商品房買賣合同違約情況

一、預期違約

1、預期拒絕履行，指合同有效成立後至合同約定的履行期屆至前，一方當事人以言辭或行為向另一方當事人表示其將不按約定履行合同義務。 如：開發商在約定的交房期限屆至前因房價上漲等原因明確表示不願賣房，即構成預期拒絕履行，其應承擔相應的違約責任;

2、預期不能履行，指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當事人根據客觀事實發現另一方當事人屆時不能履行合同義務。如：商品房買賣合同訂立後，出賣人又將房屋出賣給第三人，導致合同目的不能實現的違約。

二、實際違約

包括商品房買賣合同當事人屆期不能履行債務和屆期拒絕履行債務兩種。根據《合同法》 的規定,債務人遲延履行的,應承擔遲延履行的違約責任,承擔對遲延後因不可抗力造成的損害的賠償責任。債權人遲延履行表現為債權人對於債務人的履行應當接受而無正當理由拒不接受,即遲延受領。

我國《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》 第十一條第二款明確規定：“房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的`風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。“而不履行，則是當事人不履行任何合同義務的表示，在此情況下，違約方應依嚴格責任原則承擔違約責任。

三、不適當履行

雖有履行但履行房屋質量、面積不符合合同約定或法律規定的違約情形。

根據《合同法》第112條,債務人由於交付的標的物內在缺陷而給債權人造成人身或合同標的物以外的其他財產的損害時,債務人還應承擔損害賠償責任，根據我國《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》 第十二條、十三條的規定，違約方亦應承擔相應賠償責任。房屋面積不適當履行是指所交付房屋的面積與合同約定的房屋面積不一致。此種情形，可依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》 第十四條之規定依法處理。

四、其它違約行為

購房合同中違約多數由開發商引起，實踐當中，最為覺的開發商違約責任形態主要包括：逾期交房、面積出現誤差、設備及裝修不符合合同約定、變更規劃設計、房屋質量不合格、未按期辦理產權過户手續等，我國《商品房銷售管理辦法》 及《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》 對上述違約情形均作出了較為具體明確、便於操作的規定。