上海市房地產登記條例有哪些特點

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新修訂的《上海市房地產登記條例》將於2009年7月1日正式實施。該條例是在1995年頒佈的《上海市房地產登記條例》(以下簡稱《條例》)基礎上的第二次修訂。本次修訂是為適應《中華人民共和國物權法》實施的需要，對原《條例》中與《物權法》不一致的內容進行了補充、修改和完善。新《條例》的實施將進一步規範房地產登記行為，更好地依法維護房地產權利人的合法權益。新條例主要特點是：

一、堅持“四個一”，服務社會公眾

去年10月本市實施了政府機構改革，原市房屋土地資源管理局的職能由上海市住房保障和房屋管理局、上海市規劃和國土資源管理局分別承擔。因此，修訂後的《條例》規定，本市房地產登記管理工作由兩個局共同負責。本市房地產登記的日常工作仍由上海市房地產登記處負責。區縣房屋、土地行政管理部門協助市房屋、土地行政管理部門對區、縣房地產登記工作實施監督管理。

儘管房屋、土地管理職能分離，但根據《物權法》確立的統一不動產登記制度，以及房地產產權一體保護、方便老百姓辦事的角度考慮，新《條例》仍堅持“四個一”，保證了房地產登記工作的連續性，即：

“一個窗口對外”——為了方便當事人辦理登記，新《條例》繼續保留原《條例》的規定，由市房地產登記處委託區縣房地產登記處具體辦理房地產登記事務。申請人應當到房地產所在的區縣房地產登記處辦理房地產登記。

“一本權證”——新《條例》明確本市繼續頒發房地合一的產權證書。由上海市規劃和國土資源管理局、上海市住房保障和房屋管理局頒發，並依法按照各自的職能承擔相應的法律責任。上海市房地產登記處繼續負責抵押權登記、地役權登記、預告登記以及其他與房地產權利有關的事項的登記，發放房地產登記證明，承擔相應的法律責任。

“一個業務標準”——繼續保留全市房地產登記統一的技術規範，保證全市各類房地產登記業務標準化和一致性;

“一個信息系統”——繼續保留全市一個房地產登記系統，保證全市房地產登記統一操作、信息完整。

因此，儘管機構改革，但新《條例》實施，對於老百姓申請辦理各類房地產登記不會造成不便。

二、與《物權法》銜接，確保依法依規

在新《條例》修訂過程中堅持依法依規的原則。嚴格依據《物權法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》等一系列法律法規規定，修訂了與《物權法》規定不一致的條款。修訂的.主要內容有：1、根據《物權法》第十二條，明確了登記機構的職責，並對“要求申請人補充材料”和“實地查看”的情形作了進一步細化，以便於操作。2、根據《物權法》第十四條，把登記日由“受理日”修改為記載之日。3、補發房地產權證和登記證明增加了刊登滅失、遺失聲明的公告程序。4、按份共有人處分房地產份額的，可單獨提出登記申請，但應當提供其他按份共有人放棄優先購買權的證明。5、對更正登記和異議登記的申請主體、時限和效力作了相應修改。6、根據《物權法》第十四章，對地役權的設立、轉讓、變更、註銷登記作了明確規定。7、根據《物權法》第二十條的規定，修改了預告登記的申請人、登記效力和時效等。8、根據《物權法》對登記條例部分條文的文字進行了相應修改，如“土地使用權”調整為“建設用地使用權”、“登記冊”修改為“登記簿”、“他項權利”修改為“抵押權和地役權”。

三、明確登記基本單元，維護合法權益

以往由於缺少對房地產登記基本單元的相關規定，出現了開發商擅自分割宗地開發建設，或不按照規劃批准的原始設計擅自將商場、辦公樓分割成若干單位出售產權，並要求登記機構辦理登記的現象，容易產生糾紛和矛盾。新《條例》對房地產登記的最小單元加以了規範，明確了土地登記以宗地為基本單元。宗地是土地權屬界線封閉的地塊或空間，其確定的依據是建設用地批准文件。今後，對經登記的建設用地使用權因為分期開發等原因需要分割為幾個基本單元進行登記的，必須滿足三個條件方可登記。一是分割後的各部分都應當滿足土地權屬界線封閉的要求，即符合土地登記基本單元的要求;二是對部分樓盤已經銷售的分期開發項目，因分割將導致權利範圍變化，故必須徵得全體權利人同意;三是地塊分割須經土地管理部門審批。

因此，新《條例》的實施將杜絕一些企業、部門擅自改變宗地範圍、任意分割房屋，侵犯老百姓合法權益的行為，進一步規範建設用地的合法使用，切實維護權利人的合法權益。

四、新增規劃土地核驗，規範土地開發

以往在新建房屋所有權初始登記時，僅要求申請人提供質檢部門的建築工程質量監督竣工驗收備案報告，對建設單位是否依法用地和履行出讓合同、劃撥決定書的情況沒有專門的核查要求，因此有時會發生小區配套設施建設不到位、建設單位擅自改變、不按規定要求開發等情況。根據國務院《關於促進節約集約用地的通知》(國發[2008]3號)要求，建設用地依法用地和履行出讓合同、劃撥決定書的情況，將作為建設項目竣工驗收的一項內容。據此，新《條例》規定在房屋所有權初始登記申請人提交的“竣工驗收證明”中應包括規劃土地管理部門對依法依約用地狀況的檢查核驗意見，如沒有規土部門核驗意見將不予登記。這項規定既體現了新《條例》對權利人合法權益的保護，又是集約節約用地、實行最嚴格的土地管理制度的具體措施。

五、加強土地調查，確保登記準確性

《條例》明確：在建設用地使用權初始登記時，當事人需提交土地勘測報告。該報告是登記機構確定使用權範圍、面積的依據。為確保土地登記的準確性，切實保障當事人的合法權益，市、區縣土地管理部門將加強對土地調查的管理，並明確土地勘測報告須由具有資質的專業土地調查機構出具，報經土地管理部門確認方為有效。

六、確定新老條例的銜接，保證工作不斷

《條例》確定了新老條例的銜接方法，明確《條例》施行前依法頒發的房地產權屬證書和登記證明繼續有效，確保全市房地產登記工作的連續性。同時，還明確凡2009年6月30日已受理但尚未完成審核的房地產登記申請，根據2002年的原條例辦理;2009年7月1日起受理的房地產登記申請，根據新《條例》辦理，從而保證了房地產登記工作不斷不亂。

七、積極探索研究，全面保護土地權益

《條例》中關於土地登記僅指建設用地使用權登記，而土地登記的範疇還應包括集體土地所有權、農村宅基地、農用地使用權的登記。由於這些土地的登記具有一定的特殊性，難以適用一般的房地產登記規則。因此新《條例》明確包括農村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登記辦法將另行規定。按照黨中央十七屆三中全會的決議，以及市委、市政府今年的工作要求，要推進農村土地制度改革，建立城鄉一體的土地管理模式，農村土地的確權發證是基礎。下階段土地管理部門將積極探索研究，根據《物權法》、《土地管理法》、《土地登記辦法》等法律法規，在試點的基礎上制訂有關的集體土地所有權、農用地使用權、農村宅基地的登記辦法，進一步完善土地登記體系，全面保護土地所有者和使用者的合法權益。