特色文化小鎮項目建議書

項目建議書是由項目投資方向其主管部門上報的文件，目前廣泛應用於項目的國家立項審批工作中。下面是小編為您整理的關於特色文化小鎮項目建議書的相關資料，歡迎閲讀！

特色文化小鎮項目建議書 篇1

第一章 項目總論

一、項目基本背景

(一)項目範圍

項目區域南與濕地保護區隔水相望，東距XX市中心20公里，北至G205高速公路出口15公里，可建設用地：約19.1平方公里。

(二)研究內容

按照建設項目可行性研究報告編制辦法的要求，本項可行性研究的內容主要包括：項目背景分析;項目建設的必要性;項目建設的依據;項目建設條件分析;旅遊市場現狀及預測分析;項目建設的內容和規模;投資估算及資金籌措;項目建設進度安排;項目組織運作;項目的國民經濟效益分析;項目的社會效益分析;項目的生態效益分析及評價。

二、項目建設必要性與意義

XX風情小鎮項目的建設是生態環境資源綜合開發和利用的需要，是旅遊景區發展到的必然趨勢。小鎮的建設直接帶動當地人文氛圍的活躍，帶動房地產經濟的發展，帶動其他旅遊外部經濟的發展，對於地方旅遊與經濟發展有重要意義。

一是能進一步提升XX生態旅遊區的核心吸引力，為壯大XX市域旅遊提供強有力的支撐，XX風情小鎮項目以人居、養生文化為主題，濕地生態環境為特色的，將後現代主義與自然主義從風格上融合，是以商務、度假、居住及景點四大功能於一體的綜合性旅遊地產項目，在旅遊由長線旅遊向中短線以及郊外旅遊的趨勢下，本項目能為XX市城郊的重要休閒度假基地。

二是加快小城鎮建設，促進新型城鎮更快轉向特色與專業城鎮和現代化城鎮意義重大，該項目的開發要擺脱單純景點建設的套路，將區域所有資源納入旅遊資源體系，構建特色旅遊區域，形成對不同消費羣體的吸引，通過人流、物流、信息流的通道開拓，形成旅遊深層次開發，突出以旅遊帶動主導產業的優勢產業，強化房產、休閒、漁業、旅遊等各行業在產業鏈中的連帶關係，從而強力帶動村鎮的城市化進程。

三是能迅速集聚人氣，實現城鎮的中心化和整體土地價值的升值，將景區開發深化為區域發展的策劃思路對於處在城鄉結合部的旅遊區也具有一定的啟發作用。城鄉結合部的開發區既有鄉村的自然環境，又有城市的生活便利，如果借區域旅遊開發進行新鎮完善功能的建設，利用城市擴張的大環境，迅速打通產業鏈，打造有特色的旅遊新鎮。

三、研究工作依據

本項目可行性研究編制依據以下法律、法規及標準等進行編制：

(一)相關法律

中華人民共和國頒佈的《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國環境保護法》、《中華人民共和國水法》、《中華人民共和國水污染防治法》、《中華人民共和國土地管理法》、《風景名勝區管理暫行條例》等有關法律、法規。

(二)有關規範、規程及標準

1、《中華人民共和國國家標準·旅遊規劃通則(GB/T18971-2003)》;

2、《旅遊區(點)質量等級的劃分與評定(GB/T17775-2003)》;

3、《旅遊資源分類、調查與評定(GB/18972-2003)》;

4、《風景名勝區規劃規範(GB 50298-1999)》。

(三)相關規劃、計劃

1、《東北地區振興規劃》

2、《遼寧沿海經濟帶開發建設規劃》

3、《XX市國民經濟和社會發展“十一五”規劃》

4、《XX市土地利用總體規劃》

5、《XX市旅遊總體規劃》

6、《XX市“十一五”發展規劃》

7、《XX市“十一五”旅遊發展規劃》

8、《XX市環境保護“十一五”發展規劃》

(四)其他相關材料

1、《XX市志》

2、XX市文史資料

3、實地踏勘與座談資料

4、網絡及其它公共渠道資料

四、研究工作結論

在生態效益方面，XX生態風情小鎮的旅遊開發對豐富區域旅遊形式，對植被恢復、民俗文化保護等方面都有較好效果，XX生態風情小鎮將促進現有產業結構的調整，改變傳統生產方式，保護生物多樣性及生活條件，實現生態平衡。XX生態風情小鎮規劃建設過程充分考慮了生態恢復和生態保護，對生態資源效益的提升有直接的促進作用。

在社會效益方面，對遊客、居民、社會、政府、投資企業都將產生良好的社會效益。旅遊開發的直接社會效益是將會增加當地居民就業機會，提高羣眾生活質量和水平、利於區域旅遊品牌形象的打造。XX生態風情小鎮建設可提高XX濕地知名度，加快產業結構調整，促進區域經濟發展。擴大交往，促進合作，陶冶情操，提高社會主義精神文明建設水平。

在經濟效益方面，規劃建設旅遊項目財務指標表明該項目具有較強的盈利能力，且風險都在可控的範圍內。

通過對生態效益、社會效益和經濟效益的綜合評價，無論從經濟效益、生態效益、生態效益、社會效益上來看，此項目都是可行的，是功在當代利在千秋的舉措。本項目可行。

第二章 項目宏觀背景分析

在對當前的宏觀背景、旅遊業發展趨勢和政策背景進行簡介基礎之上，主要對城鎮旅遊背景、社會經濟背景以及旅遊業發展背景等方面進行重點分析。

一、城鎮旅遊發展背景

旅遊與小城鎮協調發展是我國小城鎮發展的一種重要形式。旅遊與小城鎮協調發展不僅有利於當前國民經濟增長,同時也為實現城鎮化健康發展和建設新農村提供了可行途徑，近年來在我國興起了一批旅遊城鎮,如以“小橋、流水、人家”的江南水鄉風情為特色的江南古鎮周莊,有獨特魅力和濃郁民族風情的雲南麗江古城,以及分別以歷史文化、民族風情、丹霞地貌、美食文化、生態旅遊、休閒度假等為主題旅遊品牌的桂林的興安、龍勝、陽朔等縣,利用主題特色，形成了旅遊競爭優勢使其脱穎而出,成為我國旅遊業的新星。

在旅遊產業不斷壯大和旅遊目的地功能不斷增強的今天，旅遊小鎮的發展也向一定的主題化發展，綜觀中外的知名小城鎮，都具有一定的主題特色。上海市重點發展的“一城九鎮”是借鑑國外特色風貌城市建設的經驗，把每個鎮的風貌都以歐美髮展國家風貌為特色主題來打造。如浦江鎮將被建成為具有意大利為特色主題的新城、安亭將建成具有德國為特色主題的新城。而意大利的麗暉谷則是以滑雪和户外運動為主題的旅遊小鎮、法國的楓丹白露則是以皇家歷史建築、大型原生態森林和濃郁的藝術氣息構成了一個浪漫、詩意的主題小鎮。以及其他歐美知名小鎮都以自然、音樂、藝術、運動等為主題的城鎮。

小結：隨着旅遊業由觀光型向休閒度假型的過渡，生態觀光、文化體驗等傳統旅遊形式與現代休閒娛樂相結合，使城鎮旅遊煥發新的活力，這類旅遊產品具有很大的市場需求和開發潛力。

二、區域社會經濟背景

在《遼寧沿海經濟帶開發建設規劃》城鎮化戰略中指出，要完善城市功能，引導人口向沿海經濟帶聚集，向沿海地帶延伸將是城市發展的總體趨向。根據《XX市城市總體規劃》，從城市結構調整和城市發展走向來看，XX旅遊綜合開發項目所在區域是城市向新區拓展的重要地段，是承接沿海產業帶和區域拓展的戰略要地，承接城市的總體發展方向。土地整合開發是遼寧沿海地區經濟發展的必然趨勢。濱海大道的建設，促進了遼寧沿海地區土地整合，營建若干個沿海的小城鎮，形成港口運輸、觀光旅遊以及農業產業一體化的新興經濟帶。XX作為遼寧沿海地帶的重要支撐和組成部分，在區域整合中起到重要的作用。

XXXX生態風情小鎮多元化的產業經濟結構充分發揮了大型國有農場的資源優勢，農場經濟實力顯著增強，在省直單位中名列前茅。公司基地位於遼河與饒陽河交匯處，系遼河入海衝擊三角洲末端濱海平原，與世界第二大葦田相毗鄰。温暖濕潤的海洋性氣候，純淨豐饒的遼河水資源，栽培優質粳稻不可缺少偏鹼性土壤條件，縱橫阡陌的近萬畝林帶，遠離工業“三廢”污染，構成得天獨厚的優越生態環境。公司有耕地近4萬畝，蘆葦2 萬多畝，公司以發展優質農業為目標，選用優良品種，注重水稻深加工，引進了國際先進的大米加工生產線，提升了糧米加工質量，生產的“粳冠”牌大米先後榮獲遼寧省名牌產品、國家免檢產品。公司還是國家有機食品生產基地。公司土地集中連片，農業技術力量較強，在發展種子業方面具有較多的優勢，“粳冠”牌稻種一直暢銷不衰。已被省農業廳評為優質稻種繁育基地。

小結：XXXX生態風情小鎮開發項目，充分整合工業、農業及城鎮建設等用地類型，充分利用荒地、葦地、灘塗等地價格、低產業密度用地，建設新型生態小鎮，開發生態旅遊項目，發展生態旅遊及相關產業，倡導環保理念，發展循環經濟，充分挖掘土地潛力，有利於土地價值綜合提升。

三、區域旅遊發展背景

XX市以濕地生態為骨幹的旅遊資源豐富、特色鮮明，但由於產品開發滯後、旅遊基礎設施和服務配套設施欠缺，資源優勢尚未轉化為市場優勢。據XX市委市政府《XX市旅遊“十一五”發展規劃》，為了進一步發揮旅遊業關聯帶動性強、市場需求潛力大、投資效益好、容納就業多、發展速度快特點和優勢，進一步推動產業結構調整和優化、促進對外開放，加快全市經濟發展和經濟、社會、環境文化的協調持續發展，將全力推進XX市旅遊業的開發發展，將XX打造為“世界濕地休閒之都”。

XX生態風情小鎮是具有高品位的地理人文景觀資源，兼有水域風光和生物多樣化的特點。這裏系遼河入海沖積三角洲末端濱海沉積平原，特殊的地質構造、茂密的森林、廣袤的蘆葦、河流、灘塗、沼澤、坑塘、溝渠、稻田構成了具有特色的北國濱海河川濕地自然景觀，內部設有乘船遊覽太平河、漫步兩岸自然林帶、觀鳥樓遠距離觀鳥、觀鳥廊近距離觀鳥、採摘有機果蔬、葦海水上觀光、葦海棧道觀光、釣蟹、摸魚、科普教育等豐富多彩的專項旅遊項目，同時還可以休閒度假、拓展運動、野外宿營、濕地探險、觀看錶演、購買地方特色紀念品、品嚐風味小吃等項目。活動方式有乘船、騎馬等。

小結：項目區擁有良好的濕地資源，如植被、鳥類棲息地、水系等，瀕臨濕地核心保護區，且擁有良好的道路交通基礎設施，以及鄰近中心城區的區位優勢，擁有温泉等稀缺資源等，以濕地養生、温泉療養為賣點;生態居住為亮點，可以形成以養生及生態居住為主打，打造濕地特色異域風情度假品牌。

第三章 市場可行性分析

本項目主要面對三大市場，一是“營(口)盤(錦)”地區，主要是商務、休閒和房地產等消費市場;二是遼中城市羣及東北周邊地區，主要是週末休閒、會議培訓、休閒度假等消費市場;三是京津唐地區，主要是休閒度假及度假房產等消費市場。

針對以上三大市場採取實地考察、座談、調查問卷、統計資料分析、訪談等多種調查方法，從市場的需求和供給兩個方面對市場進行可行性研究。關於市場需求，可以分為“營(口)盤(錦)”地區、遼中城市羣及東北周邊地區、京津唐地區三大需求市場。針對“營(口)盤(錦)”地區，對房地產、休閒娛樂、商業購物、公務會議等方面，進行潛在消費能力、購房意願、休閒方式、商業購物等調查;針對遼中城市羣及東北周邊地區，進行潛在消費能力、休閒度假、商務會議等方面調查;針對京津唐地區，進行潛在消費能力、休閒度假偏好等調查。關於市場供給，對XX房地產、旅遊及休閒娛樂等方面，進行住房現狀、新開發房地產項目情況、旅遊總體發展狀況、主要旅遊景區客源情況、主要休閒娛樂場所客源狀況等調查。

一、市場需求調查

(一)本地和營口市場

1、潛在消費能力調查

近幾年數據統計表明，XX、營口經濟保持較快的發展，城鎮和鄉村居民可支配收入大幅度增加，市場消費潛力很大。據初步統計，2007年兩市GDP總量分別超過554和569億元，城市人均可支配收入超過13500元，在全省居於前列。其中，遼河油田集團職工相對收入較高，遼河油田集團職工及家屬超過20萬人，是消費能力很大的羣體。

XX市經濟發展狀況統計

年份	人口（萬人）	GDP（億元）	人均可支配收入（元）
			城市居民	農村居民（純收入）
2003	124.4	338.0	8384	4044
2004	124.8	368.7	9509	4630
2005	125.9	425.2	11025	5067
2006	127.1	513.3	12205	5711
2007	128.2	553.6	14907	6391

(數據來源：《遼寧省統計年鑑(2007)》、《XX市國民經濟和社會發展統計公報》)

營口市經濟發展狀況統計

年份	人口（萬人）	GDP（億元）	人均可支配收入（元）
			城市居民	農村居民（純收入）
2003	229.3	262.25	7716	3762
2004	229.9	318.33	8628	3968
2005	230.5	380.94	9309	4603
2006	231.1	457.69	11135	5101
2007	232.5	568.87	13043	5891

(數據來源：《遼寧省統計年鑑(2007)》、《營口市國民經濟和社會發展統計公報》)

“營盤都市區”經濟發展狀況統計

年份	人口（萬人）	GDP（億元）	人均可支配收入（元）
			城市居民	農村居民（純收入）
2003	353.7	600.25	7850	3803
2004	354.7	687.03	8819	4249
2005	356.4	806.14	10017	4785
2006	358.2	970.99	11170	5356
2007	360.7	1122.47	13525	6091

(數據來源：《遼寧省統計年鑑(2007)》、《XX市國民經濟和社會發展統計公報》、

《營口市國民經濟和社會發展統計公報》)

經濟基礎為市場消費需求的產生提供了基礎。一般情況下，市場消費水平與人均純收入成正比，2007年XX與營口城市人均可支配收入接近2000美元，相當於長沙的水平，正向消費型城市過渡，住房、休閒旅遊、商業等正成為居民的消費熱點。

2、房地產市場需求調查

通過問卷調查的方式，在XX市興隆台區及營口市區，對5000名市民進行隨機調查。兩地對購房的市場需求很大，尤其是對大面積的中高檔住宅的需求;普通住宅平均價格預期為3200元/平方米，具體調查結果統計如下：

XX購房意願調查結果統計

購房意願	受訪者中20%在三年內有購房計劃
	第一套房	第二套房	換房
	36%	8%	56%
住房面積	60-85平方米	85-110平方米	110平方米以上
	20%	65%	15%
建築樣式	高層	多層	別墅
	73%	26%	1%
價格預期	普通住房：3100-3300元/平方米；別墅：6500-7000元/平方米

營口購房意願調查結果統計

購房意願	受訪者中30%三年內有購房計劃，其中，8%有意願在XX購房。
	第一套房	第二套房	換房
	32%	10%	58%
住房面積	60-85平方米	85-110平方米	110平方米以上
	14%	68%	18%
建築樣式	高層	多層	別墅
	79%	19%	2%
價格預期	普通住房：3000-3300元/平方米；別墅：6500-7500元/平方米

3、休閒時間與及休閒方式調查

通過有關數據統計、隨機調查問卷、訪談等方式，對XX及營口地區休閒娛樂消費方式進行調查、統計和分析。該地區主要的休閒娛樂場所以酒吧、茶吧、歌舞廳和温泉水療為主，人均消費30-90元，主要集中在週末和節假日等。其中，酒吧、茶吧在11-1月為旺季，5-10月為淡季。歌舞廳主要消費羣體是年輕人，夏季為旺季。温泉水療以中青年為主要消費羣，隨季節變化較小。

XX營口地區休閒方式及時間調查統計

休閒方式	酒吧、茶吧	歌舞廳	温泉水療	其他
	28%	35%	32%	5%
休閒時間	節假日	週末	下班後	其他時間
	12%	75%	11%	2%
人均消費	30-60元	60-90元	90-120元	120元以上
	50%	25%	17%	8%

4、商業消費調查

通過有關數據統計、問卷調查等方式，對XX地區商業場所進行調查、統計和分析，XX大型購物場所主要有8家，數據統計結果反映出XX及周邊地區商業購買力很強。

XX主要商業場所調查結果統計

名    稱	2005年		2006年		2007年
	總收入	人次（萬）	總收入	人次（萬）	總收入	人次（萬）
XX興隆四百	800萬元	80	850萬元	90	1000萬元	95
興隆大廈	1.2億	100	1.6億	110	2億	120
遼河商業城	8000萬	90	1億	100	1.2億	110
商貿城	9000萬	90	1億	100	1.2億	110
鼎信商廈	2000萬	70	2100萬	80	2400萬	100
潤達購物廣場	600萬	50	800萬	60	900萬	79
百特量販超市	2000萬	80	2300萬	90	2600萬	95
海灣商廈	400萬	40	600萬	50	850萬	65

(二)遼中及東北周邊地區

(1)旅遊需求調查

XX與東北地區在地域上相鄰近，同時在景觀環境上存在着較大差異性。XX緊鄰遼中城市羣及東北地區，以京沈高速和京哈鐵路等為主幹的區域交通網絡發達，同時XX濱鄰渤海，是東北地區唯一的河流入海口，濱海濕地生態環境與東北內陸形成很大的差異，對旅遊客源市場有很大的吸引力。

根據各地數據資料統計，2006年東北地區城市居民人均旅遊1.1次，人均旅遊花費238元。2007年東北地區城市居民人均旅遊2次，人均旅遊花費296元，分別比2006年增加1.8倍和24.4%。其中，團體旅遊消費人均118.13元，旅遊市場潛力很大。

東北地區居民出遊情況數據統計

年份	人均出遊次數（次）	人均花費（元）	團隊比例	團隊人均花費（元）
2006	1.1	238	52%	96
2007	2	296	45%	118

(2)房產需求調查

針對東北地區房地產市場，對瀋陽、長春、哈爾濱等東北地區主要城市，進行房地產市場消費調查，由各地區2007年房地產市場調查數據分析，東北地區主要城市平均20%居民在三年內有購房計劃，主要關注中小户型，面積在60-90之間，認可房價平均為3000-4000元。具體數據統計整理如下：

瀋陽房地產市場調查統計

購房意願	受訪者中23.6%在三年內有購房計劃
認可房價	3000元以下	3000-3500元	3500-4000元	4000元以上
	15．4%	31．7%	24.8%	8.1%
住房面積	60平方米以下	60-90平方米	90-120平方米	120平方米以上
	7.3%	51.8%	33.5%	4.5%
建築樣式	高層	多層	別墅
	62.4%	28.7%	8.9%

長春房地產市場調查統計

購房意願	受訪者中26.3%在三年內有購房計劃
認可房價	3000元以下	3000-3500元	3500-4000元	4000元以上
	17.6%	46.8%	27.3%	8.3%
住房面積	60平方米以下	60-90平方米	90-120平方米	120平方米以上
	5.2%	55.6%	21.4%	3.8%
建築樣式	高層	多層	別墅
	69.7%	23.5%	6.8%

哈爾濱房地產市場調查統計

購房意願	受訪者中29.7%在三年內有購房計劃
認可房價	3000元以下	3000-3500元	3500-4000元	4000元以上
	12.7%	45.9%	30.8%	10.6%
住房面積	60平方米以下	60-90平方米	90-120平方米	120平方米以上
	7.8%	47.3%	37.5%	4.5%
建築樣式	高層	多層	別墅
	64%	26.4%	9.6%

(三)京津唐地區

(1)潛在消費能力調查

京津唐地區是中國最大，最優質的客源市場之一。2006年京津唐地區居民出遊率將超過200%。其中，國際遊遊平均花費1萬元，國內遊平均花費2200元，這是一個百億元以上的旅遊客源市場。

由於地緣優勢，環渤海地區是京津唐地區居民首選的.旅遊休閒目的地之一。全年京津唐地區居民以環渤海地區為旅遊目的地的出遊率大約為49%左右，佔有國內遊的較大份額，其中以遼寧為旅遊目的地的約佔8.6%。

根據京津唐地區居民旅遊消費行為監測研究，2006年三次調查總計接觸樣本6055個。在三次調查中，平均有8.5%的京津地區居民離開本地到環渤海省市旅遊。累積出遊次數為4.65次，累積出遊率為39.5%。既從2006年2月至9月，大約每一個京津唐地區居民中，有0.4人次離開本地，到環渤海地區旅遊旅行過。由於本調查尚缺10-1月共4個月數據，只能根據歷史數據推算京津唐地區全年的出遊率。同時考慮環渤海地區北方氣候因素，10月是全年旅遊的旺季，11月，12月和1月是淡季。以淡旺節季節因素60%為參考，全年京津唐地區居民以環渤海地區為旅遊目的地的出遊率為49%左右。

京津地區居民到環渤海地區的出遊率統計

	接觸樣本量	環渤海遊人數比例	平均出遊次數	環渤海旅遊率
2-4月週期	2021	5.0%	1.626	8.13%
5-6月週期	2022	5.7%	1.544	8.90%
7-9月週期	2012	8.54%	1.48	12.6%

數據來源：京津唐地區居民旅遊消費行為監測研究。

(2)消費趨向調查

由數據整理與分類統計，對京津唐地區居民對景區和旅遊項目的選擇偏好進行統計分析。

京津唐地區居民對景區選擇偏好調查統計

景區特點	秀麗或宏偉	濱海或森林	歷史名勝	鄉村田野	民俗建築
提及率	50%-70%	50%-60%	30%	10%-30%	10%

資料來源：客源通數據平台

京津地區居民旅遊項目選擇偏好調查統計

項目類型	休閒度假類	商務會展類	旅遊地產類	其他
偏好率	72%	7.8%	3.1%	17.1%

資料來源：客源通數據平台

京津唐地區居民在環渤海地區旅遊的最主要的目的是濱海休閒度假，其次為觀光，再次為探親訪友以及公司業務出差。並且隨季節變化，夏季(7-9月)比春季(5-6月)，春季(5-6月)比冬季(2-4月)，京津唐地區居民在環渤海地區休閒度假的比例越來越高。京津唐地區居民到環渤海地區旅遊，選擇乘火車及自駕車為主。

二、市場供給調查

(一)房地產市場

1、現有住房情況調查

通過對相關資料的統計整理，得出XX、營口兩市現有住房的基本情況。

XX市區現有住房情況統計

居民住房總面積	1037.4萬平方米
人均住房面積	27.3平方米
建築樣式	高層	多層	別墅	其他
	28%	60%	3%	9%
樓房住宅面積	80平方米以下	80-110平方米	110平方米以上
	46%	45%	9%

營口市區現有住房情況統計

居民住房總面積	1501.7萬平方米
人均住房面積	25.6平方米
建築樣式	高層	多層	別墅	其他
	32%	59%	2%	7%
樓房住宅面積	80平方米以下	80-110平方米	110平方米以上
	51%	43%	6%

2、XX市新開發房地產項目情況調查

根據對XX興隆台區及周邊地區初步調查，2007年到2008年新開發的房地產項目8個，總建築面積約180萬平方米，多為中密度住宅。其主要户型及均價為：高層住宅，均價3100-3400元每平方米;多層住宅，均價3200-3500元每平方米;別墅類，均價6000-8000元每平方米。目前，XX房地產市場基本為期房，市場需求潛力很大。

XX市區及周邊房地產調查結果統計

樓盤名稱	位置	總建築面積（萬平米）	容積率	户型	均價（元/平方米）	主要客源
紫潤茗都	興隆台區	50	1.5	高層	3250	本地及周邊
				多層	3500
水木清華	興隆台區	35	1.58	商住樓	3400	本地及周邊
				高層	3300
				多層	3250
瀚新花園	興隆台區	37	1.6	多層	3350	本地
				高層	3200
賽納灣	興隆台區	4	0.35	別墅	6800	周邊
鼎信佳苑二期	興隆台區	11	1.6	高層	3100	本地
				多層	3200
雲景花苑II	大窪縣	10	1.6	高層	2800	本地
				多層	2900
日月興城	興隆台區	19	1.45	高層	3200	本地及周邊
				別墅	6500-7500
格林花園	大窪縣	12	1.5	多層	2850	本地
				高層	2700

3、項目競爭力分析

從上面的數據統計結果可以得出，目前XX的房地產開發遠不能滿足巨大的消費需求和對舒適生活空間的需求。本次 “綠色生態社區”的旅遊房產項目，以生態環保為理念，充分體現生態的生活環境、生態的生活方式和生態的生活品位，迎合了未來消費市場的趨勢。

(二)旅遊市場

1、XX旅遊現狀調查

從近幾年數據統計來看，XX旅遊市場發展迅速，遊客人數和旅遊收入保持較快增長，從旅遊目的來看，以觀光旅遊和休閒度假為主，另外，專項旅遊和商務旅遊也佔有一定的比重。2007年，遊客達到765.3萬人，同比增長67.4%，旅遊總收入52.7億元，同比增長69.4%。

XX旅遊情況統計

年份 項目	2005		2006		2007
	實際	同比增長(%)	實際	同比增長(%)	實際	同比增長(%)
旅遊總收入(億元)	16.4	27	31.1	88.7	52.7	69.4
旅遊外匯收入(萬美元)	723	51	1359	70.6	2324	71
國內旅遊收入(億元)	15.8	26	29.98	89.4	51	70
接待入境旅遊者(萬人次)	1.4	59	3.36	140	5.3	57.7
接待國內旅遊者(萬人次)	260	31	454	97	760	67.4

數據來源：XX市旅遊局資料統計

XX主要景區客源調查統計

名稱	2006年		2007年		2007年客源構成
	總收入 （萬元）	人次（萬）	總收入（萬元）	人次（萬）	團隊所佔比例%	遊客集中月份	地域構成
紅海灘景區	323	4	515	12	30-40	7-10	瀋陽30% 省內40% 省外15% 海外5% 大連10%
XX旅遊區			793.5	67.2	44	9、10	瀋陽20%、 省內80%、 省外20%
湖濱公園	32	40	38	57		5—9	市內及周邊
中興公園	10	800	7	500	20	7－9	省內佔80％， 省外佔19％， 海外佔1％。
鑫安源 生態園	16	4	20	5	40	5、6、7、10	省內佔90%、省外10%

數據來源：XX市旅遊局資料統計

2、項目競爭力分析

由上面數據統計，XX市2007年遊客總人次為765.3萬人次，紅海灘和XX兩大景區接待遊客總量僅為79.2萬人次。統計分析説明XX生態風情小鎮有極大的市場潛力，

第四章 項目建設可行性

XX作為XX生態風情小鎮的外部環境，其良好的交通區位條件、地方政策環境和自然工程條件等，為項目的順利實施營造了良好的環境條件。

一、交通區位條件分析

該項目位於XX市西郊，南與濕地保護區隔水相望，東距XX市中心20公里，北至G205高速公路出口15公里。從大交通上看，XX至海城高速公路與沈大、京沈兩條高速公路相連接。溝海鐵路橫貫XX，境內里程90多公里，是遼西連接遼南的一條最近鐵路通道，與沈秦快速鐵路相接。客運直接通瀋陽、大連、上海、廣州等，現在又開通了XX直達首都北京的快車。XX距瀋陽機場1.5至2個小時車程，且有高速公路直達。水路也較通暢，沿海沿河碼頭50多處，位於大遼河口的XX港，兩個3000噸泊位碼頭已經使用。XX風情小鎮擁有良好的外部交通環境依託，同時所在區域內交通基礎條件較好，主要節點都有公路相通，可以滿足建設施工要求，基本不需要新建大的交通項目。

小結：XX作為遼寧省重要交通樞紐，遼中城市羣的濱海門户，其公路、鐵路、水運和航空等對外交通骨幹及內部公路交通網絡，是本項目開發的有力支撐，這為項目區旅遊基礎設施建設及未來旅遊經濟發展奠定了良好的區域交通基礎。

二、政策環境條件分析

本項目的旅遊建設實施具有一系列外部的政策優勢條件：

從外部政策環境看，首先是為應對經濟下滑和刺激內需增長，國家及旅遊主管部門出台了一系列基礎設施建設和加快旅遊建設發展的利好政策;其次，中央財政繼續加大對東北老工業地區的支持力度，有利於田莊台古鎮旅遊開發建設爭取更多的資金;第三，XX作為資源型城市轉型的試點城市，國家系列戰略措施的實施為田莊台古鎮旅遊開發，響應區域產業結構調整、區域經濟發展及基礎設施建設提供了政策支持;第四，遼寧省沿海經濟帶的構建，為本項目的基礎設施建設增加了資金投入和政策支持。

特色文化小鎮項目建議書 篇2

一、項目名稱：XXX文化小鎮項目

二、承辦單位概況

1、承辦單位：xxx旅遊發展有限公司

2、承辦單位基本情況

XXX旅遊發展有限公司成立於2015年12月01日，是一家有限責任公司，註冊資本2000萬元，主要經營範圍：項目投資諮詢；旅遊管理；文化學術交流；會務及展覽服務；酒店管理；餐飲、住宿、娛樂等。公司地址：XXX市溮河區十三裏橋鄉八家畈黃灣村信應公路東側。

公司始終堅持用户至上，堅持用自己的服務去打動客户 ，堅持“誠信為本，客户至上”的宗旨，本着“品質為本，精益求精”的經營銷售理念，力求給客户提供全方位優質服務的同時，也使企業得到長足的發展。期待與各位業界新老客户攜手共進，共創輝煌。

三、建設地點

XXX市溮河區十三裏橋鄉，一期規劃佔地面積3700畝。

四、建設內容與建設規模

項目建設規模及建設內容為三大板塊。

第一大板塊：XXX文化產業園區，佔地1700畝，包括：1、根親文化園佔地400畝，主要建築物有根親博物館、華夏根親壇、姓氏紀念館等，建築面積36000平方米；2、民俗名人文化園佔地100畝，主要建築物有名人塑像、名人紀念館（二層）、茶社等，建築面積18000平方米；3、萬國植物博覽園佔地500畝，栽植各類植物50000株；4、騎獵園佔地300畝； 5、水上樂園佔地400畝，主要是安置水上樂園設施。

第二大板塊：休閒商業區，佔地1200畝，包括：1、餐飲文化園佔地200畝，主要建築以仿古式和現代建築相結合等，建築面積30萬平方米；2、漫步風情街佔地90畝，主要建築物以二至三層建築為核心，建設步行街，以商店、古玩店、餐飲為主，建築面積40萬平方米；3、歷史文化長廊佔地100畝，主要建築以壁畫形式展現古文化、傳説文化及近代文化等獨特的民俗風情等，建築面積30000平方米；4、休閒度假村、民宿酒店佔地300畝，單體以二層建築為主，設游泳池、商店、古玩店、餐飲店等，建築面積100000平方米。

第三大板塊：養生、養老公寓區、旅遊度假酒店、民宿佔地1310畝，主要包括：1、港灣社區佔地400畝，建築物以2+1層為主，建築面積150000平方米，入住人員以建設區原有住户為主；2、醫療康復中心佔地200畝，主要建築物有醫技門診樓（三層）、住院部（三層）、康復綜合樓（三層）等，建築面積68600平方米；3、養老社區佔地200畝，主要建築物有老年公寓樓（三層）、綜合樓（三層）、醫療保健中心（三層）、娛樂中心（三層）、餐廳等，建築面積58000平方米；旅遊度假公寓510畝。

五、建設年限：5年，其中建設期3年，完善期2年。

六、總投資及資金籌措

本項目一期計劃投資200018.0萬元，其中，工程費用179466.0萬元，其他費用6756.0萬元，預備費9300.0萬元，鋪底流動資金4496.0萬元。

項目所需資金全部由項目單位自籌解決。

七、結論和建議

1、結論

1）該項目建設符合國家及地方的有關政策，對於提高XXX文化小鎮整體功能，優化投資環境，提高居民生活水平，全面建設小康社會，將起着極大的促進作用。因此，該項目建設是必要的。

2）該區域環境優美，是人們旅遊、休閒居住的絕佳場所，該項目的建設可以有效提升XXX市溮河區景區品位和改善遊樂條件，為XXX文化小鎮景區發展謀求更廣闊的發展空間。

3）本項目經濟效益和社會效益均比較好，項目所需的各項建設條件均己具備，本工程可以順利實施和達到預期投資建設目標，應積極開展實施。

經以上分析論證，該項目選址得當，規模合理，規劃科學，建設方案可行，建設條件具備，資金來源可靠，具有較強的可操作性。因此，項目建設具有必要性，技術上具有可行性，經濟上具有合理性，同時具有一定的經濟效益和社會效益。

2、建議

1）與本工程相關的工程設施的建設應有計劃地組織實施，以保證本工程建設後的正常運行。

2）建議大力推廣新材料、新技術、新產品在工程建設中的應用，做到功能適用、流程科學、經濟合理。

3）要在確保工程質量的前提下，精心組織，科學施工，規範管理，加快進度，力爭建成優質工程，精品工程，社會滿意的工程。

第二章項目建設的必要性和條件

一、項目的背景

（一）項目區概況

1、XXX項目坐落於XXX市溮河區十三裏橋鄉，溮河區在2016年被評為國家級生態區，XXX風景名勝區雞公山、南灣湖都在溮河區，溮河區也定位為生態旅遊功能區。

2、十三裏橋鄉是溮河區重點旅遊鄉鎮，市、區、鄉三級政府旨在十三裏橋鄉打造幸福健康小鎮，落實城鄉一體化大概念，把城市建在山水間，作為XXX旅遊名片。

3、十三裏橋鄉支柱產業有1）花卉苗木基地；2）生態旅遊景點；3）高效觀光農業：萬畝草莓種植和5000畝黃金甲魚養殖為重點項目；4）特小鎮生態旅遊。

（二）項目建設背景

1、特色小鎮的內涵、特徵與發展理念

特色小鎮並不是一個行政意義上的城鎮，而是一個大城市內部或周邊的，在空間上相對獨立發展的，具有特色產業導向、景觀旅遊和居住生活功能的項目集合體。特色小鎮既可以是大都市周邊的小城鎮，又可以是較大的村莊，還可以是城市內部相對獨立的區塊和街區，其中部分服務功能可以和城市共享。

特色小鎮的核心是特色產業，一般是新興產業，如私募基金、互聯網金融、創意設計、大數據和雲計算、健康服務業，或其他智力密集型產業。特色小鎮也是一個宜居宜業的大社區，既有現代化的辦公環境，又有宜人的自然生態環境、豐富的人性化交流空間和高品質的公共服務設施。

特色小鎮建設將秉持“政府引導、企業主體、市場化運作”的原則，將佔地面積控制在1～3km的範圍內，打造一個高度產城融合的空間，並體現其特有的地域文化。

同時，特色小鎮建設要達到AAA級以上景區標準，休閒旅遊類小鎮須以AAAAA級景區標準作為建設硬指標。總之，特色小鎮是按創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，結合自身特質，找準產業定位，科學規劃，挖掘產業特色、人文底藴和生態稟賦，“產、城、人、文”四位一體、有機結合的重要功能平台。

打造特色休閒小鎮，首先是要文化找“魂”，找到特色小鎮的特色，要文化特色、主題特色。找到文化之“魂”後將其梳理轉化為體驗產品，轉化成可互動的模式，結合進行遊憩方式的獨特設計與特色小鎮效益優化，並運用互聯網+思維，達到特色小鎮設計提升的最優化。應遵循六大理念：景觀主題化、景觀遊樂化、景觀生態化、景觀情境化、景觀本土化與景觀動感化。

2、旅遊扶貧開發的重要意義

（1）利於調整產業結構，深化旅遊體制改革

在貧困地區發展旅遊業，不僅要講求旅遊業本身的效益，而且還要因地制宜，充分發揮旅遊業的帶動功能，使更多的地區、更廣的人民羣眾脱貧致富。因此，為配合旅遊業的發展，要對當地的產業結構進行調整，如圍繞景區旅遊的客觀需要發展以種植、養殖為主的農業，以茶園、藥材園等為主的觀賞性農業。而且，由於資金、人才不足等原因，貧困地區發展旅遊，一般起步水平較低，農民自發辦的家庭旅遊、餐館、購物攤點，難於上檔次、形不成規模，適應不了日益發展的市場經濟需求。

旅遊扶貧要有所突破，必須深化體制改革，引導農民由分散的個體經營向規模經營轉變，建立跨地區、跨行業、跨所有制的旅遊集團公司或選擇有經濟規模的企業來經營貧困地區的旅遊業。

（2）利於貧困地區脱貧

在我國，貧困地區面積很大，且這些地區自然條件惡劣，經濟和社會發展緩慢，經濟發展水平較低。但是這些地區也有自己的優勢，即旅資源豐富，發展旅遊業的自然環境條件較好，非常適合發展旅遊。在以往的扶貧活動中，因多侷限於救濟性扶貧的形式，扶貧效果很差。後來也曾嘗試過交通扶貧、教育扶貧的形式，但短時間內難以見效。另外，還採取過工程項

項目扶貧，對口扶貧（針對貧困户）等形式，儘管都收到一些成效，但脱貧不徹底，甚至脱貧後又返貧。而旅遊扶貧具有目標明確、項目清晰、脱貧見效快、受益面廣、受益期長的特點，可以説是對扶貧措施是一個最有效的補充。

（3）利於地域經濟結構優化調整

改革開放以來，我國的旅遊業得到突飛猛進的發展，並且今後仍將大力發展。旅遊扶貧開發實際上是通過在貧困地區發展旅遊業的形式，達到脱貧致富的目的，這與我國大力發展旅遊、大力發展地區經濟的要求是相符的。另外，隨着我國經濟進一步發展，地域經濟結構優化調整將成為必然，尤其是那些地區經濟嚴重封閉，經濟發展水平很低的地區更是如此。那種靠粗放式經營對資源掠奪性、破壞性利用，以自給自足為主的地區經濟發展道路越來越行不通。因此，在有條件的貧困地區發展旅遊，本質上符合我國地域經濟結構優化調整的客觀要求，是貧困地區經濟開發形式轉型的新探索。

3、鄉村旅遊發展迅速

鄉村旅遊是以旅遊度假為宗旨，以村莊野外為空間，以人文無干擾、生態無破壞，以遊居和野行為特色的旅遊形式。隨着鄉村旅遊的迅速發展，近幾年圍繞鄉村旅遊提出很多原創新概念和新理論，如:遊居、野行、居遊、詩意棲居、第二居所、輕建設、場景時代等，新概念和新理論的提出使鄉村旅遊內容豐富化、形式多元化，有效緩解了鄉村旅遊同質化日益嚴重的問題。

讓“美麗鄉村”建設附加上有持續發展的生命力，把文化融合進來，把城市周邊遊融合進來，把生態農業融合進來，讓農民、新村民、遊客共建共享與共榮，把真正有當地特色的鄉村核心優勢挖掘、展示出來，推廣宣傳出去，形成鄉村旅遊的良性發展循環。

目前，鄉村旅遊作為旅遊行為和旅遊開發的重要內容，成為了旅遊經濟發展新的增長極。在國家、省市高度重視、積極鼓勵和大力扶持下，鄉村旅遊得到了快速發展。

4、民俗旅遊。