物業管理糾紛問題的反思與解決建議論文

摘要：經濟社會的發展使住房商品化、貨幣化、社會化，隨之而來的就是物業管理的商品化。隨着物業管理的蓬勃興起，物業管理公司與業主以及業主委員會之間的矛盾也在逐步加大。關於物業管理服務和物業管理費用的矛盾也在逐步升級，並且干擾着小區的正常生活秩序，給人們的生活帶來了一些不必要的困擾。結合在具體工作中遇到的實際情況，以及相關的管理經驗和原則，對物業管理糾紛問題進行反思，並對物業管理問題的解決策略進行分析研究，希望對我國物業管理方面出現糾紛的解決有所幫助。

關鍵詞：物業管理；糾紛問題；解決策略

近些年來，一些發生在小區內的矛盾逐漸最終演變成刑事案件的案例屢見不鮮，起因大都是業主之間生活習慣的差異、志趣愛好的不同或者是對於公攤面積的糾葛，還有業主與物業之間的矛盾等等，如果物業管理水平提高，物業管理人員能夠對這些問題進行妥善處理，就能避免很多的問題。因此，物業管理水平的提高事關到每一位業主的自身的利益和物業本身的利益，對提高物業管理水平的探討實在必要。

一、物業管理糾紛的現實狀態

所謂的物業管理糾紛主要是指業主與物業從簽訂合同之時開始到合同終止這一個時間內業主與物業之間就小區住宅等相關問題所產生的糾紛和摩擦。隨着我國小區住宅的規模不斷增大，業主的需要也呈現複雜化的趨勢，業主和物業之間的矛盾也呈現複雜化的特徵。就產生糾紛的當事人來看，主要分為以下幾種類型的糾紛：

（一）物業管理公司與業主之間的物業管理糾紛

物業管理公司和業主之間的矛盾主要集中在物業公司對小區的不合理管理上。例如，物業公司非法（未經過業主的許可）佔用業主土地；巧編名目亂收費；隨便提高收費標準、物業管理公司提供的服務質量差等等。由於我國還沒有對物業管理相關的收費標準，這就給物業管理公司以可乘之機。由於一系列不合理的物業管理情況，導致業主強烈不滿，而物業管理公司又給不出合理的解決方式，最後導致糾紛的發生。

（二）業主與業主之間的物業管理糾紛

這類糾紛的發展主要是由於業主之間生活習慣、志趣愛好之間的差異而導致的。例如，停放車位的不合理引發的糾紛、違章搭建或者飼養小動物引發的糾紛、侵害鄰里的利益、影響居民的正常生活引發的糾紛等等。這類糾紛如果得不到及時的處理和解決，極易釀成災禍。

（三）與業主委員會有關的物業管理糾紛

商品房的物業管理公司最終的確定有一個過程。在業主和業主委員會未選定物業管理企業，並沒有簽訂正式合同之前，由開發商選定的前期物業管理公司進行物業管理。在業主委員會成立以後，將由業主委員會討論決議今後的物業管理公司。由於，前後的物業管理公司很有可能會發生變動，因此，前期的物業管理公司和業主委員會之間很有可能發生糾紛，前後期的物業管理公司之間也有可能發生糾紛。並且，由於業主委員會並不能代表每一個業主的利益，所以業主與業主委員會之間也有可能發生糾紛。更有甚者，業主委員會的成員有可能收了某一個物業管理公司的紅包，而不做出公平合理的決定。

（四）物業管理公司、業主、開發商之間產生的物業管理糾紛

業主和開發商之間的糾紛主要是指開發商在業主購買房屋前在合同中所記載的房屋質量、物業管理服務、物業費用等問題未能得到兑現。未能得到兑現的原因主要是在業主購買房屋後，業主與開發商之前的合同款項未能得到物業管理公司的認可，這時，業主就會與物業管理公司發生實際的糾紛。

二、物業管理糾紛的發生原因

物業管理糾紛的發生原因雖然錯綜複雜，但是歸結起來，主要是以下幾方面的原因。

（一）業主和物業管理公司的觀念不同

業主與物業管理公司實質上是“主人”與“管家”的關係，業主就是“主人”，而物業管理公司是“管家”。然而，物業管理公司並沒有清醒的認識到這一點。物業管理公司是業主花錢僱傭一個企業來管理小區的，而不是管住自己的。現在很多的物業管理公司並沒有秉承着“服務業主”的理念，而是“管理業主”的理念。對於業主違章停車、垃圾亂堆放等行為，物業管理公司就加大治理力度，甚至要求業主交高額的.罰金，而對於水電供應不正常、業主與業主之間的矛盾等不涉及其自身利益的問題則“放縱”。

（二）業主對前期物業管理公司和開發商之間的關係認識不到位

新建小區的前期物業管理公司通常是由開發商投資建立的物業管理公司，與開發商具有同等的法律地位。業主購買房屋後，一旦發現房屋的質量問題、物業管理公共的收費問題和服務問題就會向物業管理公司反映，要求物業管理公司解決。而物業管理公司與開發商有着同等的法律地位，肯定不願意代替開發商受過，於是物業管理公司和開發商之間就會出現糾紛，有些物業管理公司還通過停水、停電來報復業主，由此，矛盾進一步激化。

（三）發生糾紛的雙方重視自己的權利而輕視義務

物業管理服務合同屬於雙發的有償合同，一方的權利就是另一方的義務，一方的義務就是另一方的權利。業主一方的義務就是繳納物業管理公司所規定的各種費用，權利就是享受物業管理公司所提供的各種服務。物業管理公司的義務就是向業主提供各種服務，權利就是依據所提供的服務要求業主繳納合理的費用。因為業主和物業管理公司雙方不明白權利和義務的辯證關係，而只重視自身的權益的實現而不重視自己義務的履行，而造成雙方的權利均無法得到實現而引發糾紛。

（四）物業管理的收費混亂

由於我國尚未建立完整的物業管理的收費規定，所以，一些物業管理公司的收費項目相當混亂，五花八門。除了必須繳納的物業管理服務費用以外，還有一些物業管理公司代收水電費、電視費用、電梯費、電梯維修備用費。五花八門的費用讓業主難以辨別真偽。顯然業主不願花冤枉錢，由此導致了業主與物業管理公司的矛盾。

（五）當事人惡意維權

由於業主或者是物業管理公司缺乏相關的法律意識或者是法律意識淡薄，造成了業主和物業管理公共惡意維權，從而引發了糾紛。

三、物業管理糾紛的處理對策

根據以上對物業管理糾紛發生的原因和現狀的分析，總結了以下幾方面的對策，供大家參考。

（一）物業管理服務公司和業主應該轉變觀念

物業管理公司與業主是僱傭關係，業主僱傭物業管理公司來為自己提供服務，這種服務是有償的。但是，現在很多的物業管理公司並沒有以“服務”為核心來工作。雖然，物業管理公司在實際工作中需要對小區的環境、垃圾、設施等等進行管理，但是，這種管理應該物業管理公司為業主提供服務的一種手段，其工作的終極目標應該為業主提供優質的服務，方便業主的生活，為業主創造良好的生活環境。由此可見，要想減少甚至避免業主與物業管理公司的糾紛，首先就要轉變物業管理公司的工作觀念；另一方面，業主也應該積極轉變“少花錢，享服務”的觀念，對物業管理公司有充分的信任。

（二）物業管理公司與業主之間應該相互理解、換位思考、交流溝通

物業管理公司和業主之間是魚水關係。一方面，物業管理公司需要業主所提供的物業管理費用維持其生產和發展，只要有足夠的物質基礎，物業管理公司才能夠不斷提供優質的服務以滿足業主的需求，創造良好的小區環境。另一方面，業主需要物業管理公司提供的服務來對自己的生活環境進行管理和維護，需要物業管理公司對小區內發生的一些突發狀況進行處理。同時，業主在享受服務的同時也需要向物業管理公司提供一定的資金，只有這樣才能更好地保證自己的生活環境有序。由此看來，業主和物業管理公司之間只有相互配合和理解，只有換位思考才能真正明白對方的難處，才能使得義務和權利得到切實的履行和享受。

（三）建立健全物業管理企業的收費體制並進行公示，杜絕亂收費

目前，物業管理公司和業主之間的矛盾主要是由於物業管理費所引起的。現在很多的物業管理公司收取高昂的物業管理費用，物業管理的收費項目更是五花八門、難辨真偽，這使得很多的業主對物業管理公司的收費標準產生了懷疑，由此產生了很多矛盾。所以，物業管理公司應該嚴格按照法定的收費標準進行收費，收費的款項也要嚴格按照《物業服務收費管理辦法》進行。按照要求，物業管理公司應按對所收取的費用款項和標準進行公示。

（四）重視業主和物業管理公司所簽訂的合同

物業管理合同是業主和物業管理公司之間權利與義務關係的憑證，是雙方行使權利和履行義務的法律依據。所以應該特別重視物業管理合同的簽訂。物業管理合同的擬定應該注意精確、全面、合理、科學、合法，避免用語含混、模糊不清等語句，如果物業管理合同對有關內容交代不清就極有可能在今後引發物業管理公司與業主在相關方面的糾紛。因此，業主在簽訂物業管理合同時要謹慎處之，不可大意，注意對於相關細節的審視，必要時，可以請律師來審核。

（五）提高物業管理公司的服務水平

物業管理公司不生產實在有形的物品，它們所生產的物品是無形的服務，提供優質的服務是物業管理公司安身立命的根本所在。因此，物業管理公司要無時無刻地把提供優質的服務放在首位，只有服務到位，業主的錢才能到位。提高物業管理公司的服務水平要提高行業的准入標準，這需要相關法律文件的出台，也需要行業協會的監督；此外，物業管理公司要加大對員工的培訓工作，培養出服務精良的員工。

（六）雙方都應該依法維權

物業管理合同是物業管理公司和業主之間的法律。因此，雙方一旦發生糾紛應該依據物業管理合同的規定或者是《中華人民共和國合同法》的相關款項提請訴訟或者仲裁解決，不應該無視合同，惡意維權。

四、結語

物業管理的糾紛問題是我們日常生活中常見的糾紛，對於物業管理糾紛的解決應該以法律為依據、以物業管理合同為依據來進行解決。物業管理公司和業主之間是魚水關係，雙方應該相互理解、加強溝通才能實現共贏。

參考文獻：

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