2017房地產估價師《理論與方法》訓練題

1.某宗房地產成交價格為4000元/m2，首付40%之後以後平均每半年支付一次，分五次付清，年折現率為8%，則該宗房地產的實際成交價格為( )元/m2。

A.3620

B.3742

C.3909

D.4000

2.市場法中，採用間接比較法對可比實例價格進行房地產狀況調整，其中可比實例的房地產狀況劣於標準房地產狀況，價格低2%;估價對象的房地產狀況優於標準房地產狀況，價格高1%，若改為直接比較，則房地產狀況的調整係數為( )。

A.1.05

B.0.97

C.0.98

D.1.03

3.已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計息一次，則實際利率是( )。

A.2.5%

B.3.0%

C.5.06%

D.8.0%

4、某建築結構為鋼筋混凝土的冷庫，其經濟壽命為( )年。

A.70

B.60

C.50

D.40

5.某建築物的重置價格為800萬元，有效年齡10年，目前該建築物的剩餘經濟壽命為30年，殘值率為5%，土地剩餘使用年限為25年，未約定不可續期。則建築物的每年折舊額是( )萬元。

A.13

B.14

C.19

D.23

6.建築物的實物因素中的採光和( )尤其對住宅和辦公樓來説，比較重要。

A.保温

B.隔聲

C.日照

D.隔熱

7.( )是對房地產所有權、使用權的一種限制。因而它的存在對房地產價格有一定的影響。

A.相鄰關係

B.使用管制

C.市政府監督

D.其他管制

8.有的地方對臨街住宅改為鋪面的，經過工商登記、依法納税、在( )以上的，可以根據實際用途予以拆遷估價。

A.半年

B.一年

C.兩年

D.三年

9.在評估期房價格時，( )。

A.估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點(現在)的狀態

B.估價對象狀況為估價時點(現在)的狀態，房地產市場情況為未來某時點的狀態

c.估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點(未來)的狀態

D.估價對象狀況為未來某時點的狀態，房地產市場情況為估價時點(現在)的狀態

10.估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建築面積為1200m2，現空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的是( )。

A.建築面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位於同一工業區

B.建築面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位於20km外

C.建築面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位於同一工業區

D.建築面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位於同一工業區

11.房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有( )的特性。

A.獨一無二和供給有限

B.獨一無二和價值量大

C.流動性差和價值量大

D.不可移動和用途多樣

12.對房地產買賣為目的的房地產估價時，當租約租金與市場租金有差異且租期較長時，租約租金與市場租金差異的影響( )。

A.應考慮

B.不考慮

C.無所謂

D.不大

13.關於房地產抵押，下列説法不正確的是( )。

A.房地產抵押除了初次抵押估價，還有再次抵押估價，增加抵押貸款估價等

B.處置抵押房地產估價，即債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，需要將抵押房地產折價或者拍賣、變賣的，為其提供相關價值參考依據

C.房地產抵押後，該房地產的價值大於所擔保債權的餘額部分，可以再次抵押

D.抵押權不可以轉讓

14.某市於2007年對市中心一平房區進行拆遷改造，該市2000年出台的城市房屋拆遷補償指導價在該區為4000元/m2，並且一直沒有變動;2007年該區同類建築物的重置成本達到2000元/m2，房地產市場交易價格為6000元/m2;重新規劃後，開發商開發的該區商品房售價預計為9000元/m2;則最合理的拆遷補償價格應以( )元/m2為基礎進行修正。

A.2000年的城市房屋拆遷補償指導價

B.2007年該區同類建築物的重置成本價

C.2007年該區同類建築物的市場交易價格

D.2007年重新規劃後該區商品房售價

15.房地產權利的種類中，屬於自物權的是( )。

A.所有權

B.典權

C.抵押權

D.地役權

16.按直接比較判定某可比實例價格的調整係數為0.91，則其依據是( )。

A.可比實例的房地產狀況在某個因素方面優於估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為9%

B.可比實例的房地產狀況在某個因素方面劣於估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為9%

C.可比實例的房地產狀況在某個因素方面優於估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為9.89%

D.可比實例的房地產狀況在某個因素方面劣於估價對象的'房地產狀況，對價格的影響幅度為9.89%。

17.甲乙兩宗土地使用權剩餘年限分別為30年和40年，樓面地價分別為2700元/m2和2800元/m2，該類房地產的報酬率為6%，則兩宗土地價格相比( )。

A.甲大於乙

B.甲小於乙

C.甲等於乙

D.無法確定

18.某宗房地產的預計未來第一年的淨收益為40萬元，此後每年的淨收益會在上一年的基礎上增加2%，收益年限可視為無限年，該類房地產的報酬率為6%，則該宗房地產的收益價格為( )萬元。

A.667

B.1333

C.1000

D.500

19.某宗房地產是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權剩餘年限為50年，預計未來第一年的淨收益為50萬元，此後每年的淨收益會在上一年的基礎上增加2%，該類房地產的報酬率為6%，則該宗房地產的價格為( )萬元。

A.833

B.2500

C.1250

D.1067

20.已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償率為2.23%，管理負擔補償率為1.32%，缺乏流動性補償率為1.42%，所得税抵扣的好處為0.5%，則報酬率為( )。

A.7.78%

B. 8.28%

C.13.21%

D.14.21%

　答案：

1.B 2.D 3.C 4.B 5.C 6.C 7.A 8.B 9.D 10.D

11.B 12.A 13.D 14.C 15.A 16.C 17.A 18.C 19.D 20.A