項目定位報告

項目定位報告

第一章武漢房地產市場走勢綜合分析

一、總體市場發展狀況良好，無泡沫之虞…………………6

1.總投資、總銷售量穩步增長

2.新開工樓盤銷售率較以往普遍提高

3.各檔次樓盤平均價格分別上漲

4.小高層市場份額逐漸增大

5.開發企業越來越注重整合外部資源

6.大盤開發熱點逐步外延

7.舊城改造步伐加快，城區地價攀高

二、各類物業發展趨勢分析…………………………………14

1.寫字樓、營業用房開發趨緩

2.住宅繼續看好多層、小高層開發步伐加快

3.酒店式公寓及小户型市場前景模糊

4.“豪宅‘市場初露端倪

三、當前樓市暢銷户型分析…………………………………21

1.暢銷户型基本特徵

2.複式住宅要求質素較高、市場理性

3.錯層結構逐漸淘汰

四、臨湖住宅開發現狀………………………………………24

1.區域分佈以“武昌“為主

2.多層住宅是主體建築類型

3.湖岸線整治風格各異

第二章西北湖片區房地產市分析

一、地理位置與交通配套………………………………………28

二、綜合圈層的教育、醫療、體育、文化等配套……………29

三、周邊住宅物業（市場存量、增量）………………………31

第三章重點樓盤剖析

一、世紀華庭………………………………………………34

——設計新穎、定位準確，銷售價格及速度創單體高層高檔樓盤新高，朝向、户型等缺陷明顯

二、東方國際公寓…………………………………………37

——項目定位過於求全、一網打盡，檔次不高，東西朝向是不可彌補的硬傷

三、怡景花園………………………………………………39

——臨江景觀資源豐富，户型設計不盡合理，出現對視現象，朝向均好性不足，車位明顯不夠、

四、中環大廈………………………………………………43

——立面效果及色彩安排恰當，容積率過高，户型設計中明顯出現對視嚴重、通透性差、車位不足等問題

五、東湖林語………………………………………………45

——推窗即見景的人居環境、優化的建築結構及選材使項目成為多層高檔樓盤之典範，過快的銷售速度讓開發商留下遺憾

六、麗島花園………………………………………………47

——既“虹景花園”之後唯一成功的高檔別墅，樓盤獲多個全國獎項，後期高檔盤景觀資源不足

第四章武漢高檔住宅消費羣體研究

一、居民對高檔住宅的購房意向問卷調查…………………49

二、目標客户抽樣訪談分析…………………………………56

第五章武漢高檔住宅競爭態勢、市場空間分析

一、總體競爭態勢……………………………………………66

——別墅和高層單體爭搶同一消費羣體

1.別墅市場競爭激烈，價格競爭佔主導

2.別墅價格偏低，對高層住宅銷售衝擊較大

3.中心城區高檔單體高層開發近期增長較快

二、市場空間…………………………………………………68

——武漢樓市高檔住宅購房理性、價格承受能力較強、

市場空間的挖掘起決於消費意識的引導

——富豪第一居所趨向於中心城區豪華住宅

第六章項目定位

一、決定市場定位的幾個因素………………………………72

1.“地王”位置決定了本項目的'高端定位

2.周邊項目競爭要求本項目以高端定位來突出重圍：

商圈的啟動給周邊豪宅開發帶來生機

4.武漢真正的豪宅市場其實是“賣方市場”

5.項目的高成本決定了高端定位是控制風險的現實需要

二、市場定位………………………………………………74

——武漢西北湖高檔住宅區的“頂級豪宅”

三、產品定位………………………………………………75

——唯一性、尊貴性、差異性、創新性

四、核心競爭策略…………………………………………76

——產品領導者策略

五、核心消費羣描述………………………………………76

第七章案名設計建議

一、案名闡釋………………………………………………80

二、推廣主題………………………………………………81

三、侯選案名………………………………………………81

第八章規劃設計建議

一、規劃總體思路……………………………………………82

1．總平面設計建議

2．項目風格建議

3．單體建築設計建議

二、大樓配置、會所配置及園林綠化………………………88

第九章項目投資成本估算及財務分析

一、項目基本指標…………………………………………93

二、項目開發成本構成……………………………………94

三、財務評定……………………………………………102

第十章項目風險規避

一、風險剖析……………………………………………103

二、風險規避措施………………………………………103

第十一章項目價格定位及營銷推廣

一、價格定位……………………………………………105

二、營銷推廣……………………………………………105