淺談地鐵建設對房地產商圈的影響論文

摘 要：以瀋陽市地鐵的修建為背景，通過對國內外城市地鐵修建對城市發展的影響，分析了地鐵建設對房地產的影響因素：地鐵沿線房地產價格、城市居民購房標準、城市功能定位等，提出瀋陽房地產業迎接地鐵建設的對策。

關鍵詞：地鐵建設；房地產；商圈

地下鐵路是一個城市的縮影。當地鐵貫穿了一個城市，地鐵將不再僅僅是交通的軌道，更是一個城市的血脈。從全世界範圍看，地鐵的修建，無疑將帶動相關地區的發展，推動房地產的升值，促進商業繁榮，催生新的商圈。因此，地鐵建設對房地產市場的發展將起到很大的拉動作用。瀋陽市地鐵的修建，將大大緩解瀋陽的城市交通擁擠，帶動相關產業的發展，提升瀋陽大都市的品牌形象，同時對瀋陽人的居住理念和瀋陽房地產格局將產生重大的影響。

一、國內外城市地鐵修建對城市發展的影響

1、新加坡的地鐵系統

新加坡的地鐵系統稱得上是世界最安全的地鐵系統之一，也是世界上少數幾個能盈利的地鐵公司。新加坡在發展地鐵時，就提出建設“一站式”或“户到户”的交通樞紐網絡，爭取做到乘客不出站就能中轉到新加坡各個角落。政府實行公共交通優先，嚴格限制私人汽車擁有量的傾斜政策；同時，政府還做了大量工作確保地鐵的有效運營。例如，政府會出面調整現有公交車線路，以免與地鐵線重疊，造成資源浪費，政府還有意限制地鐵車票漲價，鼓勵民眾乘坐地鐵。

2、香港的地鐵運營模式

香港的地鐵是國內最早在資本市場運作的地鐵公司，其運營在各“地鐵城市”中最為成功據説地鐵開通後，上蓋物業平均升值近50%，投資回報率達到15%。它的成功與香港地鐵建設和城市規劃的緊密聯繫，和房地產市場緊密協作是直接相關的。香港的地鐵公司在世界各國的地鐵大多賠錢的大背景下，能夠賺錢的一個重要原因之一就是充分利用地鐵沿線地產增值的優勢。地鐵使沿線各站形成許多新的繁華地區，沿線的地產也不斷增值。香港每天大概是超過23萬人次的流量。將整個在沿線的店鋪還有地鐵站的商業物業，全部帶動起來。地鐵公司充分利用這一優勢，把發展地鐵與發展房地產業結合起來，這給地鐵公司帶來了豐厚的利潤，解決了工程建設部分資金來源。另外，地鐵公司歷年出售物業所獲得的利潤，全部用於地鐵建設，成為香港地鐵發展重要資金來源之一。

3、北京市的地鐵效應

據瞭解，到2008年，北京地鐵的總里程將達到280公里。先後開通的地鐵、輕軌、八通線已經成為北京交通的一個重要符號、一個特殊標誌。在北京堵車現狀還沒有徹底解決之前相形於路面交通的瓶頸狀況，日常上、下班、出行的人們愈發感受到輕軌交通所帶來的便利。地鐵沿線周邊的諸多新樓盤、二手房市場都呈現出活躍的態勢。

4、廣州地鐵商機效應

廣州地鐵催生了巨大商機。最明顯的是地鐵沿線商鋪、購物中心的迅速走俏。1993年廣州地鐵一號線規劃剛一出台，沿線的商品房開發工程就如火如荼地開展起來。同時，地鐵沿線寫字樓日漸走俏。目前，廣州市地鐵沿線高檔寫字樓項目達到50多個，佔據了目前廣州市高檔寫字樓物業近50%的份額。看到地鐵物業的良好前景，不少有眼光的商家紛紛將目光投向了在建的地鐵二號線沿線物業。廣州地鐵和周邊商圈帶動了城市的繁榮。

二、地鐵建設對房地產的影響因素分析

1、地鐵建設對地鐵沿線房地產價格的影響

地鐵可以説是一個大城市的命脈。地鐵一旦建成，必將給所在城市和人們的生活帶來根本性的改變。也將給地鐵沿線開發的各區域板塊帶來無限生機。規劃中的瀋陽地鐵一號線，是城市東西向最大的客運交通走廊，它連接城市東西兩大工業區和新興的經濟技術開發區，串連起鐵西、太原街、中街三大商業中心及瀋陽站鐵路交通樞紐等各個板塊。目前，瀋陽近百家新盤、大盤都在它的覆蓋下。

2、地鐵建設對城市周邊房地產的影響

地鐵的建設可能引發資本、人口向郊區的轉移。可以預見的是，地鐵對所在城市樓市的刺激是明顯的。“漲價是必然的，不漲才是真正的新聞！”地鐵的開通對城郊的房地產有較大的帶動作用。但是由於地鐵的建設需要一定的建設週期，所以，地鐵沿線房價在近一年至二年內不會有什麼大的漲幅。

3、地鐵建設對城市居民購房標準的影響

瀋陽地鐵即將開工建設的消息一經公佈，沈城部分消費者購房標準也隨之迅速改變。一旦地鐵一號線竣工後，從城西到城東只需幾十分鐘就可到達。交通問題將不再是主要考慮的因素。居民的購房範圍將逐步擴大，會考慮選擇地鐵沿線的樓盤。主要的考慮有二點：一是生活交通方便。二是認為地鐵樓盤可以升值。事實上，地鐵在房地產開發中確實有“點金棒”的作用，可以令無人問津的區域變為樓市的熱點。但這也不是絕對的`。因為理性的購房者則更關注樓盤物業本身的品質，只有綜合品質的提升，才能贏得更多買家的認可。

4、地鐵建設對其它城市配套工程的影響

對於一個城市來説，交通方式一旦改變，人們的購物模式也將隨之改變。隨着地鐵的開通，在中轉站點或大型地鐵出入口，二、三級商圈也將因地鐵而形成新的商業中心。

有關資料顯示，市區內地鐵出入口的商業、物業通常是最大的受益點。從地鐵線的規劃設點來看，鄰近地鐵站點1000米以內輻射圈的物業，將是地鐵概念的極大受益者，尤其在起點站、終點站、中轉站附近。其實，精明的開發商已經看到，地鐵的便利交通無疑是樓市的亮點，但單單依賴這一個優勢很難真正吸引購房者。為此，在地鐵周圍的配套設施上做文章，成了開發商的另一把殺手鐗。目前瀋陽地鐵沿線的樓盤大都依現有的學校、醫院、銀行、商務中心等相關設施而建。其樓盤在自身內部配套方面，如社區醫院、超市、郵局、社區服務中心等相關配套工程都應該一應俱全。未來，沈城必將形成以地鐵周圍商圈為依託的新商圈。

5、地鐵建設對城市功能定位的影響

隨着瀋陽的經濟發展以及城市建設的加快，越來越多的市民開始瞭解到地鐵為人們的日常生活所帶來的便利。一方面地鐵的開通對於一個城市來説，是交通方面的改變，為市民帶來了便捷的生活方式，節省了出行時間，緩解了地上的交通壓力。另一方面地鐵的開通改變了城市格局，使得城市功能重新定位，由於地鐵商業圈的形成，一些新的經營業態，經營理念也將被帶進瀋陽市場。

新地鐵線路的規劃，建設和開通，意味着瀋陽由平面交通進入立體化交通時代。隨着城市交通越來越擁擠，地鐵概念正在逐漸被人們所接受的同時，人們也正在加強關注地鐵周邊的物業，因此項目自身的正確定位，加之周邊環境的不斷完善和交通的更加便捷，會使項目極具升值潛力。

三、瀋陽房地產業迎接地鐵建設的對策

地鐵建設對瀋陽市房地產業是一柄雙刃劍。儘管地鐵建設會對瀋陽的房地產市場產生強大的推動作用，但是這並不是決定因素。多年來，由於經濟環境和城市發展水平的影響，地鐵建設後周邊房地產項目相繼啟動，又在站點周圍形成了新的交通壓力，這將給地鐵帶來負面的影響。沿線集中開發過度的話，其他交通方式所具有的通病，地鐵也將不難倖免。房地產業應該如何應對，是一個重大的課題。

1、將提供大量的就業機會

地鐵對就業的拉動影響會一直貫穿始終。在地鐵修建階段，需要大量勞動力挖溝搭橋，創造了大量的就業機會。地鐵開通以後，運營本身會直接吸納就業人員，同時地鐵商鋪不僅可以直接為一部分人解決就業問題，還會吸納其他人員就業。

2、東部將崛起三大經濟圈

瀋陽地鐵一號線一期工程共設車站18座，其中津橋站、滂江站、黎明文化宮站三個地鐵站點在大東區內。一旦地鐵建成，這三個站點將成為大東區強有力的三個黃金地帶。時下，大東區招商局正在積極謀劃這三大地鐵商圈。

3、沿線地鐵成為新的增長點

鐵西區和大東區將在地鐵效應的影響下成為2006年樓盤暢銷的主要受益者。對於商圈而言，最得益於地鐵經濟的就是太原街，便利的交通必將帶來太原街商業的另一次高峯。此外，地鐵的開通也為金廊工程的建設起到了極大的促進作用。

總之，地鐵建設是瀋陽幾十年來的大事，其對瀋陽城市經濟的發展和居民的生活將會產生深遠的影響。如何建立一個和諧的、發展的社會，如何利用地鐵建設這一契機提升瀋陽的城市形象，促進城市經濟發展，將是我們思考的問題。

參考文獻:

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