關於上半年總結展望-企業篇分析

據不完全統計，2017年上半年35家典型房企1拿地總建築面積約為14526萬平方米，拿地金額約為7842億元。隨着政策的變化，房企態度有所分化。中海地產（含中海宏洋）、新城控股、綠城中國等等企業拿地態度積極，新增規模同比都超過了150%，路勁、魯能等企業在拿地上則變得較為謹慎。

中海地產是2017年上半年拿地較為積極企業之一。據不完全統計，已累計拿地599萬平方米，同比增長了176%；拿地金額達到373億元，同比大幅增長482%，是所有房企中上漲最快的企業之一。此前，中海可能將更多的精力放在了重組、整合等方面，拿地一直相對較少，2016年拿地銷售面積比約為0.85，2015年更是低至0.6。隨着整合和內部變動塵埃落地，2016年底開始，中海加大了拿地力度。2017年全年中海地產計劃新增土地約1600萬平方米，拿地開支1000億，預計下半年中海仍將保持積極的拿地態度。

除了中海等企業拿地態度積極之外，還有部分企業在拿地上則表現出了謹慎的態度，如綠地、世茂、魯能、路勁等企業。綠地集團於2017年上半年拿地建築面積同比減少了31%，成交總價減少了66%。這主要是由於近期各地城市調控較多，一二線重點城市以及部分三四線城市接連出台了“限購、限貸”等調控政策，市場的不確定性因素增大，故而部分房企為了把控風險，在拿地方面顯得更為謹慎。

【注1】35家房企：碧桂園、萬科地產、保利地產、中國恆大、融創中國、新城控股、龍湖地產、中海地產、華潤置地、綠地集團、泰禾集團、榮盛發展、富力地產、金科集團、陽光城、中國金茂、旭輝集團、遠洋集團、招商蛇口、金地集團、萬達集團、正榮集團、首開股份、藍光實業、融信集團、雅居樂、綠城中國、世茂房地產、首創置業、建業地產、融僑集團、華髮股份、魯能集團、保利置業、路勁基建

都市圈內三線受青睞，二線城市仍為投資重點

從城市佈局角度來看，二線城市依舊是各個房企的佈局重點，佔到了拿地總建面的52%，三四線佔比則為41%。雖然從面積分布來看，房企在各線城市拿地佈局未有明顯變化，但是從拿地金額來看，房企在一線、二線城市的拿地金額佔比同比分別下降了0.7和8.7個百分點，三四線城市拿地金額佔比上升9.4個百分點。房企在三四線城市拿地均價從2016年上半年的1679元/平方米增長到了3520元/平方米，增長了110%。

究其原因，隨着一二線城市政策的頻繁發佈，環一二線城市的三四線城市由於調控較少、且能承接一二線城市的需求，越來越受房企青睞。如2017年3月位於佛山陳村的一宗商住地塊就由萬科以14.79億元競得，溢價率131%，去除配建面積後的樓面價更是達到了13827元/平方米。此外，5月義烏江東也有兩宗住宅地塊的樓面價達到了21995、21886元/平方米，使得當月全國前十單價地王榜單中出現了四線城市項目。

從各企業拿地較多的城市來看，重慶、天津、合肥、鄭州、武漢、南京、西安、蘇州、杭州成為了投資熱門，拿地體量均在200萬方以上。這些城市一直都是房企們爭相佈局的重點城市，不僅市場去化普遍較好，雖然短期調控壓力較大，但是未來也有着廣闊的發展前景。無錫、佛山、珠海等三四線城市也是上半年房企競爭較為激烈所在，其中無錫的拿地建面達到了378萬平方米，自2017年上半年以來就有萬科、恆大、旭輝等十來個企業於無錫集中拿地。

合作併購趨勢依舊，促企業規模加速擴張

從35家典型房企在2017年上半年的拿地方式來看，合作購併的比例繼續攀升。一方面是因為各個城市特別是一線城市土地供應有限，另一方面調控下新推出地塊附帶了多重限制，如要求房企必須以自有資金拿地等等，因此房企通過收購拿地的積極性更高，既能降低拿地成本和風險，又能夠快速推出市場，從而為企業帶來業績快速增長。

目前收併購主要可以分為兩類，零星的項目收購和整體平台類收購，目前的房企收併購還是主要以項目收購為主，整體平台收購相對較少。後者比如融信收購海亮地產，4月11日晚間，融信公告披露，其與海亮金屬之間的潛在合作將展開進一步協商，潛在合作涉及海亮金屬間接持有的位於中國的若干物業項目。

項目收購則不勝枚舉，如2017年5月，融創中國以103億元的價格收購了天津星耀五洲項目80%的股權，該項目計容建面約300萬平米，其中未售計容面積達235萬平方米，摺合均價僅為5447元/平方米。除融創外，泰禾集團、龍湖地產於上半年都加強了收購力度。據不完全統計，泰禾集團於2017年上半年中獲取的12宗土地中有9宗都是收購完成的，此外龍湖地產方面，也有近40%的.新增建面是通過收購獲取的。

收購範圍持續擴大，積極佈局特色業務

總體來看，由於近期各地政策逐步縮緊，調控的熱點城市也由熱點一二線城市轉變為環一二線周邊的三四線城市，各房企的拿地態度也有所分化。從拿地的城市能級分佈來看，2017年上半年各房企的佈局重點依舊為核心二線城市，如重慶、天津、合肥等，都市圈內的熱點三四線城市也得到了持續的看好，如無錫、佛山、珠海等城市。

展望2017年下半年，一二線城市雖然調控較緊，但是長期發展前景可期，依然會是企業的重倉之地，環一二線熱點城市也將繼續受到企業青睞。

而在拿地方式上，未來收併購的比例將會繼續抬高，此外在收購範圍上也將越來越廣泛。目前許多企業都已明確提出了未來將會繼續加碼收購力度，如保利地產、陽光城、泰禾集團等等。陽光城在之前的業績發佈交流會上就曾説過，年內多數收購將在下半年落實。保利地產在其2016年的年報中也曾提到，將會積極參與行業整合，還將積極尋找產業鏈上下游的投資併購機會，包括健康養老、物業管理、工程建設、智能家裝、核心地段優質商用物業等等。

此外，緊跟政策東風，積極佈局特色開發業務也是擴張的方向之一。房企可以基於自身綜合開發優勢，或發掘區域自然資源及產業要素形成優勢產業，或運用自身強大平台優勢引入產業資源，打造產城高度融合的特色小鎮。

-企業業績-

銷售業績創新高，前高後低存隱憂

梯隊表現：房企上半年整體業績保持較高增長

2017年上半年，房企銷售業績保持了2016的勢頭，普遍實現快速增長。從企業公告和銷售榜單的數據來看，2017年1-5月銷售流量榜TOP50房企業績總規模達22212.2億元，同比增長56.6%，創下歷史新高。其中多數房企銷售業績增長顯著，只有部分房企的業績相比去年增幅較小或有所下滑。

從不同規模房企分梯隊的情況來看：

第一梯隊：5家龍頭房企整體規模增長顯著。截止5月，5家龍頭房企業績總規模達到8640.3億元，63.1%的增幅在四個梯隊的房企中居首。其中碧桂園得益於三四線城市市場的熱銷，繼續保持了高速的規模擴張。碧桂園自一月以來就保持了行業的龍頭地位，以155.7%的銷售金額同比成為第一、第二梯隊中增速最高的房企。同時，萬科、恆大的增速也都超過了50%。值得注意的是，1-5月第一梯隊的房企業績均已超千億，2017年強者超強的局面更為突顯。

第二梯隊：標杆房企戰略佈局助力業績積極增長。在第二梯隊中，龍湖、新城、融創、招商蛇口業績增速均超過了70%。龍湖近年來不斷調整佈局，聚焦一二線核心城市。在過去幾年增速相對平穩的情況下完成積累，自2017年以來銷售規模就以驚人的速度不斷擴張，1-5月累計銷售業績同比達到150.8%。當前龍湖位列銷售業績榜單第8位，名次與2016年末相比已經上升了5位。融創1-5月銷售金額803.1億元，同比增幅也達92.3%。

第三梯隊：多數房企增速超50%，部分房企表現突出。在第三梯隊中，中南、泰禾、中樑、陽光城的業績同比超100%。其中中南置地增長最迅猛，累計銷售金額346.6億元，同比增長162.7%。中南置地從原來的遍地開花到現在的長三角熱點聚焦。特別是在南京、上海、南通、常熟等熱點城市加大了投入。泰禾今年早期對其商住的快速去化。陽光城去年除了在大本營福建積極拿地之外，還在珠三角、長三角多地開花。合理的佈局和快週轉策略都助力了這一梯隊房企業績的高增長。

第四梯隊：業績總體保持上升，僅部分房企業績下滑。這一梯隊中，首創、禹洲、中國金茂、合景泰富的業績同比增幅均超過了50%。而隨着房地產市場的分化加劇，龍光、濱江等重點佈局一二線的房企業績受到了一定的壓力，業績增速較低甚至出現了小幅的下滑。

值得注意的是，從1-5月不同規模房企銷售業績的集中度來看，目前TOP50房企的集中度達50.9%，較去年同期增長12.3個百分點，已佔據全國商品房銷售額的半壁江山。隨着集中度的不斷上升，未來留給中小房企的空間也將越來越小。

季度分佈：房企一季度業績增長較高，第二季度增速放緩

基於對市場政策的預期，2017年上半年房企加緊推貨，市場整體銷售規模較去年同期增幅較大。我們選取了有公告單月業績的26家典型房企2進行分析，這些房企今年第一季度單月業績總體規模及同比增幅較大，其中二月增速最高達121%，3月單月4061億元的業績規模也在前5個月達到最高。

而隨着上半年限購、限貸，特別是限價的不斷升級，調控對房企供應及銷售業績的影響越來越大。熱點城市預售證獲取受限、部分開發商違規銷售被查處、一二線城市加強商改住“類住宅”整治。佈局一二線城市市場的房企受調控影響最大，典型房企第二季度的銷售增速相比一季度回落也較為明顯。從當前房企遭遇較強市場調控和房企集中上半年供貨的角度來看，今年下半年房企的業績增速將進一步放緩。

【注2】26家典型房企：碧桂園、萬科地產、中國恆大、保利地產、中海地產、融創中國、龍湖地產、華潤置地、金地集團、綠城中國、招商蛇口、新城控股、旭輝集團、世茂房地產、首開股份、富力地產、雅居樂、遠洋地產、保利置業、龍光集團、首創置業、越秀地產、中國金茂、禹洲集團、合景泰富、時代地產

業績目標：典型房企完成率普遍較高，部分或無法達成

從目標完成率的角度看，上半年房企的目標完成率普遍較高。截止5月，20家典型房企中，已有7家的目標完成率超50%。龍湖得益於上半年業績的高增長，目標完成率已達68.9%。碧桂園、禹洲2017年的銷售目標雖然較2016增幅超過了80%，但截止5月也已完成了超60%。值得注意的是，龍湖、碧桂園、禹洲1-5月的銷售業績已經覆蓋了去年全年的業績目標。

而在上半年一二線城市市場政策的影響下，也有部分房企目標完成率較低。以金茂為例，其在一二線城市高端項目預售證審批被限制之後，銷售業績受到了較大的影響。按照目前的市場節奏，我們預計，今年或有相當一部分企業無法完成全年的銷售目標。