住宅可行性研究報告

報告的基本要求

1、總結必須有情況的概述和敍述，有的比較簡單，有的比較詳細。這部分內容主要是對工作的主客觀條件、有利和不利條件以及工作的環境和基礎等進行分析。

2、成績和缺點。這是總結的中心。總結的目的就是要肯定成績，找出缺點。成績有哪些，有多大，表現在哪些方面，是怎樣取得的；缺點有多少，表現在哪些方面，是什麼性質的，怎樣產生的，都應講清楚。

3、經驗和教訓。做過一件事，總會有經驗和教訓。為便於今後的工作，須對以往工作的經驗和教訓進行分析、研究、概括、集中，並上升到理論的高度來認識。

4、今後的打算。根據今後的工作任務和要求，吸取前一時期工作的經驗和教訓，明確努力方向，提出改進措施等。

住宅可行性研究報告

隨着個人素質的提升，我們都不可避免地要接觸到報告，其在寫作上有一定的技巧。我敢肯定，大部分人都對寫報告很是頭疼的，以下是小編收集整理的住宅可行性研究報告，歡迎大家分享。

住宅可行性研究報告1

一、總論

（一）項目背景

1、項目名稱：“聯想高科·經典都市”居住小區

2、承辦單位概況：“世紀地產”是武漢專業的房地產項目開發公司。

由於其他的在開發項目佔用大量資金，且本項目工程量大，建設週期長。為了降低投資風險，“世紀地產”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及北京融科智地房地產開發有限公司合作成立控股公司武漢聯想·世紀高科房地產開發股份有限公司開發本項目。

公司註冊資本1億元（“世紀地產”3000萬元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京融科智地房地產開發有限公司4000萬元）流動資金2400萬元（滾動開發）。

武漢高科國有控股集團有限公司是經武漢市委、市政府同意成立的，授權全面經營和管理武漢東湖新技術開發區國有資產。集團註冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業35家，已成為“武漢·中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產經營與管理、創業孵化器、風險投資、技術產權交易中心、工程科學研究、大學科技園建設於一體的大型國有控股集團。

成立於XX年6月的北京融科智地房地產開發有限公司，是聯想控股公司為進軍房地產行業而專門設立的全資子公司，也是其多元化佈局的一個重要棋子。

3、可行性研究報告的編制依據：

（1）《城市居住區規劃設計規範》

（2）《武漢市規劃管理條例》及《技術規定》

（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》

（4）《住宅設計規範》

（5）《住宅建築設計標準》

（6）《建築工程交通設計及停車場設置標準》

（7）《城市道路綠化規劃及設計規範》

（8）《高層民用建築設計防火規範》

（二）項目概況

1、地塊位置：關山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創業街位於本案東側，南抵武漢職業技術學院，西緊鄰關山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區，不僅未來發展前景不俗，其現有配套設施也十分成熟。周邊商嘗菜嘗休閒廣場眾多，大專院校林立，公園、醫院等公共設施相距不遠。“聯想高科·經典都市”居住小區周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣嘗關山市嘗關山中學、魯巷小學、光谷核心市嘗電信數碼港、長江樂園、東湖新技術開區等。位於此地生活方便而多彩。

2、建設規模與目標：

土地面積：270畝（180090平方米）；

容積率：1.75（本地塊位於武漢市郊區，沿關山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點開發地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領階層來此購房置業，把容積率把握在較小的數值）；

建築面積：314528平方米；

開發週期：7至8年；

土地價格：5400萬（高科集團儲備土地，作為股本投入）。

3、周圍環境與設施

（1）步行約2分鐘可至586、521、715等公交車站；

（2）魯巷廣場購物中心關山超市以及關山飯店等消費場所均幾步之遙；

（4）華中科技大學，中南民族學院等高校環繞；

（3）武漢光谷cbd中心——光谷創業街位於本案東側。

4、項目投入資金及效益情況：

項目總投資：33597.28萬元；

自有資金投入：12400萬元；

住宅銷售價格：XX元/平米起；

項目銷售收入：59104.00萬元；

項目税後利潤總額：16127.14萬元；

項目毛利潤潤：27.28％；

項目內部收益率：25.39％。

（三）項目建設緣由

項目建設有利於我公司在武漢房地產市場的進一步開拓發展。公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業理念，依託開發區的優惠政策及政府支持，立足於東湖開發區，輻射武漢三鎮。通過本項目的開發，佔據光谷cbd區域房地產市場，發展壯大公司實力，並進一步樹立企業在武漢地產業界的形象。

2、項目的建設符合武漢市對光谷建設的精神。

國家繼續實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發企業預期的盈利將進一步增強。隨着國家取消了銀行對房地產開發項目貸款的限制、解除了房地產開發企業禁令，更加堅定了房地產業發展的信心。武漢市政府加大對房地產業的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰略方針的實施對房地產業的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯動效應。武漢市房地產市場多年健康規範的發展，加之廣泛的宣傳引導，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業的積極性逐步得到調動和發揮，我市房地產市場已形成了二、三級市場聯動的良好局面。部分條件好的行政、企事業單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。

根據XX年第二季度武房指數報告，洪山區房地產市場最大特徵就是“光谷地區以住宅項目為主，武珞路沿線以商務寫字樓為主”。作為洪山區兩大經濟支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區的經濟結構中將佔據主導地位。隨着中國光谷的發展壯大，小區周邊土地已成為武漢市房地產開發的熱點，在未來的5年內，中國光谷方圓50平方公里的區域將形成一個科工貿年收入超過1000億以上的高科技產業園，加上長江樂園的帶動效應，一大批第三產業會在此地蓬勃興起，本地域將成為武漢市人文環境最好、居住質量最高、規劃配套最完善的生活社區。因此，我公司決定在此區域內尋找合適的地段投資建設高品質的商品住宅小區，由於本區域內土地的稀缺以及我公司資金暫時的短缺，我們選取武漢高科國有控股集團和北京融科智地房地產開發有限公司作為戰略合作伙伴，三方經過協商，達成一致，成立合資公司武漢聯想世紀高科房地產開發股份有限公司共同開發高科集團270畝儲備地塊。具體合作方式在資金籌措一節中有詳細敍述。

3、由於市區可開發土地稀缺，三方合作開發本項目符合我公司投資開發策略。

從土地供應的角度分析，由於土地數量的相對穩定性和自90年代中期以來武漢房地產市場的高速發展，武漢市區土地資源日益減少，在市區內，土地供應絕對數量必然呈現下降趨勢。類似本項目開發可200多畝以上大規模住宅區域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨着土地供應市場的秩序日益規範化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協議出讓方式逐步轉化為以拍賣、招標方式為主。而後兩種方式必然提高土地獲得成本，對項目開發建設不利。本項目由武漢高科國有控股集團提供土地使用權，為資金流動週轉和項目建成收益創造了良好條件。一次性獲得大面積有開發潛力的地塊，有利於對項目進行滾動開發。根據市場動態，合理調整設計方案和營銷策略，穩步樹立項目品牌形象，這在武漢房地產市場並不多見。項目周邊樓盤的開發已經提升了本地區土地的潛在價值，本項目的開發可以使潛在價值得到實現。

4、項目開發優勢所在

世紀地產豐富房地產項目開發經驗以及良好的信譽，高科集團的相關政策優勢和充足的土地儲備，融科智地依託於聯想集團的高科技理念和品牌優勢。

(四)市場分析

1、武漢概況

武漢市是中國六大中心城市之一。在1992年國家公佈的中國城市綜合經濟實力50強中，武漢名列第六。XX年，武漢市國內生產總值達到1348億元，按可比價格計算，比XX年增長12%。經濟運行質量提高，全年實現財政收入150.18億元，同比增長21.8%，佔國內生產總值的比重為本11.1%。自1992年以來，武漢經濟發展駛入快車道，全市國內生產總值連續保持兩位數增長，高於全國、全省平均水平。經濟運行質量和效益明顯提高，人民生活水平繼續改善，各項社會事業全面進步，實現了“十五”計劃的良好開局。得天獨厚的地理環境，經過數千年的開拓點染，創造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發展奠定了堅實的基礎。中華人民共和國成立後，武漢經過幾十年的發展，已經成為一個門類齊全的綜合性工業基地，華中地區的內外貿易中心，我國內地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個地級以上城市中，武漢的綜合經濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。

改革開放以來，武漢的投資“窪地效應”顯現，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個國家或地區，全球500強跨國公司有35家來漢投資，另有45家設立了代表處。邁向世界超級城市世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發展藍圖之際，美國《未來學家》雜誌1999年6-7月刊發表了著名學者麥金利-康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預言中國的上海、武漢將進入21世紀全球十大超級城市之列。超級城市是指具有下列3項條件特徵的城市地區：人口超過100萬;能夠可持續地滿足居民的物質和社會需求(包括食物、住所、安全、醫療、保健、交通及教育等方面的需求);擁有健康和充滿火力的經濟環境，能夠創造、吸引和培育可產生足夠就業機會和財政收入的經濟投資。未來超級城市必不可少的10個因素：水源;國際機場;與腹地的交通聯絡;圓頂體育場;技術中心;通信中心;公共交通;垃圾處理;綠色基礎設施;新的政治機制。未來的十大超級城市：班加羅爾(印度);武漢(中國);上海(中國);曼谷(泰國);丹佛(美國);亞特蘭大(美國);昆坎-圖盧姆地區(墨西哥);馬德里(西班牙);温哥華(加拿大)。由於地處中部要衝，擁有高新技術產業以及數十所大學和技術學院，武漢具有很大的機會。

2、光谷地區房地產住宅市場分析

(1)“光谷地區”概況

信息技術的突飛猛進，給世界生產力和人類社會的發展帶來了極大的推動。光電子技術是信息技術的核心技術之一，隨着國際互聯網業務和通信業的飛速發展，光電子信息產業將是影響未來社會發展的戰略性產業，必將成為21世紀最重要的支柱產業之一。在此背景下，大陸許多專家學者建議建立國家光電子信息產業基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創建國家光電子信息產業基地。去年，武漢以其發展光電子產業的綜合優勢，被國家科技部、國家計委批准為國家光電子信息產業基地(簡稱“武漢中國光谷”)。“武漢中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內外知名的專家學者，為發展光電子產業提供了強勁的智力支持;以武漢烽火科技集團、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業為代表的一批光電子企業，已經形成了一定的產業規模，形成了光谷發展的骨架;“武漢中國光谷”依託國家級開發區——武漢東湖新技術開發區，有着良好的外部環境和條件，這些都為光谷的建設發展奠定了良好的基礎。武漢東湖新技術開發區50平方公里範圍內集聚了18所高等院校，56個省部屬科研院所，65個國家重點學科，10個國家重點實驗室，7個國家工程技術研究中心，43名兩院院士，20多萬名各類專業科技人員，35萬在校大學生，每年有5萬餘名大學生從這裏走向四面八方。武漢東湖高新技術開發區是僅次於北京中關村的中國第二大智力密集區，擁有非常豐富的高新技術人才資源。

(2)建築類型

武漢市(光谷地區)住宅類建築其類型現狀：

●多層。作為一種最為普遍的建築形式，多層住宅依然是市場供應量的主體，這一點在城鄉結合部的郊區房地產市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產開發較熱的“三區五片”，即漢口的金銀湖片和後湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發區片以及漢陽地區的沌口開發區，無論樓盤規模如何，均以多層物業為開發的主要建築形式。從最近新開樓盤來看，多層物業也是佔着絕對的比例。

●小高層。目前小高層最大的特點是將其“領地”擴展到了郊區。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現在了離市中心較遠的城鄉結合部。位於金銀湖片區的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數棟八層帶電梯的小高層，再加上户型上的創新設計，市場反映良好。此外，近期開盤的位於青山區工業二路上的“寶安公園家”在其規劃中也有數棟小高層項目。這一現象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。

●高層。目前武漢市高層物業尷尬的現狀正在被城市中心區日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業市場增添了幾分亮色。福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業的現狀有所改觀。

●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應量還是市場的接納程度看，townhouse(即聯排別墅)都是最好的。究其原因，一方面是聯排別墅自身的優勢，即住宅功能齊全，並且位於郊區價格相對較低，綠化率高，環境優美;另一方面是因為隨着二次置業者在購房人羣中所佔的比例不斷增大，要求改善生活質量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍郡和黃金海岸等樓盤的此類物業都取得了良好的市場效果。

本項目建築類型：以高層(c型)為主幹，周圍點綴佈局(a、b、d、e型)多層住宅。整個小區外觀上錯落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現代景觀小品設置在住宅樓周圍。

配比：多層：a型8棟、b型6棟、d型12棟、e型7棟；高層：c型14棟。

目標市場地位、項目銷售目標羣如下：

(1)外企、高新技術企業、金融證券信息業界白領人士;

(2)周邊高校的教師以及工作者;

(3)欲改善居住條件的置業者;

(4)政府及企事業單位中層以上管理幹部;

(5)外地來漢的經商者。

(6)其他

(五)結論

本項目社會效益、經濟效益、環境效益俱佳，項目可行。

住宅可行性研究報告2

總論

一、項目背景與概況

1、項目名稱

湘水明珠居住小區一期(1、2、3號樓)項目

2、承辦單位概況

單位名稱：衡陽富邦升輝房地產開發有限公司

單位性質：有限責任公司(外國自然人獨資)

3、可行性研究報告編制依據

（1）與委託方簽訂的諮詢協議；

（2）國家計委計辦投資[20XX]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；

（3）國家發展改革委員會、建設部聯合頒發的《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》；

（4）《城市房地產開發經營管理條例》；

（5）《房地產項目經濟評價方法》。

4、編制範圍

依據國家有關政策、法律、法規、規程、規範，對湘水明珠居住小區一期(1、2、3號樓)項目建設的目的、必要性、項目區域概況、項目規劃方案及建設內容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。

5、項目提出的理由

①項目建設符合國民經濟發展

當前，我國國民經濟運行正處於一個特殊發展時期，為了促進國民經濟的穩步健康發展，必然要求擴大內需，優化消費結構，把住宅建設作為推動國民經濟發展的支柱產業之一。根據國家統計局的分析和研究，房地產對國民經濟的拉動作用約1.5—2個百分點。衡陽房地產佔GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。

根據國家有關部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉變，到20XX年，我國城鎮居民人均建築面積將達到22平方米，平均每户擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費佔整個消費的比重將達到15%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發展目標是户均一套、人均一室，力爭20XX年達到人均建築面積35平方米，主導户型為三室兩廳和兩室兩廳。

正因為房地產投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經濟的持續健康穩定發展，將建築業列為國家的支柱產業之一。因此，本項目的建設是國民經濟發展的需要。

②項目對城市建設將起到促進作用

20XX年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯參政議政聯合調研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市羣建設及產業發展思路與對策研究總報告》中，提出要把“3+5”新型城市羣打造成為功能互補的高新產業聚集區、發展佈局合理的新型城市連綿區、中部領先的現代大商業區、環境優美的綜合生態區。

衡陽作為“3+5”新型城市羣建設的中心城市之一，其經濟發展速度在湖南區域經濟中領先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區都具有較強的輻射力，在以長株潭為中心的“3+5”城市羣發展建設的環境下，衡陽市委市政府提出要突出衡陽城市形象建築，提高衡陽城市品位，加強城市輻射功能的目標。根據湖南省住宅與房地產業20XX年規劃，未來10年內湖南省將斥資3327億元打造城市住宅，使城鎮人均住宅建築面積增加到30.18平方米。

目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產業發展規劃相差甚遠。因此，改善衡陽市人民的居住條件已經成為衡陽市政府特別關心的問題之一。同時，隨着衡陽經濟的發展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產開發建設就是為了使衡陽城市居民的生活環境、居住環境不斷得到改善。

湘水明珠居住小區一期(1、2、3號樓)項目符合衡陽城市建設總體規劃，貫徹了“3+5”城市羣建設的發展戰略，其對加快城鎮化進程，美化城市空間，創造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。

③解決勞動就業的需要

由於我國目前正處於經濟結構的調整時期，部分行業職工下崗再就業也就在所難免，廣開就業渠道，解決人民的生活與就業問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經濟增長的原動力，因此國家固定資產投資總的政策仍然是繼續保持投資總量的穩定增長，以創造更多的就業機會。

據有關權威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動GDP增長0.5個百分點，則可提供40多萬個就業崗位。因此，住宅建設投資的增加對於增加社會就業機會有着不可忽視的作用，而本項目作為衡陽市重點商品住宅建設項目工程之一，將為增加衡陽市當地社會就業崗位作出一定的貢獻。

6、擬建地點

本項目位於衡陽市湘江東岸南段，總佔地面積20,936.7平方米，小區西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規劃中的小區小學與中天路相連、北至小區北部主路口。本項目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環境優越，道路交通便利。

7、預期目標

湘水明珠居住小區一期(1、2、3號樓)項目擬在佔地面積20,936.7平方米的土地上，建設總容積率為2.63，建設密度為24.4%,總建築面積為65,913.47平方米的3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場面積10,842平方米）。

8、主要建設條件

湘水明珠居住小區一期(1、2、3號樓)建設項目是“湘水明珠”房地產開發項目的一部分，該項目分城市基礎設施建設（沿江風光帶）和商住房開發兩部門進行，項目以建築、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閒、生態、養生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快衡陽城市基礎設施建設，促進經濟社會可持續發展，把衡陽建設成為區域性中心城市，珠暉區啟動了湘江東岸南段沿江風光帶堤路工程的建設。經考察，在中國20XX年中國中西部招商會中引入了富邦升輝房地產開發有限公司，對該項目進行投資建設，併成立了衡陽市湘江東岸南段建設協調領導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區委書記段志剛任副組長，市委市政府相關職能部門的領導及珠暉區負責人擔任成員。將東岸風光帶南段建設項目納入省、市重點項目。考慮到該項目投資大、建設週期長，帶來的經濟效益及社會效益明顯，對該項目享受相關優惠政策，並下發了衡政發[20XX]20號文，“關於《湘江東岸南段堤路建設工程實施細則》的通知，該通知第五條規定用地控制範圍。“在湘江東岸南段堤咱東廂可開發的土地範圍內，根據投資方從事基礎設施建設的投資額加20%的回報率確定補償用地面積，作為投資方的開發用地，由市規劃、國土資源等部門經依法批准後將用紅線劃歸投資方實行控制開發”。第六條規定了東廂用地出讓價。“已改制企業原則上按改制拍賣價取得土地使用權；正在改制的企業，按市政府和省政府相關文件執行，整宗土地採取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機廠）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發，市建衡實業有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發。

二、問題與建議

項目開發商已合法取得本項目土地使用權，各項建設手續正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發建設、銷售等方面均遵照國家及衡陽的房地產項目開發程序及規定。

根據測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。

衡陽市房地產市場正處於開發高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節奏；在建設過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。

充分利用地塊區域優勢和景觀資源；與知名專業設計公司、中介顧問公司合作，強強聯合，打造小區品牌和企業品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。

三、投資環境分析

1、國家政治經濟形勢及有關政策

20XX年全年國內生產總值246,619億元，比上年增長11.4%。分產業看，第一產業增加值28,910億元，增長3.7%；第二產業增加值121,381億元，增長13.4%；第三產業增加值96,328億元，增長11.4%。第一產業增加值佔國內生產總值的比重為11.7%，與上年持平；第二產業增加值比重為49.2%，上升0.3個百分點；第三產業增加值比重為39.1%，下降0.3個百分點。

固定資產投資增長較快全年全社會固定資產投資137,239億元，比上年增長24.8%。在城鎮投資中，第一產業投資1,466億元，比上年增長31.1%；第二產業投資51,020億元，增長29.0%；第三產業投資64,928億元，增長23.2%。

全年房地產開發投資25,280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18,010億元，增長32.1%。商品房竣工面積58,236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76,193萬平方米，增長23.2%，其中商品住宅69,104萬平方米，增長24.7%。

中央經濟工作會議將20XX年的調控政策業位於緊縮，為“防止經濟增長由偏快轉向過熱、防止價格由結構性上漲演變為明顯的通貨膨脹”，20XX年12月8日，央行將存款利準備金率提高一個百分點；同年11月CPI同比上漲6.9%；隨後央行、銀監會明確規定第二套房貸以户為單位；12月國務院發出禁令：城鎮居民不得到農村購買小產權房，繼20XX年經來，因家出台的宏觀調控政策頻率之高，調控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，緊緊扼住了房地產開發的兩大命脈，房貸利率持續漲高，同時各地政府在房地產税收方面也加大了調控力度。以上政策對打擊房地產投機，消除房地產泡沫，保障房地產業的健康穩定發展產生了巨大的作用。

2、項目開發地區的經濟社會情況及管理、政策因素

20XX年，衡陽市實現生產總值（初步核算）823.51億元，增長15.3%。其中第一產業增加值201.4億元，增長4.1%；第二產業增加值335.43億元，增長20.2%；第三產業增加值286.68億元，增長17.3%。按常住人口計算，全市人均生產總值12287元，比20XX年增長213.8%，翻了一番。近五年，是衡陽經濟發展較快的五年，經濟總量從20XX年的432.34億元，增加到20XX年的823.51億元，年均增長速度達到11.99%。經濟結構發生明顯變化，第二產業比重上升，20XX年二產業佔GDP的比重達到40.73%，比20XX年上升5.23個百分點。一產業佔GDP比重較20XX年下降0.55個百分點。主要經濟結構比重見圖2。就業再就業成效顯著。年末就業勞動力397.5萬人，新增就業人員5.75萬人，其中城鎮新增就業人員5.61萬人，其中下崗失業人員再就業4.19萬人。組織農村勞務輸出5.3萬人。年末城鎮登記失業率為4.3%，就業形勢保持穩定。物價總水平温和上漲。全年居民消費價格總水平比年初上升5.27個百分點，其中,服務價格上漲1.23個百分點。商品零售價格上漲6.47個百分點。食品類價格上漲12.31個百分點。房屋銷售價格上漲5.49%，其中商品房銷售價格上漲7.23%。安全生產形勢好轉，全年共發生各類安全事故864起，同比下降14.88％；死亡242人，同比下降26.89％；億元GDP生產安全事故死亡率為0.55，道路交通萬車死亡率10.1；煤炭百萬噸事故死亡率8.3；工礦商貿企業十萬從業人員生產安全事故死亡率3.75，四項安全生產事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。

20XX年，衡陽市人口和計劃生育工作穩定發展。年末全市户籍人口728.83萬人，其中城鎮人口300.43萬人，增長11.8%；鄉村人口428.45萬人，下降6.4%。人口出生率11.32‰，人口死亡率6.32‰，人口自然增長率5.00‰。城鄉居民生活繼續得到改善。20XX年衡陽市全部職工年平均工資17673元，月平均工資1473元。城市居民人均可支配收入10681元，比上年增長16.54%；扣除物價因素，實際增長10.7%。農民人均純收入4885元，增長14.53%，實際增長8.8%。城市居民人均生活消費7608元，比上年增長15.3%，扣除物價因素，實際增長9.5%；農村居民消費3554元，增長14.02%，實際增長8.5%。20XX-20XX年城鄉居民人均收入情況見圖6和圖7。社會保障事業穩步推進。

年末全市五項社會保險擴面19.31萬人次，參保總人數196.66萬人次，徵繳基金17.26億元（含企業養老保險清欠），支付各項保險待遇20.98億元。其中企業養老保險新增參保人數3.74萬人，參加社會養老保險人數65.45萬人，其中職工數46.22人，離退休人員19.35萬人；參加企業改制保險的單位155家，參加失業保險的職工人數13.04萬人；基本醫療保險的參保人數達50.87人，新增4.61萬人，其中職工34.79萬人，離退休人員16.09萬人。參加工傷保險人數22.12萬人，參加生育保險人數35.09萬人。居民享受最低生活保險的對象共有20.18萬人，城市居民領取失業保險人數0.89萬人，基本做到應保盡保。

20XX年，衡陽市固定資產投資較快增長，投資結構進一步優化。全社會固定資產投資完成227.9億元，比上年增長28.3%。從產業投向看，第一產業投資3.4億元，與去年持平；第二產業投資114.9億元，增長52.4%；第三產業投資109.6億元，增長10.8%，工業投入明顯加大。全年工業完成投資114.9億元，比上年增長53.3%。其中製造業完成投資82.1億元，佔工業投資的比重為71.5%；電力、燃氣及水的生產供應業完成投資8.5億元，佔工業投資的比重為7.4%。社會事業和基礎設施投資均有大幅度的增長。房地產開發投資穩步增長，全年完成投資額23.5億元，增長41.7%，最近五年是衡陽投資額增加最快的五年。

四、區域房地產市場分析

1、衡陽房地產市場區域分佈及特點

①主城區板塊

主城區為衡陽市老的行政、商業、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規模和建築規劃水平的不同，住宅在1800-3000元/平方米左右。老城區比較有代表性的有熙園、中泰·峯境、亞華名都、世紀名城等。

主要特徵：市區中心位置，規模較小，佔地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環境一般，小區景觀，面積以中、大户型為主，售價多為1800-3000元/平方米左右。

②華新開發區板快

華新開發區位於衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業性單位均已入駐該片區，已形成一定的規模，政府機關搬遷工作已基本完成，區域的後發優勢已經開始體現，片區市場將具有較大的發展和潛力。衡陽市民對華新區的認可度是比較高的，片區規劃較好，路網建設已經完成，生活配套設施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由於片區擁有良好的區位優勢和優美片區環境，現已成為衡陽市民購房置業的首選區域。

主要特徵：普遍的樓盤規模比較大,檔次相對其他幾個區域要高,户型面積上相對而言設計比較合理,以三房為主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺銷,四房面積一般在160-190平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區快。

③立新片區板塊

相對其它幾個區域而言，立新區雖然離老城中心區比較近，但感覺比較偏僻，區域形象不佳，規劃不好，小區檔次普遍比較低，建設速度也比較慢，交通、購物、休閒、商業、生活配套也未完全上來，並且檔次不高，缺乏基本的生活配套設施，生活的氛圍遠未形成。

主要特徵：片區市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價格優勢搶佔市場份額，如蒸湘奧運世紀城為代表的樓盤，價格相對比較低。

④江東板塊

江東板快早期給人的印象是城區較老、雜亂，缺乏大型基礎配套設施，但是隨着這幾年的大型市政配套建設，尤其是沿江路風光帶的建設，區域內的綠化空間、居住環境等都大大提升，江岸沿線正催生着衡陽未來的江景豪宅板快。

主要特徵：早期樓盤少，檔次低，規模少，樓盤素質一般中檔次以下，普遍價格比較低，但沿江的樓盤價格相對比較高，隨着風光帶的建設，沿江路將發展成為衡陽的豪宅地標。

2、衡陽房地產投資分析

衡陽房地產投資一共出現兩次較大幅度的增長，一次是20XX年，一次是20XX年。20XX年開始出現房地產投資的熱潮興起，也可以説是華新開發區的正式啟動，而20XX年將這種熱潮推向了頂峯。投資的熱潮源於市場需求的策動，兩者呈現着良好的增長勢頭。

20XX、20XX年是衡陽房地產投資的快速增長年，快速的投資增長來自於衡陽房地產市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是20XX年就開始興建的項目，只經過1-2年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。

20XX年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了100萬平方米以上，尤其是新開工面積增幅達135.55%,與市場投資呈現着明顯的正比遞增關係，20XX年可以算是一個不折不扣的衡陽房地產開發年。

不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持着較大的增長勢態，市場需求整體向好。

4、衡陽房地產市場特徵分析：

綜上所述，我們可以對近幾年衡陽房地產市場的特徵總結如下：

①房地產開發投資持續增長，但增速與市場需求的增長呈良性發展關係。

②增量地供應大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應總量增加。

③商品房供給快速增長，市場需求較為平穩。

④產品建築設計水平的提高，不管是立面設計、內部結構、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優勢。

5、20XX年衡陽樓市分析

①衡陽房地產市場走勢

隨着國家宏觀調控政策的貫徹落實，衡陽20XX年尤其是下半年房地產市場預計將呈現以下特點：

1）房地產開發投資增長回落。當前房地產開發投資需求由強轉弱，新註冊房地產開發企業比上年減少，增量資金謹慎入市。另外，調整住房供應結構的措施將進一步減緩已批准項目的投資節奏。房地產開發投資增速將低於全社會固定資產投資增速。

2）住房供應結構調整加快。按照國家調控政策的要求，套型建築面積90平方米以下的住房供應將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應也將大幅增加，大户型住房建設與供應受到相應限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產市場的主流產品。

3）土地供給將進一步緊縮。繼續執行從嚴從緊控制新增建設用地的政策，住宅用地中增量地供應將更加困難，存量地供應仍會保持增長，但供應總量將減少。房地產投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。

②20XX年衡陽樓市走勢

對衡陽房價的走勢，目前受到宏觀調控政策、CPI指數持續的攀高居民生活壓力加大、股市動盪跌至3000點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建築材料的價格增長，人工工資的提高，直接導致開發成本的大幅度提升，所以20XX年樓市房價依然有一定的上漲空間。

五、銷售預測

1、項目需求分析

本項目所在地珠暉區是衡陽市最大的`一個區,人口眾多,交通發達,但湘江以東尚沒有一個具有一定規模的高檔商住小區,在這裏工作和經商的人很多,火車站、學校、醫院、幼兒園、工廠、商品經營與批發等雲集在這裏，人流量非常大。人們物質生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目地處衡陽市湘江東岸南段，西與風景優美的沿江風光帶脣齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，項目將利用其“傍水依城”的良好生態和區位優勢在衡陽珠暉區打造出一個人文共生的生態示範小區，以創新的開發理念和居住生活方式打造衡陽高品質、高標準、不可複製的江景住房，使得沿河而居成為衡陽人民追求新生活的時尚，成為追求高品質生活的一種必然。

2、項目銷售目標羣定位

本項目規劃為衡陽地區的中高檔樓盤，銷售目標客户羣定位如下：

①一類客户：企事業單位職工

本項目周邊的大型企業較多，上萬人的企業包括中鋼衡重企業職工、衡陽鐵路部門職工等等。

1）中鋼衡重企業職工

衡陽中鋼衡重設備有限公司（原湖南金陽機電設備製造有限公司）是集科研、設計、製造開卷機、卷取機及捲筒為一體的專業公司。公司從19XX年開始研製卷取機捲筒，經過四十多年的發展，成為卷取設備的專業化生產企業，能生產各種冷軋開卷機、卷取機。產品遍佈全國板帶材生產線，並出口日本、南非、馬來西亞等國。公司佔地面積26000平方米，固定資產1億元。年產值達2.5億元。

該企業有超過十年未建設過單位住房，員工及家屬近3萬人，該部分客户將會成為湘水明珠購買主力客户羣，預計可購房800-1000套。

2）衡陽鐵路部門職工

衡陽鐵路系統，包括中鐵五局員工及家屬近5萬人，目前集中居住在珠暉區和平鄉、苗圃一帶，居住環境較差，交通不便利，該部分客户將會成為湘水明珠的購買主力客户羣。

②二類客户：周邊的私營業主

項目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業主較多，主要分佈在火車站商貿城、東方廣場、創富商城、廣東路批發街等幾大衡陽主力批發市場，具備大批有購買實力的經營商家及商鋪業主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業解決親人居住問題。

③三類客户：周邊學校老師

珠暉區學校眾多，從小學到大學皆而有之，如珠暉區實驗小學、衡陽師範學院、衡陽工業大學、衡陽機械技術學校、衡陽財政學校等等，從業教師近萬人，而且學校老師待遇較高，具有較強的購買能力。

④四類客户：珠暉區公務員

珠暉區公務員系統，包括企事業單位員工近萬人，該部分客户主要考慮就近工作就近上班，但由於江東缺少大型的優質物業，不能滿足他們改善居住環境的基本要求，而湘水明珠的出現完全改變了這種尷尬的局面，本區公務員必將置業的目光從江西重新轉移到江東。

⑤五類客户：衡陽在外地成功人士

目前湘江邊乃至整個衡陽，大型規模的社區都罕有，特別是別墅社區，對於在外工作的衡陽籍人士回家鄉購房，一定選擇景觀好品質高的規模社區，作為湘江邊唯一的別墅區，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人羣的置業首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準業主，對項目內在品質的提升是更大的促進。

衡陽人具有很強烈的戀土情結，外地成功人士普遍願意在當地置業，一方面是為了改善父母的居住環境；另一方面也是考慮逢年過節回家能有一個好的居住環境。

⑥六類客户：各下轄縣區、鄉鎮成功人士

“居住農村向城市轉移”，這是普遍多數縣市以下居民的心願，其中部分經濟條件較好的必將置業眼光投入到市區，對湘水明珠的銷售也將起到很大的促進作用。

⑦七類客户：各地房地產投資人士

衡陽房價目前在全國來講都偏低，20XX年全國地級市房地產銷售平均價格2700元/㎡,衡陽現在的水平還不到2300元/㎡，有着極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。

本項目暫時未作任何廣告宣傳，已經有近500批客户慕湘水明珠風光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到湘水明珠的房屋。銷售部計劃在項目開盤前進行為期3個月的蓄客期，計劃儲備客户3000批以上。

1、銷售計劃

鑑於目前湘水明珠工程進度，銷售部根據目前市場情況，制定以下銷售計劃。

①銷售量

一期工程1至3號樓標準層住宅372套，總建面積65913.47㎡，可銷售額約2.億；

②銷售進度

本項目預計20XX年10月初開盤：

開盤後一個月內，即至20XX年11月底，完成總銷售任務的50%，約186套住 宅，銷售金額約9000萬；

開盤後三個月內，即至20XX年1月底，完成總銷售任務的70%，約260套住宅，銷售金額約1.4億；

開盤後六個月內，即至20XX年4月底，完成總銷售任務的80%，約298套住宅，銷售金額約1.60億；

開盤後九個月內，即至20XX年7月底，完成總銷售任務的90%，約335套住宅，銷售金額約1.8億；

開盤後十二個月，即至20XX年10月底，完成總銷售任務的100%，約372套，銷售金額約2億。

2、銷售收入預測

1）周邊城市房價比較：

許多業內人士認為，衡陽目前房價水平處於全省中等水平，經濟發展潛力大，在未來相當長的一段時間裏，將有比較好的成長空間，20XX年10月下旬，由省建設廳、統計局、國土資源廳、發改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監局，國家統計局湖南調查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產市場聯席會議上獲悉：全省商品房住宅均價為2291元/平方米，衡陽的均價為1972.9元/平方米，低於全省平均水平。從周邊城市開發辦瞭解到部分城市前三季度商品房均價，長沙為3709元/平方米，邵陽房產均價為2222元/平方米，永州市新建商品房平均銷售價格為1562元/平方米以上。郴州城區新建商品均價在1905元/平方米以上。從單純的書記來看，衡陽的房屋均價低於長沙、邵陽，略高於郴州、永州，處於中等水平。

在衡陽市開發協會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發辦主任田世凡的發言中發現，衡陽房地產發展分為三個階段：90年代至20XX年為第一極端，這一階段主要表現為房地產的起步和調整；20XX年至20XX年為第二階段，這一階段是衡陽市房地產開發行業發生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫衡陽市房地產開發行業新篇章的一個重要時期。這一階段全市共完成開發投資61.29億元，完成土地開發面積117.81萬平方米,竣工房屋面積434.39萬平方米,實現商品銷售額33.29億元。20XX年開始進入第三階段，衡陽樓市經過前兩階段的發展後，已向品質、人文、居住等高端方向發展。

經過前面兩個階段的準備，許多業內人士認為，衡陽房價上漲已是萬事懼備，並且已經在現在樓市上體現出來了。一是房貸新政策抬高門檻，開發企業融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協議出讓方嚴管後，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建築成本；第四是隨着人居環境和小區規劃的日益完善，房屋成本上漲；最後城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產行業的發展。這些因素將讓衡陽房價面臨快速爆發的到來。20XX年6月份時，衡陽商品房均價為1972.9元/平方米,但到年底已經突破20XX元/平方米,上漲勢頭迅猛。

2）衡陽樓市價格現狀：

根據衡陽業內人士市場調查，衡陽電梯樓價大致如下：中泰峯景均價3000元/平方米，愉景灣均價2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江東的雲森湘江風光2600元/平方米，月畔灣2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。

3）項目銷售價格定位：

根據本項目住宅和商鋪房預測銷售價格，標準層住宅實現銷售均價不低於2700元/㎡；其中1號住宅樓銷售均價2800元/平方米，2號住宅樓銷售均價2650元/平方米，3號住宅樓銷售均價2800元/平方米，1號至3號樓公共停車場3000元/平方米，3號樓一層商鋪銷售均價9000元/平方米，3號樓二層商鋪銷售均價5000元/平方米，本項目預測銷售總收入為65913.423萬元，詳見附表五《銷售收入及税金估算表》。

六、營銷策略

本項目擬在價格策略上採取低開高走的定價策略推向市場。該項目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項目將確定以下推廣策略：

1、推廣渠道

①報紙廣告

包括衡陽日報、衡陽晚報，屬於典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2周進行3－4次推廣既可。

②短信推廣

成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。

③影視廣告

當地幾個電視台收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態廣告平台，值得週期性的高密度投放。

④單張派發

貫穿項目營銷始終的宣傳利器，衡陽地方小，人口集中，單張派發能起到良效。

⑤營銷活動

活動一：“沿江風光帶竣工典禮”、“湘水明珠開盤慶典”。

活動二：“廣州炒房團衡陽購房動”。

活動三：“百年衡陽湘江風光帶”攝影圖片展”。

活動四：衡陽人説衡陽大型文化論壇。

活動五：系列名人講座。

活動六：衡陽人説衡陽大型文化論壇

2、媒體宣傳組合

開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，户外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強前期登記客户數量，擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準備。開盤當月，公司會配合風光帶竣工，舉辦各種活動，擴大在衡陽的知名度，加以促進銷售。開盤三個月後，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。

公交和站台廣告：開盤前三個月至開盤後三個月，週期半年。

路橋廣告：貫穿項目營銷始終。

影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤後在每次推新貨時前一週每天投放。

衡陽報紙：開盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。

單張派發：每天均需進行的推廣方式,力求單張波及到衡陽的每一個角落。

短信推廣：一般一個月派發4－6次，開盤前每週發送2－3次。

公關活動：開盤前舉行一場活動，開盤當日舉行1－2場，開盤後視銷售情況舉行。

七、建設規模

本項目總佔地面積20,936.7平方米，總建築面積為65,913.47平方米，建設總容積率為2.63，建設密度為24.4%,建設內容為3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場面積10,842平方米）。

八、項目概況現狀

1、地點與地理位置

本項目位於衡陽市湘江東岸南段，總佔地面積20,936.7平方米，小區西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規劃中的小區小學與中天路相連、北至小區北部主路口。本項目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環境優越，交通十分便利，是一個理想的商業、住家的風水寶地。

2、土地權屬類別和土地狀況

本項目開發建設的土地位於衡陽市珠暉區荷花坪154號地區，面積為20,936.7平方米。經衡陽市人民政府國用（20XX）第A102843號國土使用證批准為城鎮單一住宅用地。

本項目土地的開發建設規劃，已經衡陽市規劃局審議通過。

九、項目建設條件

1、地形、地貌、地震情況

衡陽市處於湖南省凹形面的軸帶部分。周圍環繞着古老宕層形成斷續環帶的嶺脊山地，內鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵台地，構成典型的盆地形勢。衡陽盆地南高北低。整個盆地南面地勢較高，1000米以上的山中東西連綿數十公里，而盆地北面相對偏低，衡山山脈雖較高，但各峯呈峯林狀屹立於中間，其東西兩側都有較低的向北通道，其東側的湘江河谷兩岸海拔高度均在100米以下。整個地形由西南向東北複合傾斜，而盆地由四周向中部降低，呈現1000米，800-700米、400-300米、150米四級夷為平面。地貌類型以崗丘為主。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯。東部為羅霄山餘脈天光山、四方山、園明坳；南部為南嶺餘脈塔山、大義山、天門仙、景峯坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰雲嶺；西北部、北部為大雲山、九峯山和南嶽衡山。中部大面積分佈白堊系和第三系紅層，構成衡陽盆地的主體，面積3550平方公里。南部山峯大多在海拔600米以上，最高是常寧的天堂山，海拔1265米。西部山峯多在海拔500米以上，最高是祁東縣的騰雲嶺，海拔1044米。東北部除南嶽衡山外，一般地面高程在海拔300米-500米。市境最高點為衡山祝融峯，海拔1290米，最低點為衡東的彭陂港，海拔只有39.2米。整個地形比降為7.9‰。地貌類型以崗丘為主，山地佔總面積的21%，丘陵佔27%，崗地佔27%平原佔21%，水面佔4%。境內有河長5公里或流域面積10平方公里以上的江河溪流393條，總境長達8355公里，河網密度為每平方公里0.55公里。發源於廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽鎮入境，依次流經祁東縣、衡南縣、常寧市、市區、衡陽縣、衡山縣和衡東縣，境內長226公里。境內流域面積在3000平方公里以上的湘江一級支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水電資源理論藴藏量87.61萬千瓦，可供開發量64.17萬千瓦。

衡陽資源豐富，物產眾多，開發前景誘人，是全國著名的“有色金屬之鄉”、“非金屬之鄉”和“魚米之鄉”。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長石等百餘種，儲量豐富，在國內外佔有重要地位。

根據《中國地震動參數區劃圖》（GB18306-20XX），該區域地震動峯值加速度分區（g）＜0.05，地震動反應譜特徵週期為0.35s，對照地震基本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區。

2、氣候條件

衡陽地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風濕潤氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣温為16—18℃，日照時數1300—1800小時，無霜期長達260—310天，自然資源極為豐富。

①氣温

年平均氣温 18.4℃

一月份氣温 3.5℃

七月份氣温 28.3℃

極端最低氣温 -2.9℃

極端最高氣温 38.7℃

②降水量

年平均降水量 1660.4mm

年降雨天數 150天

日最大降水量 192.5mm

③濕度

最冷月平均相對濕度 81%

最熱月平均相對濕度 75%

④風

風速年平均值 2.7m/s

主導風向 夏季 NNW 2.6m/s

冬季 NNW 2.8m/s

30年一遇最大風速 23m/s

⑤最大積雪深度 10cm

⑥最大凍土深度 5cm

⑦全年日照時數 1717.0h

3、水文地質

衡陽水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構成。總長603公里的36條大小河川呈樹枝狀分佈市境，是典型的江南水鄉，水資源總量為40.92億立方米，其中地表水34.62億立方米，地下水6.3億立方米。水資源特點一是本地地表水的地區分佈差異較小，多年平均徑流深度的變化範圍在550—700毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、漣水、涓水到衡陽市總彙集面積達7.72萬平方公里，總量為581.34億立方米，客水為本地水的18.5倍。但客水資源目前只利用了3億立方米。

4、交通運輸條件

衡陽交通發達，在全國45個公路交通主樞紐城市中處於重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯於市區，開工建設的京廣與京九鐵路南段聯絡線也匯接于衡陽。衡北編組站以其吞吐量大、現代化程度高成為全國鐵路大型編組站之一，平均日到達、發送貨列1.2萬輛。公路縱橫交錯、四通八達，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽Ｔ接，北京至廣州的107國道、衡陽至廣西憑祥的322國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。水上運輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達海，常年可通千噸級輪船。市區距長沙黃花國際機場約170公里，行程約2小時。

衡陽作為全國45個公路主樞紐之一，不僅是不同運輸方式的連接點，也是物流的集散地，這裏的水運資源也十分豐富，境內有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年來，衡陽市大力發展水路運輸，努力構築鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網絡，並從抓基礎設施入手，切實加強水路航道港口建設，實現了質的飛躍。

5、生態環境條件

風水有云：宅居者“藏風聚氣，得水為上”,項目在地域上淨水面寬幅長達約800米,屬湘江衡陽段最為寬闊之地,水脈綿長而流遠,整體呈江水環抱之勢,處態不凡,俯瞰廣遠,吞吐萬匯,斂氣納財,乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴胄氣脈。

本住宅開發項目位於衡陽市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風景秀麗的湘江風光帶，東至規劃中的小區小學與中天路相連，南到望江路與衡陽市著名的東洲島隔河相望,今日的東洲島，森林茂密，鳥語花香，香煙繚繞。仁者樂島，智者樂水，臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養豁達之胸懷。臨江觀島，詩情畫意，自然生活，這正是中國人所追求的理想居家之地。

6、施工條件

本項目所在地地勢平坦，不佔用城市主幹道，無需大規模拆遷。城市主次幹道的水、電、煤氣、通訊等市政設施配套完善，承擔施工任務的施工隊伍，只要滿足施工資質的企業就能完成施工任務。而湖南省滿足資質要求的企業有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。

7、政策環境

本項目的建設符合衡陽城市建設總體規劃和衡陽市珠暉區總體規劃，貫徹了衡陽市政府城市建設的發展戰略，其對加快城鎮化進程，美化城市空間，創造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。目前，衡陽珠暉區已經成立了衡陽市湘江東岸南段建設協調領導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區委書記段志剛任副組長，市委市政府相關職能部門的領導及珠暉區負責人擔任成員，考慮到該項目投資大、建設週期長，帶來的經濟效益及社會效益明顯，區政府下發了衡政發[20XX]20號文，“關於《湘江東岸南段堤路建設工程實施細則》的通知，將本項目納入省、市重點項目，享受區政府給予的有關有關優惠政策。

十、項目設計主題和開發理念

湘水明珠，地處被譽為衡陽八景的“平沙落雁”——東洲島之側，立於湘江東岸，“遠眺峯巒峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然稟賦，屬居家養生之風水寶地。項目所處的“湘江東岸風光帶南段工程”屬於衡陽市政府重點打造的“歷史文化長廊”，全長3.2公里，獨享原生態江岸文化，成就區域唯一性大規模江景文脈大宅社區。

項目建築設計由全球知名的“澳大利亞湯臣鄧肯建築設計事務所”承接，該設計公司接觸項目初期，即被衡陽所藴藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建築的方式讓湘水明珠所創造的輝煌得以延續、綻放的光芒得以昇華。在建築設計上，以江景為導向，考量衡陽當地居民的生活習慣，利用地形，讓建築樓棟合理佈局，充分保持景觀的均好性、通風及採光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一户均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。

在項目整體規劃上，以西方建築特色為藍本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標準社區，為業主營造高品位、高質量的居住氛圍。

湘水明珠居住小區一期(1、2、3號樓)項目以建築、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閒、生態、養生的水岸生活。在住宅的設計理念上，項目引入了“新都市主義”、“街區型規劃”、“仿生規劃”等先進設計理論，力求將歐洲經典藝術的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結合，將和諧生活氛圍的營造融入社區文化建設的精神層面。

十一、項目總體規劃方案

1、規劃設計原則

①挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業視角規劃社區；

②以銷售為主導的分期規劃設計，保證項目滾動有序運作；

③節點式園林景觀視線軸設計，以建築羣體圍合創造靈活多變的環境空間；

④人車雙路線設計，即相對人車分流系統，避免車流對社區的穿越破壞。

2、項目結構和佈局

本項目總體規劃領先於湖南和衡陽眾多大盤規劃，力圖體現開發商發展視野的前瞻性和產品開發的可持續性，總佔地面積20,936.7平方米，總建築面積為65,913.47平方米，本項目兼具現代高尚生活和東方傳統人文精神特質，強調人和人的交往，動靜有機結合，社區停車方式的多元化，生活形態的多樣化，用公共、商業與文化、娛樂建築與居住社區配套，確保該項目能夠站在衡陽房地產業高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產生積極的影響，在規劃上採取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視小區生態環境的塑造和人文環境的培養，力爭將項目開發建設成為一流的、具有大規模高尚社區特徵的示範性住宅小區。通過別具特色的物業服務，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。

①獨具特色的水系佈局。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內居住空間隨着水系延伸到小區，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。

②更多的廣場和綠化開放的空間。小區內曲徑通幽、步步為景，設計了地下陽光車庫，即使在車庫裏也可以看見如畫的園林風景，並形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。

③充分考慮衡陽的氣候特點，在平面佈局上強調南北通透，力求通風系統暢通。

④採用最經濟的核心筒尺寸，合理組織交通，儘可能減少公攤面積。

3、住宅物業類型和商業佈局

本項目物業類型以高層住宅為主，靠近風景優美的湘江邊佈置聯排住宅水岸島居，同時辦公性質的高層公寓，物業類型較為多樣。

本項目商業類型齊全，既有臨街商業街，又有集中商業、社區會所。小區南北兩個地塊之間的市政路，結合小區主入口的設置，形成人流集中、商業氛圍濃厚的商業街，沿小區東側市政路規劃了底層沿街商業，增強了小區外圍的商業氛圍。

十二、建築設計

1、建築風格及立面特點

①依照“以人為本”的建築設計理念，體現休閒、簡約的建築風格，將新古典美學的精細、質感、厚重和美感充分體現。

①在建築立面上採用歐洲古堡的顏色，用複雜的線條曲線表現出優美、動感、多變的視覺效果；在羣樓部分用文化磚加以裝點，讓建築多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設計哲學

②建築立面體現典雅細膩的新古典風格，採用大尺度的陽光露台，經典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的`藝術氣息。

2、建築户型特色

①細化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設計以滿足日益變化的生活模式。

②充分考慮衡陽的氣候特點，在平面佈局上強調南北通透，力求組織穿堂風，明廚、明衞，提高生活品質。

③住宅户型格局方正大氣，功能佈置合理，空間結構緊湊。

④户型設計新穎，增加品位空間，符合當前及未來的市場需求，提升賣點。如：陽光電梯廳、空中內庭院、大陽台和飄窗等。

⑤採用最經濟的核心筒尺寸，合理組織交通，儘可能減少公攤面積。

十三、結構設計

1、指導思路

在結構設計中充分考慮以下內容：

Ⅰ、使結構具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。

Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。

Ⅲ、對可能出現的薄弱部位，擬採取措施提高抗震能力。

2、結構設計

結構的安全等級二級，設計使用年限50年，抗震設防類別丙類，地基基礎設計等級丙級，地下室防水等級二級。

3、結構選型：

6層以上的多層住宅採用框架結構，4-6層的多層住宅根據地質條件和是否有地下車庫，確定採用磚混結構或框架結構。樓層蓋均休用現澆樑板結構。

4、地下室設計

地下車庫層蓋結構採用澆鋼筋混凝土樑板結構，地下車庫存的頂板採用加設次樑的樑板結構，以減少樓板的跨度和厚度；樑採用反樑形式，以滿足建築空間淨高的要求。地下室防水以砼結構自防水為主，抗滲等極S8。

5、使用工具及軟件

中國建科院PKPM系列結構軟件20XX年新規範版。

十四、給排水設計

①給水設計

Ⅰ水源概況：

本工程生活、消防用水均由市政給水管網供水

小區西側海棠路上市政給水管管徑DN600；小區東側楊柳路上市政給水管管徑DN600。市政給水管網的供水流量能滿足小區用水量要求；壓力能保證小區低層建築的壓力要求。

Ⅱ用水量：

生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。

Ⅲ給水系統：

小區各棟建築由室外給水管網直接供水。

Ⅳ消防系統：

小區室外消防給水管網成環狀佈置，管徑DN150，並分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進水管。小區室外有按規範設置室外消火栓。

②排水設計

小區採用分流制排水。雨水、污水分別排放。

小區雨水經室外水管集中後，直接排入市政雨水管。

各棟生活污水經室外污水管集中後，先排入小區化糞池，經處理後，再排入市政下水道。

十五、設計依據

為貫徹執行國家節約能源、開發利用新能源和可再生能源、保護環境的法規和政策，改善湖南省居住建築室內熱環境，提高採暖和空調的能源利用效率，根據中華人民共和國行業標準《夏熱冬冷地區居住建築節能設計標準》為依據。

十六、建築部分節能設計

1、外窗均採用淺蘭色中空玻璃，並設置活動外遮陽。

2、建築的屋頂和外牆採用下列節能措施並且預防白蟻、鼠等生物侵害。

①淺色磁磚飾面。

②外加保温隔熱構造。

③採用倒置式屋面和種植屋面，局部採用坡屋頂，以增加温隔熱性能。

3、牆和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外牆的金屬等構成的熱橋部位均作隔熱保温處理，保證其內表面温度，不低於空氣露點温度並減少附加傳熱損失。

4、層室內地面局部架空並採用了良好的隔熱保温措施。

5、樓梯間採用封閉式並可開啟外窗。

十七、環境影響評價

環境現狀：

1、氣象

全年氣候的基本特點:上半年氣温延續近10年來一直偏高的特點，主要原因是冬季偏暖，而春季氣温也一再偏高。上半年氣温基本趨勢：冬暖且春温高。這種氣温特徵對冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時對人類及各種生物的生活規律產生一定影響，對環境有極大影響，例如:候鳥提前北歸、作物過早發芽等。入春後降水較集中，給春收和春插帶來一定影響。下半年氣候基本趨勢：夏秋季節雨水充沛，比較涼爽，雨季結束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關性，是厄爾尼諾現象導致氣候異常變化的重要表現。全年平均氣温18.2℃(衡東、西渡、祁東)—18.6℃(市區),較歷年偏高0.3(衡東、西渡、祁東、常寧)～0.7℃(衡山)。全市年極端最低氣温-2.9℃,出現在西渡、衡東(12月26日),當日全市都出現低於0.0℃的極端最低氣温,其中市區極端最低氣温-1.3℃。全市極端最高氣温38.7℃,出現在衡東(7月3日),市區極端最高氣温為37.7℃(7月3日)。全年極端最高氣温≥35℃的高温日23(祁東)～32(衡山)天,北部多於南部。根據氣温等級劃分標準:20XX年度衡山、市區、衡南為偏高年景,其他5站為略高年景。

2、大氣質量現狀

根據檢測結果，建設區域內的SO2、NOX污染程度輕微，TSP亦未超標，大氣質量現狀基本符號國家環境質量二級標準，環境空氣質量較好。

十八、項目建設對環境的影響

項目範圍內沒有任何污染源，項目建設和經營不會對周邊環境造成污染，符合環保要求。

十九、環境保護措施

1、設計原則

①建設項目污染防治的處理設施應與主體工程同時設計、同時施工、同時投入使用，各類污染物經處理後符合國家和長沙市有關排放標準。

②堅持經濟效益和環境效益相統一的原則，把產生的各種污染減少到低限度。

2、治理措施

①污水治理

本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區污水分若干出口排至市政污水管。室內排水污、廢水合流，建築屋面雨水、陽台排水、空調冷凝水分別排入小區雨水管道，並就近排入市政雨水管道。

②噪聲治理

高低壓變配電儘可能選購低噪聲及低震動的設備，在震動設備的基礎上設置減震器，必要時可對相關部位採取隔音處理。

各類水泵單獨設置在各自的水泵房，水泵均設隔振墊，在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。

③固體廢物治理

小區的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區建設垃圾收集點，佈置在交叉路口，便於居民投放垃圾，另外在小區內主幹道及公共場所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業管理公司派專人負責收集，送到城市垃圾站處理。

二十、職業安全衞生健康對策與措施

1、安全施工保障措施

①選擇先進、經濟、節能、高效的安全技術、材料、工藝和設備，保證施工過程的本質安全，從源頭上消除事故隱患。

②對重大危險源進行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。

③建立項目安全生產監管體系，創新安全生產監管方式和手段，提高安全生產監管執法裝備水平和執法能力。

④建立健全項目安全施工應急救援體系。

⑤建立安全施工責任制，健全安全施工規章和操作規程。

⑥建設項目的安全設施應與建築工程同時設計、同時施工，同時投入使用。

2、職業衞生健康對策與措施

①建設項目的工作場所，應當符合國家職業衞生要求。

②建立和完善職業衞生監督檢查機制，配備必要的專業監督和檢查裝備。

③研究、推廣先進的職全危害控制技術，採用職業安全健康管理體系，促進項目職業衞生狀況的改善。

④落實有關規章制度和職業危害防治與整改措施。

⑤加強從業人員的勞動保護、有效防止職業危害。

⑥建設項目的職業病防護措施應與建設項目工程同時設計、同時施工、同時投入使用。

二十一、消防設計

1、設計依據與原則

本項目防火設計原則是從總平面佈局，建築平面佈置、細部構造、設備等各方面統籌考慮，全面滿足消防及安全施工、經營的需要。

2、總體消防設計

本工程為多層建築,耐火等級為二級。

本方案嚴格遵循國家有關規範，首先滿足與相鄰建築的防火間距，在小區內有環通的消防通道，各防火分區內均設有二個以上蔬散口，並保證大量人流的快速、便捷集散。設計充分考慮了設置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設計備的可能性。

3、室內裝修防火

室內消防應嚴格按照《建築物內部裝修設計規範》（GB50222-1995）執行，根據功能和所處位置不同，採用不同的裝修標準，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規範要求的耐火極限。

4、消防道路設計

商業部分：四周形成了環形路，消防車能達到大部分位置。

住宅部分：住宅四周已有環形道路，小區內設不小於4米的環狀道路。

5、水量

室內消火栓用水量：30L/S

室內消火栓用水量：25L/S

自動噴水用水量：30L/S

6、室內消火栓系統

小區的四周按規範設置室內消火栓，城市室內消火栓在範圍內可記入。

7、室內消火栓系統

小區內的各棟每層均按規範要求設置室內消火栓系統，採用SN65型室內消火栓帶啟動按鈕，保證設置間距不大於50米並有2股水柱同時達到室內任何部位。

8、自動噴水系統

小區停車庫防火分區設置自動噴水滅火系統。

二十二、組織機構

衡陽富邦升輝房地產開發有限公司是由衡陽市政府在20XX年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨資企業，並經衡陽市工商行政管理局批准成立的一家房地產開發、銷售為一體的綜合性開發經營企業，公司下設管理部、技術部、財務部、工程部、銷售部等，組織結構圖如下：

二十三、人力資源配置

衡陽富邦升輝房地產開發有限公司現有職員26人，其中高級職稱1人，中級職稱7人，公司人員大都是經驗豐富的專業人員，完全能滿足企業現階段發展和本項目順利實施的人員需要。

二十四、項目開發期

20XX年1月至20XX年6月為項目主體工程建設期。

二十五、項目實施進度安排

項目總體工期時間為1.5年，從20XX年1月至20XX年6月。

20XX年7月，完成項目規劃、報批、前期勘察設計和拆遷工作；

20XX年2月，1-3號樓商品住宅房、商鋪房項目主體完工；

20XX年4月，1-3號樓公共停車場建設主體完工；

20XX年6月，完成項目掃尾工程和輔助公共設施的建設。

二十六、項目實施過程控制措施

1、項目進度控制措施

在項目實施過程中,項目領導小組應專門設置工作小組,對項目進度計劃實施情況進行檢查,並及時對檢查情況進行分析,找出影響進度的原因,做好進度計劃的調整和完善。檢查方法有以下三種:

(1)建立項目實施進度報表；

(2)派出常駐人員，現場進行檢查；

(3)定期召開現場會議。

2、項目質量控制措施

項目實施應堅持“質量第一、預防為主、用數據説話”的原則，以保證和提高工程質量。運用系統的概念和方法，把各環節的質量管理職能和活動合理組織起來，形成一個明確任務、職責、權限，而又互相促進的管理網絡和有機的質量保障體，使質量管理制度化、標準化，從而建造出百姓滿意的工程。

3、項目資金控制措施

在項目實施過程中，各有關單位要加強資金使用的管理，硬化預算約束。嚴格執行專款專用、專項管理、單獨核算的規定，任何單位和個人不得超範圍支出和超標準開支，更不得截留和挪用項目資金；要建立、健全項目會計核算和內部稽核制度，對項目資金實行全過程的財務管理與監督；要嚴格項目資金竣工決算，規範項目的業績考評和追蹤問效。

二十七、工程項目招標投標概述

招標投標是國際上通用的交易方式，是一種規範化的競爭手段。在建立和完善社會主義市場經濟體制過程中，全面工程方面招標投標，有利於運用競爭機制，使資金得到經濟的、有效的使用，確保招標項目質量優化。

1、招標制度有助於技術引進的成功性、實用性，激發企業的活力。

改革開放以來，我國經濟有了飛速發展。企業原來在生產銷售過程中建立的優勢已經不復存在，於是不斷加大技術改造的力度，通過招投標瞭解和成功引進國內外先進的生產技術，開發新產品，以領先者的姿態從容面對市場新一輪競爭。

2、招標是企業提高投資效益，無償獲得經濟、科技信息，與國內外市場接軌的有效途徑。

改革開放以來，企業的經營自主權逐步得到落實，但投資決策並未完全以市場為導向。由此，會產生一系列弊端：投資總量難以調控，投資結構不夠合理，低水平重複建設過多，投資效益低下，銀行不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。

3、招標制度能夠降低引進技術設備的價格。

在招標投標過程中，投標方為了經濟利益，市場份額，企業信譽等各方面考慮，都力爭中標，而價格是否較低是評標的中標的重要依據之一，因此，投標方往往在投標過程中競相壓價，爭取中標。

4、招標程序規範、操作簡單、節省時間費用和勞動力。

由於當今科學技術更新快，產品更新升級換代的週期縮短，因此，有時時間對企業來説就意味着效益。在這種情況下，通過規範的招標制度完成工程和設備的採購能為企業節省大量的時間和精力。

5、招標制度公開、公平、公正的特性保證了企業採購過程的透明化

公平性競爭與擇優選定是招標投標的基本屬性，是招標過程的首要條件。隨着我國加入WTO和經濟的飛速發展，企業的採購行為將進一步規範化，招標投標制度將會越來越多來地運用於各個領域，為我國經濟建設的發展作出更大的貢獻。

二十八、工程項目招標投標因素分析

招投標是作為一種市場交易方式的最優選擇應運而生的，一個成功的招標項目往往意味着採購業主在時間、投資及精力上的大大節省，同時也會為投標人減少銷售環節中的人財物力消耗。但是，影響一個招投標項目成功與否的因素是多方面的，其中任何一個因素不配合，就有可能造成招標項目的失敗。

1、業主與招標機構的配合是否默契是招標項目成功的基礎。

首先，業主應對招投標這種採購方式有一定的瞭解，信任這種方式，並希望通過招投標帶給企業良好的效益。

其次，業主與其委託的招投標機構應建立相互之間的信賴，並時常就各自的想法進行相當程度的相互溝通，從而保證在整個招標項目實施過程中，採購業主與招投標機構“步調”、“口徑”一致，不致產生誤導投標人的結果。

第三，採購業主在其採購行為納入招標程序後，由於招標機構自身信息渠道的廣泛性、發標途徑的多樣性，常常會爭取到眾多的潛在投標人。此時，如果採購業主與招標機構配合默契，在與上述潛在投標人進行技術、商務等方面交流時採取一視同仁的態度，公平地對待他們，將有助於吸引更多投標人，從而在該項目招標過程中形成良好的競爭氛圍，有效降低設備的投標報價，增加設備的配置，實現採購業主利益最大化。

2、招投標文件技術及商務條款的編制是否合理是招投標項目成功的關鍵。

採購業主在項目納入招投標前有時會與部分投標人先期交流、接觸，在這種背景下，其提供給招投標機構的採購設備技術要求難免會出現以某品牌設備技術規格為藍本的情況；而有時，採購業主也可能由於對擬採購設備不完全瞭解，提供給招標機構的參數過於簡略。

3、招投標程序的規範運作是招標項目成功的堅實支柱。

近年來，我國《招標投標法》及招標辦法的管理規定相繼頒佈，國家對企業通過規範招標採購設備也給予了一定的政策扶植。然而，由於招投標的重要意義已經被社會普遍接受和認識，越來越多的機構看好這個市場的前景，紛紛進入。他們對有關招標投標的國家政策法規和管理規定不瞭解、不熟悉，同時急於佔領招標市場，往往採用無序競爭，一味滿足採購業主的不合理要求，違反國家的相關招標管理規定，視經濟效益為其最高的追求目標，從而給規範操作的招標機構帶來巨大的衝擊。

4、招投標機構從業人員的敬業精神和自律精神是招標項目成功的基本保證。

招標從業人員在招標項目中應樹立“服務”意識，一切從業主利益出發，以高度的敬業精神要求自己，配合採購業主的時間安排加班和出差，主動辦理好各種手續並勤與其聯絡，急業主之所急，想業主之所想。由於招標機構在招標項目中位置的特殊性，參與主持評標工作的招標機構成員往往會在評標委員會中佔一席之地，這都需要招標從業人員嚴格自律，遵守《招標投標法》和國家有關招標管理的規定，尊重評標委員會的決定，不做損害採購業主利益的事。

5、業務素質高，專業分配合理的專家評委為招標項目的成功提供有力的技術支持。

招標機構如果與一批各行各業的具有高度專業素質的專家建立了融洽的、長期的工作關係，則在招標過程的招標文件審核和開標評標中，採購業主和招標機構就有很大把握邀請到專業配置合理的專家評委，基於這些專家長期在自己研究領域的豐富經驗，他們常常會給採購業主從各方面提供合理的、關鍵的意見和建議，完善招投標文件或對參與投標的設備給予公正的評價，招標項目由此可在發標階段尋找到更多投標人，採購業主則可在評標階段瞭解投標人更全面的情況，這在技術方面對招投標項目的成功是一個有力的保障。

6、做好招投標項目的前期準備和後期跟蹤、回訪是確保招投標項目成功的一個重要條件。

一個招投標項目的運作並不是從發標到開標、定標的簡單過程，從招投標從業人員角度説，它是包含了項目前期和後期兩個階段的較長週期的工作。也就是説：招投標並不僅僅侷限於從編制招投標文件到開標、定標完畢這麼一個過程，項目開展前，招投標從業人員就應當提早介入，收集資料、尋找潛在投標人、與採購業主保持溝通，確保招投標順利實施。在項目定標，採購業主與中標人簽定購貨合同乃至到貨過程中，招投標從業人員仍應及時跟蹤項目進展，在貨物驗收合格，正式投產後，還應回訪業主，瞭解設備使用情況。也就是説，招投標從業人員真正將業主的事情當成自己的事情一樣對待，招投標這種採購方式才能完全體現其優點和益處。

二十九、招標依據

根據《中華人民共和國招標投標法》、湖南省發展和改革委員會制定的《湖南工程建設項目可行性報告增加招標內容和核準招標事項暫行規定》及《湖南省實施<中華人民共和國招標投標法>辦法》第十一條之規定，達到下列規模標準之一的，必須招標：

①施工單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；

②重要設備、材料等物資的採購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的；

③勘察、設計、監理等服務，單項合同估算價在30萬元人民幣以上的；

④單項合同估算價低於本條第①項、第②項規定標準，但項目總投資額在1,000萬元人民幣以上的。

三十、招標方式

項目招標均採用公開招標的方式。

項目的勘察、設計，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區道路及基礎設施建設，重要設備、材料等物資的採購，項目監理宜採用委託招標的組織形式。

三十一、投資估算

1、法律依據

Ⅰ、國家和有關部門頒佈的有關投資的政策、法規；

Ⅱ、國家發改委《投資建設項目可行性研究指南（試用版）》；

Ⅲ、中國建築工業出版社曹善琪主編的《民用建築可行性研究與快速報價》；

Ⅳ、國家發展計劃委員會、建設部《工程設計收費基價表》；

Ⅴ、《中華人民共和國土地管理法》；

Ⅵ、《中華人民共和國城市房地產管理法》；

Ⅶ、中華人民共和國國家標準GB/T 18508—20XX《城鎮土地估價規程》。

2、投資估算結果

項目總投資為11,650.44萬元，包括工程費用8,479.07萬元，前期費用102.62萬元，土地費用1,287.4萬元,報建費548萬元,監理費84.79萬元,設計費61.95萬元,不可預見費423.95萬元,銷售費用396.04萬元,建設期貸款利息266.62萬元，詳見附表一《總投資估算表》

三十二、資金籌措

1、資本金籌措

本項目自籌資本金為8,650.44萬元（約佔總投資的74%），全部用於本項目的開發和建設。

2、債務資本籌措

本項目債務資金約3,000萬元，全部用於本項目的開發和建設，通過向金融機構融資解決，按2年期利率7.56%上浮40%計算，本金及利息擬用銷售款進行償還。

3、資金來源落實情況

房地產開發企業資金運作方式一般如下：自有資金全部用於投資；預售收入扣除有關税費後用於投資；若資金還短缺，則通過金融機構借貸來彌補。本項目開發投資的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據國務院提高四個行業投資項目資本金比例的通知：房地產開發（不含經濟適用房）項目資本金比例提高到35%及以上，本項目自有資金8,650.44萬元(約佔總投資的74%)，向金融機構融資3,000萬元(約佔總投資的26%)，本項目未考慮以銷售回款補充建設資金。

三十三、財務評價基礎數據的選擇

銷售價格按照建設成本及營銷部門提供的數據確定；

營業税：税率為5%；

城市維護建設税：按實際繳納增值税7%計算；

教育費附加：按實際繳納營業税的3%計算；

所得税：税率為25%。

折現率的設定：參考行業規定，結合本項加權平均資金成本、行業收益水平和企業投資機會成本、預期收益期待，將財務基準收益率定為10%；

三十四、財務評價

1、基本報表

損益和利潤分配表（見附表六）。

財務現金流量表（全部投資）（見附表八）。

2、盈利能力分析

財務內部收益率

根據預計的現金流量表計算，可以測算出所得税後財務內部收益率（FIRR）為73.86%，詳見附表八。

財務淨現值

根據預計的現金流量表計算，在基準收益率為10%的前提下，可測算出其淨現值為3,001.06萬元。詳見附表八。

投資回收期

根據預計的現金流量表計算，本項目在20XX年上半年現金流轉正，從20XX年1月開始計逄，本項目投資動態回收期0.88年。詳見附表八。

根據損益和利潤分配表測算，本項目年均利潤總額為3,395.97萬元、年均淨利潤為2,280.19萬元。

三十五、不確定性分析

1、敏感性分析

根據本項目的特點選擇對銷售收入和總投資兩個指標對本項目所得税後的淨現值（NPV）、財務內部收益率（FIRR）進行敏感性測試。測試結果表明：

當最不利因素商品房銷售下降5%時,總投資不變的情況下，其收入下降5%，項目財務淨現值2231.16萬元，內部收益率為56.16%；當項目成本增加10%，在收入不變的情況下，項目財務淨現值為2010.77萬元，內部收益率46.75%。均高於基準收益率10%，説明項目有很強的抗風險能力。

2、盈虧平衡分析

當其他條件不變，銷售均價下降19%時，淨現值趨近於0，也可以説，當銷售率為81%時（不考慮其他經營性收入，如車位租金、會所經營等），就可以達到盈虧平衡。

就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升30%時，也能保持盈虧平衡。

三十六、項目對社會的影響分析

本項目建成後，不僅能給發展商帶來可觀的投資回報，取得顯著的經濟效益，同時也會對當地發展產生積極的影響。具體體現在如下方面：

1、引進先進的住宅開發理念，推動衡陽市房地產業的發展

衡陽市房地產近年來發展很快，但由於起步較晚，大多數房地產開發商品牌意識較差，注重短期效益，不考慮當地環境、氣候條件，房地產開發從住居習慣和開發原則上都生搬硬套其他地區經驗，造成了房地產產品同質化嚴重，真正有競爭力，能形成品牌優勢的項目幾乎沒有。

衡陽富邦升輝房地產開發有限公司在開發理念上首先強調與自然環境的結合，通過户型設計、人車分流、景觀營造和星級物業等方面樹立富邦升輝的形象，通過在湘江東面江景房的成功打造，使小區臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養豁達之胸懷，力爭建立本地區的高檔次標誌性樓盤，着眼於在衡陽市房地產事業的長遠發展。

2、開發精品社區，提高住户的人居水準

本項目作為衡陽富邦升輝房地產開發有限公司在衡陽湘江東岸南段地區建設的又一大型房地產開發項目，將從產品定位、設計施工、材料採購、配套完善、市場推廣、客户服務和物業管理等各個環節進行全方位的質量控制，將高標準高品質的建設理念融入到樓盤定位設計當中，力爭開發出一個高檔次的精品住宅小區，進一步提高客户的人居水準。通過本項目的建設，將大大改善周邊居民的生活環境，提升整個江東樓盤的建設品位，總體改善江東沿江城區的面貌，為衡陽市房地產的產品類別提供新的定義，併成為衡陽富邦升輝房地產開發有限公司品牌文化建設的標誌性樓盤。

3、發展衡陽市經濟，從實質上提升區域價值

根據衡陽市十一五發展規劃制定的發展戰略，衡陽市各項基礎設施及城市配套功能日趨完善，城市的人氣越來越旺。本項目屬於衡陽市房地產市場的一項重大工程，規劃、品牌優勢明顯，項目建成後將徹底改變衡陽珠暉區荷花坪地區長期以來城市基礎設施嚴重落後的面貌，提高城市品位，營造高品質的生活環境，突出“人·城市·生態文化”主題，有效地提升區域內房地產的整體品質和拉動銷售價格，促進本區域內的商業、服務業的發展，提高周邊人氣，從實質上帶動區域價值提高，對於提升衡陽城市建設檔次與水平，改善區域環境，提升衡陽地區的城市形象，具有十分重要的意義。

三十七、風險分析

1、政策風險及防範

近期國家對房地產各項政策變動頻繁，宏觀調控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經濟降温，其中有的政策對房地產開發產業影響深遠。為防範此類政策性風險，本項目的開發需要進行全面而系統的籌劃。

2、銷售風險及防範

本項目地理位置優越，定位準確、設計合理，建築風格傳統與現代時尚相結合。因該項目建設期與銷售期均有一定時間段，建議該項目嚴格控制工程進度，嚴格控制施工質量，尤其對住宅項目而言，可儘快完成小區環境的營造來吸引消費者的眼球，在其價格定位上，採用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進一步刺激有購房動機的購買慾望，發揮競爭優勢，促進銷售回籠，降低項目的市場風險。

3、工期和工程質量風險及防範

由於本項目規模較大，工程管理和建設資金落實對能否及時按工期竣工有決定性影響，為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細的施工計劃和優秀的項目經理統籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入，同時積極申請銀行貸款進行保證。工程質時方面，通過監理公司和一定數量的工程管理人員進行監督，業格執行國家及公司質時控制標準進行實時監控。

總之，該項目定位較準確，優勢較明顯，銷售價格定價較適中，在片區內具有較強的競爭力，加之若嚴格控制房屋開發的成本，採用有力的銷售策略，縮短銷售週期，能將項目風險控制到較低水平。

三十八、社會評價結論

通過社會評價和風險分析得出：本項目建成後，不僅給發展商帶來可觀的投資回報，給政府帶來大量的税收，取得顯著的經濟效益，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活條件和環境，為政府排憂解難，在承擔社會責任的同時也會對當地發展產生積級的影響。

三十九、可行性研究結論

1、市場分析結論

通過對當前宏觀經濟形式、衡陽市房地產市場的調查和分析，綜合本項目特點，本項目各項基礎條件已經具備，市場進入時機也已經成熟，符合國家相關法規、政策規定，經濟效益和社會效益顯著。

2、經濟分析結論

通過財務評價分析，項目全部投資財務內部收益率為73.86%，大於基準收益率10%；財務淨現值為3,001.06萬元，大於0；靜態投資收回期為0.83年，動態投資回期為0.88年，充分説明項目投資收益率高，經濟效益好，清償能力強，具有較好的抗風險能力，本項目在經濟上是合理的。

綜上所述，本項目的實施，其社會、經濟效益顯著，建議儘快辦理相關審批手續，做好規劃設計，投入開發建設。

四十、建議

1、項目所處區域房地產市場日趨競爭激烈，購房者心態也越來越成熟，良好的規劃、設計、建設品質及人文環境已成為中、高檔物業必備的前提條件，公司結合消費者的心理，按照規劃設計方案儘快完成景觀、庭院詳細設計及施工。

2、從資金來源看，銀行還貸、銷售轉投入對銷售回籠款的依賴性較強，公司密切關注市場變化，加強市場調研，針對目標客户，有針對性地做好宣傳推介，儘快開展樓盤的形象展示，儘快聚集人氣，創造競爭優勢，保障銷售方案的順利實施，加快銷售款回籠。

3、本項目能否按規劃工期、設計竣工標準完工，以及工程施工過程存在一定的不確定性；在施工管理中應嚴格控制房屋開發建設成本費用，降低投資成本，加強對本項目工程進度的監管力度，確保該項目按計劃正常施工；同時，還應注意資金的保障也是施工進度的有效保證。否則，施工進度不能保證，則直接影響銷售及完工交付。

4、為了降低市場風險，保障貸款資金的安全性、流動性，同時減少開發商的資金壓力，保障項目順利建設，貸款銀行對開發商銷售款開設專用帳户，對銷售款進行監管，保障銷售款及時償還貸款本利。