論文對住宅小區業主自治的重要意義的分析

住宅小區業主自治是指城市住宅小區內的全體業主基於建築區分所有權，依照法律法規，通過民主程序建立自治組織、確立自治規範、自主決定住宅小區範圍內公共物業事項並進行自我管理的一種基層自治模式，是隨着我國當代城市管理髮展的現代化、科學化、法律化，而衍生的城市管理的重要理念和模式，也是我國社會政治經濟進步發展和現代城市建設管理的必然產物。

從歷史的角度看，1978年開始的改革開放之前，由於我國全面實行計劃經濟，絕大多數城市居民都居住在國家分配的只享有使用權的公產房中，“業主”這個帶有明顯資產所有權成分的詞語是不存在的，自然也就沒有“業主自治”的概念。這時期，主要以一屆全國人大第四次會議通過的《城市居民委員會組織條例》為法律規範，由城市居委會承擔城市居民自治的任務。1978年改革開放特別是從1990年代開始，我國城市住房制度向市場化轉向。1994年建設部頒佈《城市新建住宅小區管理辦法》規定：“住宅小區應當成立住宅小區管理委員會”；1998年國務院出台《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，提出“加快改革現行的住房維修、管理體制，建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制，”第一次明確指出了住宅小區管理主體的發展方向；2003年國務院出台《物業管理條例》，在行政法規層面上對社區業主自治主體進行了確認；2007年十屆全國人大第五次會議頒佈《中華人民共和國物權法》，以專章形式確認了業主自治在住宅小區管理中的主導地位。這些法律法規和規章制度的陸續實施，標誌着我國社區物業管理體制開始由公權主導向私權自治轉變，住宅小區物業管理開始從國家直接管理向業主完全自治管理轉變。

現代業主自治制度在西方已經成熟地實行了長達半個世紀之久，其背後的“私權神聖、保護私有財產不受侵犯”的法治理念，已經成為公民社會基本行為準則。但在我國，實施業主自治制度從最早的商品房小區開始計算，也不過30多年，“私權”這個概念也是在改革開放之後才逐漸被人們認知和重視的。全面實施住宅小區業主自治在我國的`重要社會價值與社會意義，主要表現為“三個有利於”：

一是有利於推動民主政治進步。

自治組織是典型的非政府組織，在彰顯服務組織內部成員，維護組織內部成員共同利益主體作用的同時，也具備促進社會進步和諧的外部功效。迅猛發展的新興城市住宅小區，表面看是我國私人購房比例不斷提高，深層次反映的則是隨着城市建築所有權歸屬性質的不同，引發城市居民訴求的根本變化，成為社會民主政治的重要縮影。在城市住宅小區，業主委會員等住宅小區業主自治組織的根本目的，是保障使公民房屋所有權也是最重要的私有財產權。要維護業主們的合法權益，必然會對小區的民主管理體制提出訴求。業主自治的產生、發展與完善，正是順應這一歷史發展趨勢的結果。在業主自治的範圍內，民主政治不再是一個虛無瞟渺的口號，而是與廣大業主利益息息相關。共同的利益把業主們捆綁在一起，通過自治方式解決小區公共事務中的諸多問題。這個過程既能有效增強業主們的民主政治意識，使他們找到“主人翁”的位置；更能有效維護業主們的各項權益，並逐漸通過自治活動體會到民主的價值、社會的價值和個人的價值，掌握現代社會協調、溝通、管理的基本規則，從而培養鍛練一批批具有自信精神和社會責任的現代公民，對破除中國數千年專制歷史的桎梏、弘揚民主法治的社會主旨、推進和諧社會建設，具有標誌性意義。可以説，推動業主自治的過程，就是同時培養和造就一大批樹立現代理念、追求普世價值、敢於負責擔當的現代新型公民的過程，就是把業主自治與社會自治有機聯繫起來，通過培訓現代新型公民推動現代新型公民社會建設的過程。住宅小區業主自治將是推動我國民主政治進步的有效途徑之一，具有現代公民意識的廣大業主將是推動我國民主政治進步的重要力量之一。

二是有利於促進社會和諧。

推動科學發展、構建和諧社會，是我國當前的主要目標。目前，城市住房問題已經成為我國構建和諧社會的主要矛盾和問題之一。黨的十六屆六中全會決定，“全面開展城市社區建設，把住宅小區建設成為管理有序、服務完善、文明祥和的社會生活共同體”。城市住宅小區的主要利益相關者包括政府、房地產開發商、物業管理者、居民委員會和業主。在一個住宅小區內部，政府需要通過建設和諧小區來實現社會的穩定安寧；物業管理者需要通過和諧小區的建設叫響自己的商業品牌以求得更大的利潤；業主需要通過小區的和諧建設來實現安居樂業。因此小區和諧是各利益相關方的共同追求，但同時也必須看到業主是社區不和諧的最大受害者，也是各利益相關者中的弱勢羣體。在城市住宅小區內部，業主們的權益得不到保障已經成為和諧小區建設的最大障礙。因此，旗幟鮮明地保障業主們的合法權益，大張旗鼓地推進業主自治、完善業主自治是有利於維護社會穩定、促進社會和諧的不二選擇。

三是有利於活躍市場經濟。

私有房屋作為最重要的不動產，在業主生活中佔有極其重要的地位。其活躍市場經濟的特性主要表現在三個方面：一方面，由於房價過高，絕大多數業主往往都要貸款買房，承受着沉重的還貸壓力。這種壓力的正面作用就是推動業主們必須通過個人創收實現還貸目的，從而有效促進業主個體的經濟活動力度，為整個社會的經濟發展注入活力；另一方面，業主的住宅可以隨時通過出租、轉讓、抵押等手段，實現二次變現，幫助業主通過融資擴大再生產、開闢新的經濟活動領域；再一方面，業主對自身權益的維護，特別是國家賦予業主依法依規、自主選擇小區物業管理單位的權力後，可以有效平衡業主與物業管理公司之間的博弈，有效促進物業管理公司樹立服務理念，提升服務品質，實現管理轉型，推動中國物業經濟的健康發展。 因此，要進一步完善住宅小區業主自治相關法律法規，積極改變以行政強制手段為主要調節方式的管理現狀，加快相關立法進程，特別是允許地方政府自我探索相關地方法規。要改進住宅小區業主自治組織體制，構建“業主大會—業主代表大會—業主委員會—業主監督委員會”的管理模式，建立建全業主委員會事務定時公開機制、業主委員會與房地產開發商、物業管理公司的聯絡機制。

要建立穩定的資金渠道保障業主自治組織的運行，通過合理的報酬有效提高業主委員會的工作積極性，有效規避業主委員會為了尋求自己的單方面利益與物業管理公司的妥協，加強業主委員會對物業管理企業的監督力度，維護業主的合法權益。要培養業主自治意識，搭建以現代先進科技手段為核心的教育平台，教育引導業主不斷增強參與住宅小區業主自治的積極性和創造性。