小產權房買賣協議是否有效

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【案情】

喻某在自己村集體土地上建有一棟樓房共七套，只辦理了一棟的產權證，但不能辦理土地證。2013年6月2日，喻某將其中的一套以每平米3000元(當地全產權房的價格為每平米5000-6000元)的價格賣與了外地來此做生意的孫某，雙方簽訂了買賣房屋協議，並已實際履行。2013年底孫某聽説國家正在整治小產權房建築，擔心房屋被清理拆除，遂反悔要求退房還款，喻某不同意，遂訴至法院。

【分歧】

該案在審理過程中，產生了兩種不同的意見。

一種意見認為：該小產權房買賣協議無效。理由是我國土地管理法規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。我國房地產管理法規定，房屋的所有權和該房屋斬影範圍內的土地所用權同時轉讓、抵押。也就是説我國實行的房地一體主義政策，及房隨地走，而且我國還出台了很多政策都禁止城鎮居民到農村購買小產權房和宅基地，小產權房的買賣將違背這一政策。我國合同法規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效，所以小產權房的買賣協議無效。

另一種意見認為：小產權房作為一種物權，也具有佔有、使用、收益和處分的性質，既然有處分的性質，在不違反法律強制性規定的前提下就可以買賣。我國土地管理法雖然規定集體土地使用權不得出讓、轉讓和出租用於非農業建設，但小產權房的買賣並沒有將其土地用於非農業建設，也沒有改變其居住的性質。我國雖然頒佈了許多規定禁止城鎮居民農村購買小產權房和宅基地，但這些規定都沒有上升到法律或行政法規的高度，依據最高法院對合同法的解釋，只有違反了全國人大或其常務委員會頒佈的法律或國務院頒佈的行政法規的強制性規定的合同才是無效合同，因此小產權房的買賣協議有效。

【評析】

筆者同意第二種意見，認為該小產權房買賣協議有效。

本案中喻某的房屋雖然整棟辦理了一個房產證，但由於不能辦理土地證，而且不是每套房子均單獨辦理了房產證，所以其出賣的該單套房子屬於小產權房的一種。關於小產權房買賣的`效力問題，我國並沒有統一、明確、具體的法律法規和相應的司法解釋來規定，司法實踐中各地法院只根據當地的實際情況來分別處理，因此在處理結果上也不盡相同。本案中喻某和孫某訂立的小產權房買賣協議也是一種合同，判斷其是否有效應遵從合同法則。依據合同法規定，合同無效的情形有以下五點：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或第三人的利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。結合本案，喻某和孫某簽訂的小產權房買賣協議是其雙方的真實意思表示，喻某出賣的房屋雖是小產權房，但並不是違章建築，喻某對該房屋有處分的權利，其出賣該房屋非但沒有損害國家、集體或第三人的利益，也沒有損害社會公共利益，而且對買賣雙方均有益，一方面喻某將其閒置的房屋賣給別人有了收益，另一方面孫某以只有市場一半的價格購買到了可以居住的房屋，雙方均有利可圖。其房屋買賣協議也沒有違反法律、行政法規的強制性(上述第二種意見已有闡述)，因此不存在合同無效的情形。

小產權房買賣合同，也是一種房屋買賣合同，屬於債權關係，只是其由於證件不齊全，不能發生物權變動的過户登記手續。本案中孫某購買房屋時明知是小產權房，不能辦理權屬證件，只是因為便宜才購買，而且是用來居住，説明購買時並沒有要求辦理過户登記的意思，如果以房屋不能發生物權變動登記來認定該房屋買賣協議無效，反而違反了當事人的意思自治原則，不利於交易的安全。孫某要求退房還款只是擔心被拆遷而導致糾紛，現其訴請的理由是否發生是不確定的因素，退一步講，即使房屋被拆遷，孫某到時還可以再提起賠償訴訟。因此就目前情形而言，認定該小產權房買賣協議有效更符合意思自治和誠實信用原則。