發達國家城市土地產權制度研究

當前，對於發達國家的城市來説，土地作為稀缺資源，越來越顯得更加珍貴，我國作為一個人口眾多的國家，在這一方面也顯得尤為突出。因此，全面瞭解和研究發達國家的城市土地產權制度，對於促進我國在新型城鎮化進程中進一步深化土地制度改革，加強城市土地產權制度的優化具有一定的借鑑意義，同時，對我國城市土地資源的科學規範管理和推動國家治理現代化將起到積極的作用。

城市土地的特性及其功能與佈局

城市土地是指城市區域範圍內的陸地和水域及其地上、地下空間的總和。城市土地具有三個層次：一是城市建成區內的用地;二是城市規劃區內未建成區內的土地;三是城市行政轄區內的全部土地。城市土地是城市生產力的重要組成要素，是城市社會經濟活動最基本的物質資料。

(一)城市土地的特性。

城市土地的特性，可以從自然特性和經濟特性兩個方面進行界定。

城市土地的自然特性表現在三個方面：一是地理位置的固定性。城市土地既是大自然的造化物，也是人類活動的結果，它具有固定的位置。城市規劃區和建成區的土地面積是既定的，它不可能無限供給。城市土地的地理位置既不能互換也不能搬動，既不能憑空創造也不會無故消失，因此，人們經常將城市地產稱為不動產。二是土地適用的差異性。城市不同地段的土地在地質、地貌、水文、植被等方面存在差異性。城市不同地段的土地條件和承載能力不同，土地適用性存在很大差別。儘管依靠人工力量可以在一定程度上縮小城市土地的自然差別，但這需要追加一定的投資。而且，不論科學技術和交通運輸條件如何改善，土地位置的差異是不可能完全消失的。三是土地利用的耐久性。普通生產和生活資料都會在使用中因損耗而逐漸喪失其使用價值。然而土地具有永不消失性，能夠永續為人類所利用。土地資源只要處理得當，一次投資能夠連續帶來收益。

城市土地的經濟特性體現以下四個方面：一是土地供給的稀缺性。城市土地的總面積是既定和有限的。它制約了城市土地的總供給。隨着城市人口的不斷增加和經濟社會的發展，對城市土地的需求越來越大。土地的有限性不僅是指土地總量恆定不變，而且是指在某一地區用於某種特定用途的土地數量是有限的。增加某種用途的用地，就必然減少其他用途的用地。永遠無法滿足所有的需求。城市規模越大，土地供需缺口往往也越擴大。城市商業中心地段之所以“寸土寸金”，正是由於土地資源具有稀缺性。二是土地價值的區位效益性。經濟活動的不同地理位置通常稱為區位。在農業用地中，距離市場位置的遠近是形成級差地租的原因之一，也是決定農業土地價格的重要因素。城市土地的區位更是土地價格的決定性因素，不同的交通運輸條件、距離市場的遠近，對土地效益具有決定性影響。不同區位土地的經濟投入，會產生不同的經濟回報。三是邊際效益的遞減性。邊際效益遞減性是指當其他生產要素投入量不變時，某種生產要素的投入量超過一定限度後，其邊際效益會隨投入量的增加而遞減。對城市土地的連續追加投資超過一定限度後，單位面積投資增量所獲收益就會下降。因此，過度開發土地不僅會對環境造成破壞，在經濟上也是不合算的。四是土地價值的資本性。城市土地作為不動產，不僅具有經濟價值和交換價值，而且具有保值增值性。城市土地可能產生的收益水平，決定了土地的市場價格水平。地塊上的經營收益越高，地塊的市場價值也越高。

(二)城市土地的功能設置。

一般情況下，按城市土地在城市經濟活動中的功能設置，即按土地的用途職能可以劃分為以下十個方面。

一是工業用地。指用於工業生產方面的用地，往往是城市中最主要的功能用地。包括工廠廠區的生產用地，附屬的動力設施、倉庫、廠內鐵路專用線用地，勞動保護與防護地帶用地，廠內行政辦公用地，污水處理用地等。

二是商業用地。包括各種商店、商場、購物中心、超級市場、菜市場及個體商販用地，還有大量附屬在居住小區中的商業用地。

三是服務業用地。包括金融、保險、郵電、信息、諮詢、法律等單位用地。

四是交通運輸用地。包括城市的鐵路、公路、公交幹線用地以及設在城市的各場站、民用機場、港口、碼頭用地及其附屬設施、貨物堆放、停車用地等，主要是指城市內外的交通設施的用地。

五是文教、科技衞生用地。包括學校、學術科研機構、醫院、文化體育中心及其管理部門用地。

六是行政機構用地。包括政府部門、社會團體用地。

七是居住用地。包括住房小區內的街坊道路、綠化用地。

八是園林、娛樂用地。包括公園、遊樂園、休閒場所、娛樂中心、綠化帶、植物園、苗圃等用地。

九是風景遊覽用地。包括設在城市的風景點、自然保護區、文物保護區、紀念館等用地。

十是特殊用地。包括設在城市的軍事設防用地、監獄、垃圾堆放及處理場、公墓、火葬場等用地。

(三)城市土地使用的'空間結構。

城市土地使用的空間結構，是不同土地使用者在土地成本和區位成本之間進行權衡的結果。城市土地使用空間佈局主要分同心圓、放射形和多中心三種模式。

從城市中心到邊緣，土地成本遞減，而交通成本遞增。城市的不同功能活動對土地空間位置的依賴程度不同。高檔零售商業為了得到城市核心區用地，往往願意支付最高的租金;辦公場所和事務所需要鄰近核心區，以便獲得市中心的種種便利，它們可以通過提高建築容積來集約用地，以抵消高額地租的壓力;普通住户、工業企業和零售企業對城市中心區的依賴相對較小，在土地租金壓力下，它們趨向於在城市外圍選址。這種根據區位的經濟機會和收益水平不同而確定的地租級差，對城市土地使用的空間佈局產生直接影響。

城市土地使用空間佈局主要存在三種模式：

一是同心圓模式。這類城市的不同用途土地圍繞着單一核心，有規則地向外擴展成為圓形區域。其核心區域被稱為中心商務區。中心商務區是城市商業、辦公及零售商店的集中地;圍繞着中心商務區的通常是不同收入階層構成的環形居住區。隨着城市發展而產生的土地使用需求，將迫使環形區域不斷向外擴張。