以及《委託評估函》

2.有關法律、法規、政策文件和技術章程

(1)《中華人民共和國土地管理法》 (2)《中華人民共和國房地產管理法》 (3)《房地產評估規範》(GB/T 50291-1999) (4)《城鎮土地評估規程》(GB/T 18508-2001) (5)地方人民政府及有關部門頒佈的法規文件

3.產權依據

《國有土地使用證》

4.價格依據

報價單及至房屋中介機構獲知的租金及物業管理費等本小組查閲相關資料及現場查勘獲取的信息。

        十一、評估方法

該房地產為新建成的尚未開盤項目。評估人員在實地勘查的基礎上，對待評估房地產的各種資料和信息進行了認真地分析，根據評估日期委估房地產用途，評估目的，資料狀況和青島東海陽丁字灣房地產市場的實際情況，決定採用成本法來評估房地產的價格。

成本法是以重新建造委估房地產或同類房地產的建築物部分所需花費的成本為基礎，扣除與新建築物相比的價值損耗部分，再加上房屋建築物基地地價來確定房地產價值。它的前提條件是：(1)委估資產處於繼續使用狀態。(2)應當具備可利用的歷史資料，同時，現時資產與歷史資產具有相同性或者可比性。(3)形成資產價值的耗費是必須的。在滿足了以上三點後，我們採用成本法作為次評估方法。

十二、評估過程

運用成本法求取評估對象房地產價值，是根據被評估資產在基準日的重新價格，扣除損耗後確定被評估房地產的價格，新建房地產沒有折舊，其價格評估可以直接利用土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售税費、利息和利潤來計算。以下數據由受託方銷售中心提供。

1.土地取得成本

土地取得成本=13.3(億元)

2.開發成本

與土地開發成本不同，新建房地產的開發成本包括：前期工程費用、建築安裝工程費、公共配套設施建設費、基礎設施建設費以及其他費用。其中，房屋建築安裝工程費是指取得土地後直至工程完工投入使用，開發商支付的建築費用、安裝費用、招標費用和質量監督費用等。

前期工程費=16.2(億元)

房屋開發費=25.7(億元)

開發成本=前期工程費+房屋開發費=16.3+25.7=41.9(億元)

3.管理費用

管理費用=4.9(億元)

4.銷售税費

税金是指取得土地和房屋開發建設過程中向國家繳納的税金、附加費，包括營業税、城建税、教育費附加、印花税和房產税等。 銷售税費=5.3(億元)

5.開發利潤

利潤率 銷售中心暫定的成本利潤率為55%。 開發利潤=(土地取得費+開發成本)×成本利潤率 =(13.3+41.9)×55%=30.36(億元)

6.利息

該項目的貸款利率為6.1%。

利息=土地取得成本×[

1-%1.612

)(]+開發成本×[(1+6.1%)-1] =13.3×[

1-%1.612

)(]+41.9×[(1+6.1%)-1] =1.672+2.5559

=4.2279(億元)

該房地產評估價值=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售税費+利潤+利息 =13.3+41.9+4.9+5.3+30.36+4.2279=99.9879(億元)

十三、評估結果

評估人員根據評估目的，遵照我國相關的法律、法規和制度，遵循評估原則，按照評估程序，採用科學合理的評估方法，對該部分房地產在評估時點(基準日)的客觀合理價值進行了評定估算，評估人員在用成本法評估的基礎上又查詢了 已經開盤的樓盤價，又結合丁字灣其它房地產企業的預期售價，以及相關銷售人員的看法，最終確定評估對象在評估時點的客觀合理價值(總價值)為人民幣9998790000元，大寫：玖十玖億玖仟捌佰柒拾玖萬元整。

十四、評估報告有效期

2013年6月20日至2013年12月31日。

　十五、評估師簽名