物業前期管理方案

為了確保工作或事情能高效地開展，通常需要提前準備好一份方案，方案是書面計劃，是具體行動實施辦法細則，步驟等。方案要怎麼制定呢？下面是小編精心整理的物業前期管理方案，希望對大家有所幫助。

物業前期管理方案1

一、XX項目物業分析：

1、物業地域範圍開闊，封閉性交強

2、購置物業人員層次較高，屬於房地產市場尖端客户羣體，其對居住的私密性、安全性要求較高，並且具有相當強的物業消費承受能力；

3、購置物業用途複雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有設施及服務的管理。

二、根據以上分析，對XX項目物業建議如下：

1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬於項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衞生標準及人員素質與直接為業主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利於降低物業管理成本，必要時可以通過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。

2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。

三、物業管理提供日常服務的內容：

1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果；

2、對市政道路的保潔；

3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如颳風導致的塵土積累或落葉）？

4、24小時水電維修；

5、對業主生活垃圾的定時清運；

6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；

7、項目範圍內綠化的種植與養護；

8、業主能源費用的代收代繳；

9、定期花木殺蟲及滅鼠；

10、暫住證等社區性證明的辦理；

11、業主院落檔案的管理。

四、物業特約服務－管家式服務體系：

1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供儘可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業管家的努力為業主提供儘可能多的服務，隨時解決業主提出的關於生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責儘可能的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推託的情況提高解決問題的效率，同時對業主的`各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感並且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。

3、管家式服務的內容：

A、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）？

B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）

室內清潔

搬家、搬物

地板、地毯的清潔養護

代收洗、補、燙衣物

室內插花、裝飾

代購日常生活用品

車輛清洗服務

家庭看護管理

寵物看護管理

C、為業主提供車輛接、送服務（付費並需要提前預約）

五、XX項目的安全保衞管理：

1、保衞部門日常工作內容：

24小時固定安全崗位的值勤。

24小時流動崗位的安全及消防巡視。

車輛停放的安全管理。

特殊時間段道路車流、人流的疏導管理。

2、保衞部門的設施設備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對講系統。

設像監視系統。

電子巡更系統。

業主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統。

停車管理系統（如有大規模公共停車位需要管理）

安防器材（對講機、滅火器、警棍等）

3、保衞部門提供的委託性特約服務：

禮儀性保衞

短途護衞（主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衞）

（以上兩種服務提供時需要有物業管家陪同並屬付費項目）

六、突發事件應急處理體系的建立

業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除提供一般保衞方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：

1、遇有突發事件，業主通過門禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業管家）；

2、中央控制室接警情後分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展；

3、由物業管家向值班物業經理彙報現場情況；

4、物業經理根據物業管家對現場情況的彙報決定是否報警（110、119、120等）。

物業前期管理方案2

一、物業管理公共服務質量標準

1、房屋共用部位、共用設施設備的維護

（1）房屋

A房屋完好率達98%以上；

B房屋零修、急修及時率92%以上；

C房屋零修工程合格率98%以上；

D外觀良好、整潔、無缺損現象；

E房屋裝修貼合管理規定。

（2）協調配合水、電等專業部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，並保障小區內下水道、化糞池正常暢通運行。

（3）環衞設施完好無損。

（4）道路暢通，路面平整。

（5）消防設施完好無損，可隨時啟用。

2、安全護衞

（1）主出入口設有值班室，並實行24小時值班；

（2）安全護衞人員24小時巡查；

（3）小區24小時監控；

（4）交通、車輛管理有序；

A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

B、機動車輛按序停放。

（5）危及用户安全處，設有明顯的標誌並制定防範措施；

（6）有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，並努力防止事態近一部惡化，協助保護現場。

（7）小區內無重大火災、刑事和交通事故。

3、綠化與環境衞生

（1）綠化貼合規劃要求，佈局合理，綠化覆蓋率不低於30%；

（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現象；

（3）修剪及時，整齊美觀；

（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；

（5）小區內全方位持續清潔；

（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現像；

（7）水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衞生標準，無二次污染及隱患；

（8）環衞設施整潔；

（9）無亂貼、亂掛、亂劃現象；

（10）噪音等貼合環境標準。

4、收費管理

（1）服務人員盡職盡責，崗位職責上牆公佈；物業管理收費實行明碼標價；

（2）用户主動參與、支持物業管理工作，自覺維護環境、秩序，共創禮貌小區；

（3）建立收費管理制度，職責落實到人，每六個月向業主委員會或物業產權人、使用人公佈服務費收支狀況；

（4）模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；

（5）認真接等羣眾投訴，並建立羣眾投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪率100%；

（6）業主意見反饋滿意率90%以上。

5、相關條件

（1）硬件環境

A、小區貼合規劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現象；

B、小區樓宇、建築等各類標識明顯；

C、供水、排水、供電、消防、綠化、環衞等設施設備齊全；

D、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；

E、有集中監控設備；

F、有生活服務配套設施；

G、有教育、文體活動及商務服務設施；

二、物業管理公司帶給的服務項目（分期逐步到位）

1、便民服務（部分收費）

（1）清洗空調過濾網；

（2）室內清潔；

（3）檢修電器（室內自用部位）；

（4）修理傢俱配件；

（5）安裝、更換配件；

（6）修理，開關、插座、電話盒等；

（7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；

（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；

（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；

（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；

（11）代辦繳納電費；

（12）代辦繳納電話費；

（13）代辦電話開户；

（14）代辦有線電視開户；

2、商務服務（部分收費）

（1）代辦收訂報紙雜誌、郵遞；

（2）代訂車、船、機票；

（3）中英文打字、傳真；

（4）電話留言服務；

3、社區娛樂、文化活動服務

（1）棋類；

（2）牌類；

（3）球類；

（4）健身活動；

（5）書刊閲覽；

（6）歡慶節日；

（7）義務服務活動。

三、物業管理企業

1、企業須持有物業管理企業資質證書；

2、企業建立現代企業制度，內部考核制度健全，崗位職責明確；

3、人員培訓，持證上崗；

（1）企業從業人員統一着裝、佩戴胸卡；

（2）檔案管理規範，資料齊全；

（3）用心使用新技術，廣泛使用計算機管理。

結構及外觀：

1、嚴禁改動和損壞原有的結構、外觀和公共設施，嚴禁改變房屋及配套設施的使用功能，否則，乙方應負責恢復原狀；

2、不允許拆、敲打室內的柱子、承重樑等，避免不安全的隱患；

3、樓板打衝擊鑽時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由於裝修打擊管線造成損壞或影響其他住户的，應賠償損失並負責修復。

陽台及門窗：

1、嚴禁自行封閉陽台，加設防盜欄杆以及其他任何形式的附加物；

2、貼磁磚時不得污損外牆，若出現該狀況時要立即清洗乾淨；

3、嚴禁改動入户門、門套；

4、嚴禁在窗户上安裝防盜網，嚴禁加裝防盜門；

5、靠窗部位推薦裝修材料採用防水材料，以避免將來因滲水引起質變。

管道：

1、嚴禁改動廚房、衞生間的排水（排污）管道；

2、若將排水管埋於牆體內，應留有檢修口，便於管道堵塞時的檢修；

3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；

4、推薦對預埋在牆體內的水管試壓後再封閉。

廚房及衞生間：

1、嚴禁改變廚房及衞生間原有的位置；

2、按煤氣公司有關規定煤氣管道不得做任何改動和埋於牆體，避免不安全因素存在；

3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井；

4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便於日後檢修；

5、廚房及衞生間已有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避免滲水；

6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止滲水。

智能設施及管線：

嚴禁更改智能設施管線，嚴禁擅自更改智能系統所屬設備的安裝位置。

空調：

1、裝修前應先確定好室內機的安放位置，以便於事先預埋好管線及插座；

2、空調外機務必放在指定的位置，保證整體外觀的統一；

3、空調滴水管應接於預埋好的冷凝水管中。