合同糾紛申訴狀

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　　合同糾紛申訴狀1

申訴人(一審原告和反訴被告、二審上訴人)：張某某，女，漢族，35歲，住xx省常寧市人。

申訴人因商品房預售合同糾紛一案，不服廣東省東莞市人民法院(xxx)東法民一初字第xxxx號民事判決，及廣東省東莞市中級人民法院於(xxx)東中法民一終字第xxxx號民事判決，特依法提起申訴。

申訴事項：

按照審判監督程序對上述兩級法院作出的一、二審判決提請上級人民檢察院提出抗訴。

申訴事實和理由：

兩級法院以“認定案涉認購書是商品房買賣合同，確認申訴人與東莞市某房地產開發有限公司(以下稱“開發商”)之間存在商品房買賣合同關係”為由，判令雙方應繼續履行合同、申訴人應於判決生效四十日內向開發商支付剩餘房款2390000元，其認定事實和適用法律確有錯誤。具體理由如下：

一、原判認定《認購書》為商品房買賣合同，沒有法律依據。

1、《認購書》不具備轉化為商品房買賣合同的條件。

最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”

根據上述規定，商品房買賣的認購書認定為商品房買賣合同必須同時具備兩個條件：一是認購書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容;二是出賣人已經按照約定收受購房款。而本案案涉《認購書》根本不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條的規定的商品房買賣合同的主要內容。

《商品房銷售管理辦法》第十六條規定：“商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

(一)當事人名稱或者姓名和住所;

(二)商品房基本狀況;

(三)商品房的銷售方式;

(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

(五)交付使用條件及日期;

(六)裝飾、設備標準承諾;

(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;

(八)公共配套建築的產權歸屬;

(九)面積差異的處理方式;

(十)辦理產權登記有關事宜;

(十一)解決爭議的方法;

(十二)違約責任;

(十三)雙方約定的其他事項。”

綜觀本案案涉《認購書》，至少缺少上述規定內容中的第(四)項的“付款時間”、第(五)、(六)、(七)、(八)、(九)、(十)、(十一)項的全部內容。可以説，法律規定的商品房買賣合同的主要內容《認購書》均不具備，原判憑什麼認定《認購書》為商品房買賣合同?

2、原判認定轉化的理由不成立，且違背公知事實。

原判認定《認購書》為商品房買賣合同的理由，是因為認購書第六條約定：“賣方通過範本將待籤正式《東莞市商品房買賣合同(預售)》(以下稱“正式合同”)的條款及內容展示給買方，買方已熟悉並同意待籤正式合同約定的條款及內容”。

既使開發商向申訴人展示了範本，也不能推定雙方對商品房買賣合同的主要條款達成了一致。眾所周知，每個客户所購買的房屋位置、面積、質量、付款方式、交付房屋日期等條件都不同，買賣合同內容不可能千篇一律。所以，房管所和開發商展示的商品房買賣合同的範本中，大量的重要事實和實質性權利條款都是空白的，需要買賣雙方在購買時具體協商確定。也就是説，展示正式合同範本並不等於協商了全部條款內容，更不代表已達成一致。如該正式合同範本是完整的或是開發商自行製作的，則開發商須對其展示範本具體條款的`內容予以舉證，以證明其展示範本完全滿足《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容。因此，原判認定申訴人與開發商就正式合同的主要條款達成一致，是明顯錯誤的。

3、開發商展示的所謂正式合同範本，其內容不能對申訴人發生法律效力。

按照《認購書》第六條的內容，買方熟悉並同意“待籤”正式合同約定的條款及內容，而“待籤”表明：雙方僅就所謂展示的正式合同範本內容即雙方的目的意思進行了確認，申訴人並沒有作出立即要受該正式合同範本內容約束的效果意思。也就是説，只有在雙方簽訂正式合同時才構成一個完整的意思表示即受其條款約束。因此，《認購書》第六條的內容僅僅是確認了一個事實，雙方確認該事實是為了在可能出現未簽訂正式合同時，有助於對歸責於哪一方作出判斷。

二、法院基於錯誤的事實認定，據此作出了明顯錯誤的判決。

1、認購書與商品房合同的性質存在重大的差別。

雖然在認購書中都有一些正式商品房合同的條款，但認購書作為合同要達到的目的意思不是商品房所有權的移轉，而僅僅是對一個締約行為的約定。在簽訂認購書時，買賣雙方的意思表示是：在一定期限內賣方保留給買方一個締約機會;而買方則有簽約行為的義務，或在不選擇簽約時對賣方的其他締約機會損失予以賠償即定金被沒收。鑑於認購書與商品房買賣合同的重大區別，法律嚴格區分了二者，規定只有在認購書的條款具備了商品房買賣合同的主要內容，且約定的主要義務已履行時，認購書才具有商品買賣合同的性質即表明雙方的意思表示為商品房所有權的移轉。在本案中，涉案認購書顯然沒有達到向商品房買賣合同的轉變，既使之後簽訂了補充條款，申訴人履行了部分付款義務，認購書仍沒有完成向商品房買賣合同的轉變，申訴人仍是對認購合同義務的履行，而開發商簽訂補充條款及接受申請人付款的行為，也僅表明其願意繼續保留給予申訴人一個締約機會。

2、法院僅應基於認購合同判定法律責任。

根據涉案《認購書》的約定，申訴人具有簽訂商品房合同的行為義務，既使申訴人違反了該義務，依據最高院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規定，申訴人也僅應按照法律關於定金的規定承擔責任，而不是法院通過民事判決強令申訴人作出一個意思表示即簽訂正式的商品房買賣合同。因此，申訴人所支付的部分購房款，開發商應向申訴人返還。

3、法院的判決干涉了申訴人的民事行為自由。

在商品房交易中，之所以普遍認可先簽訂認購合同，後簽訂正式的商品房買賣合同，是市場主體降低商業風險的自主選擇，以實現交易雙方利益最大化，最終促進交易的進行和資源的最佳配置。交易雙方充分利用了認購合同的工具作用，通過認購書來保證雙方均享有締約機會，同時，對雙方可能的損失作出預先的安排，以保障交易雙方作出一個更加適當、自由的民事行為。如上所述，法院將《認購書》錯誤認定為商品房買賣合同，違背了申訴人的真實意思，據此作出的民事判決是強令申訴人作出了一個購買的意思表示，嚴重地干涉了申訴人的民事行為自由。如此，最終破壞了通過民事主體自主的行為，來實現優化資源配置的市場機制。

綜上所述，一、二審判決認定事實嚴重錯誤，並據此對申訴人作出錯誤的裁決。為此，特根據《民事訴訟法》第14條和第187條之規定提起申訴，請求貴院依法提請上級人民檢察院提出抗訴，實施法律監督。

此致

　　東莞市人民檢察院

　　申訴人：張某某

　　xxx年十一月二十日