關於房屋買賣合同的案例

自2009年起，牡丹江市的房地產價格以另人瞠目的速度遞增，在利益的趨動下一些在賣房時沒有辦理房屋過户手續的賣房人開始以各種理由主張當初的房屋買賣協議無效，此種現象自2010開始，尤為突出。

本院在審理一起原告張某訴被告蘇某、第三人某銀行的一起房屋買賣合同糾紛中，經法院審理查明被告蘇某與第三人某銀行於2005年簽訂了《住房借款合同（抵押加階段性保證借款）》。合同約定：第三人向被告蘇某提供人民幣貸款10萬元，被告將其名下的房屋（座落於牡丹江市愛民區）作為貸款擔保抵押給第三人，並辦理了抵押登記。2006年5月，原告張某與被告蘇某簽訂房屋買賣協議，協議約定：被告蘇某將其名下的`房屋（座落於牡丹江市愛民區）賣與原告張某，房屋的交易價款為10萬元，原告張某先期付款65000元，餘款35000元待辦理完過户手續後一次付清，被告蘇某承擔過户費用。協議簽訂時，雖然被告蘇某已告知原告張某交易房屋已作為貸款擔保物抵押給第三人，但是雙方簽訂房屋買賣合同沒有徵得第三人的同意，也沒有向第三人履行告知義務。協議簽訂後，原告張某於2006年5月和2006年6月先後兩次共支付被告蘇某購房款66000元，但原告張某並沒有代替被告蘇某清償其全部債務，使該交易房屋的抵押權消滅。因原告張某想出讓此房，但此房還在被告蘇某名下，故要求被告蘇某繼續履行協議，協助其辦理過户手續。但被告蘇某以該房屋買賣協議沒有告知第三人合同無效，無法繼續履行合同為由，拒絕協助原告張某辦理過户手續。第三人某銀行以原、被告簽訂房屋買賣協議未告知其為由，主張該房屋買賣協議無效。

《中華人民共和國擔保法》第四十九條第一款規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為效。《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款規定：抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。這兩部法律關於抵押期間，抵押人轉讓抵押財產的規定都無一例外的要求需告知抵押權人，否則轉讓行為無效（或不得轉讓）。