房屋出租税收管理工作的經驗總結

近年來，隨着我市房屋租賃業的迅猛發展，房屋出租税收規模日益擴大，地方財力的增長也有了新的來源。實際徵管工作中，由於受房屋租賃業點多面廣、情況複雜、應税行為隱蔽、計税依據難以掌握、主動申報者較少等特性制約，房屋租賃税收一直成為我們地税徵管工作的難點和薄弱環節。對此，我局通過幾年的深入調查與研究，大膽探索，於2005年提出了“健全制度，夯實基礎、規範管理”的房屋租賃税收徵管工作新思路，並全面貫以實施。兩年來的實踐證明，這是一條行之有效的徵管途徑，2005年度全市實際徵收入庫房產税2372萬元，較2004年增收349萬元，增長17.3%。其中房屋租賃房產税收入664萬元，比2004年增收216萬元，增長48.2 %，佔全部房產税收入的28%；2006年徵收入庫房產税2654萬元，在2005年的高基點上又實現282萬元的淨增額，增長11.9%。其中房屋租賃房產税收入849萬元，比2005年增收185萬元，增長27.9 %，佔全部房產税收入的32%，比重比2005年又提高4個百分點，納入正常徵管的房屋出租户已達4100餘户。

一、 主要做法

（一）正本清源 制度先行

為規範我市房屋租賃税收的徵管，各縣（市、區）局根據省局《房屋出租房產税徵收管理暫行辦法》，以及市局《關於加強房屋租賃税收徵管通知》的精神，結合自身徵管實際以及税源分佈特點，制定了各自的徵收管理辦法。如：珠山區地税局根據《江西省地方税務局房屋出租房產税徵收管理暫行辦法》提出了“以店管税”的工作核心，制定了《景德鎮市珠山區地方税務局自用、出租房屋税收管理實施辦法》、《景德鎮市珠山區地方税務局私人自用、出租經營性房屋税收徵管工作流程》、《景德鎮市珠山區地方税務局私人自用、出租經營性房屋税收清理實施方案》以及《景德鎮市珠山區地方税務局私人自用、出租經營性房屋税收委託代徵管理暫行辦法》等四項工作辦法，並按珠山區房屋租賃市場價格的特點，分地段制定了《珠山區單位或個人經營用房租賃參考價格》，將最低計税依據確定為10元/平方米――120元/平方米，為房屋出租房產税徵收管理工作提供了制度保障；浮樑縣地税局也制定了《浮樑縣地方税務局自用、出租房屋税收管理實施辦法》。

正本必須清源，搞好税源管理是提高税收徵管水平的核心和基礎，為此我局圍繞管住、管好源頭，進行税源監控。根據本市實際狀況，積極部署各徵管單位開展房產税徵收管理情況的調研。按照房產税兩種計税依據，分行業、分經濟性質就房產税的收入結構及税源分佈狀況進行統計調查，並建立相應税源數據庫，從而摸清了家底，保證了對該税種徵管實施的有效監控。

（二）積極動員 廣泛宣傳

宣傳工作是做好各項工作的前提，做好宣傳工作，往往能達到事半功倍的效果。為此，我局系統內部積極動員，周密部署，成立專項工作領導小組，召開幹部動員大會，在全市範圍內部署開展房屋出租税收清查活動。各縣（市、區）局亦充分依靠當地政府廣泛發動街道、鄉鎮、居委會力量參與清查活動，全市上下形成了空前濃厚的房屋租賃税收清查工作氛圍，為做好房屋租賃税收徵管工作奠定了紮實的基礎。

做好內部動員的同時，我局不斷加大對外宣傳力度。通過電台、電視台、報紙等新聞媒體對房屋出租税收政策進行了廣泛宣傳。各縣（市、區）局結合自身的實際情況，採取在人口較為集中的小區、街道、集貿市場進行張貼宣傳材料、發佈公告、宣傳車巡迴廣播、組織幹部上門發放宣傳材料等多種形式進行宣傳，使政策深入千家萬户，深入廣大納税人心中。使出租者和承租者清楚納税程序、涉税事宜、法律責任等相關税法知識，促使納税人主動申報納税，為規範房屋出租税收徵管營造了良好的社會氛圍。

（三）政府支持 強化協護税網絡

要改變房屋租賃税收管理的現狀，必須取得當地黨委、政府的重視與支持，建立一個社會協税護税網絡，充分發揮政府各部門的信息優勢，走綜合治税之路。為此,我市各縣（市、區）局密切聯繫、依靠當地黨、政，爭取最大支持，搞好房屋租賃税收的徵管。如珠山區地税局在區政府的領導下，先後成立了以税務部門為工作指導，區各級協、護税組織共同參與的“珠山區地方税務局房產税管理組”及“珠山區地方税務局行業税收管理辦公室”，在組織機構方面確保了房屋租賃業税收的'順利開展。樂平市地税局在當地政府的大力支持下，抽調工作責任心、能力強，管理經驗豐富的幹部協助樂平市地税局房產組的同志一起工作，增加了徵管的力量，遇到突發事件，當地政府及時派出公安人員協助，從而保證了清理工作的正常開展。

（四）劃分類別 分類管理

針對房屋出租户的不同特點，我局根據不同地段出租情況的差異，對房屋出租税收進行分類管理。如：樂平市局根據營業性房屋產權差異，將納税對象分A、B1、B2三大類，即：A類為行政事業單位出租房屋；B1類為個人生產經營自用房屋；B2類為個人出租房屋。在分類的基礎上，將市區自用、出租房產分路段、分類別進行税源摸底，掌握各路段自用和出租店面間數，自用房產原值、出租房屋租金等詳細情況，並將上述情況分管理片區填制税源調查統計表，形成税源數據庫，且隨時根據變化情況進行動態管理及時更新；珠山區地税局根據市區城區出租地段不同租金價位，確定了各地段不同的最低出租計税價位，對不據實申報的納税人採取核定徵收。

（五）規範執法 嚴格考核

根據《江西省地方税務局房屋出租房產税徵收管理暫行辦法》，我局規範了房屋出租房產税的徵收管理。以基層分局為單位，實行專人負責管理；充分發揮當地政府的作用，摸清税源，採取撿遺拾漏的辦法，發現一户，清理一户、規範一户，做到徵收有記錄，户户有台賬；充分利用信息化手段，分地段、按房屋順序統一編號，把納税人信息錄入微機建立“户籍式”管理；建立“以店控税、以發票管税，以納税人自行申報為主，源頭扣繳為輔”的徵收管理模式，充分調動承租方索要發票的積極性、責成出租單位領用發票；每月定期向當地政府、有關部門瞭解房屋出租情況，實行信息更新；嚴格按照執法程序和期限，在調查摸底的基礎上，經分局領導審批後，對房屋租賃業主逐户下發税款核定徵收通知書；分户核定税款後，税收管理員必須按照核定的税款徵繳入庫，不得擅自變更徵收標準，避免了徵税的隨意性，讓納税人交明白税、放心税。

在對外強化税收徵管的同時，對內加強幹部徵管質量的考核，嚴格獎懲兑現。市局制定了《景德鎮市地税局徵管質量過錯責任追究辦法》，各縣（市、區）局根據市局《辦法》均制定了具體實施辦法。如：樂平市地税局為充分調動幹部的工作積極性，實行獎勤罰懶、獎優懲劣。即對房產組下達年度組織收入任務，以年度任務為基數，對超額完成税收計劃部分市局給予超收税款部分10%的獎勵，對未完成計劃少收税款部分給予5%的處罰。為使考核工作落到實處，促進考核工作有序開展，還制定了《樂平市地税局房產組税收管理質量差錯責任追究辦法》，全面實行責任追究。該辦法從税源管理、規範執法、徵管資料管理及其他工作四個方面作了明確的規定，規定經檢查考核發現問題達不到要求的，一律予以嚴肅處理，同時給予一定的經濟處罰。在今年上半年對房產組進行考核時，有的幹部一次性扣發獎金達到200元。通過考核進一步理清了工作思路，調動了幹部工作積極性，查找到了工作的漏洞和薄弱環節。

二、初現成效

（一）提高了徵管質量。房屋租賃税收管理一系列辦法的落實，使我局房屋租賃税收徵管不斷向規範化、科學化、精細化方向邁進，管理水平和徵管質量不斷提高。通過2005年和2006年上半年拉網式的税源調查摸底，全市納入正常管理的房屋出租户達4100餘户，店面間數達6000餘間，月核定房產税70餘萬元，管户面達90%以上。

（二）優化了税收環境。由於房屋出租税收涉及面廣，且擁有房產並出租的納税人多為經濟實力較為雄厚的羣體，一般都參與多種經營，涉及不同行業，我們通過廣泛的税法宣傳，不僅增強了納税人繳納房屋出租税收方面的納税意識，還增強了納税人對其他方面的納税意識，達到了優化我市整體税收環境的效果。

（三）規範了房屋出租税收管理。我們通過對房屋出租税收根據不同對象，實行分類管理，在制定的工作目標中明確了兩項指標，即納入系統正常化管理户面達到90%以上和漏徵漏管率不得高於5%的兩個規範性目標，並且日常考核時以這兩個目標考核為重點，本着先規範納入管理、後加強税款徵收的思路，達到了規範我市房屋出租税收管理的效果。

三、幾點體會

房屋出租税收徵管一直是地税部門的徵管難點和薄弱環節，必須常抓不懈，迎難而上，通過實踐，我們有以下幾點體會：

（一）實事求是是基礎。我們要正視自己在房屋出租税收徵管上的不足，本着實事求是的原則，抓住重點和難點，認真開展調查研究，提出切實可行的辦法和方案，不能急於求成。

（二）制度落實是關鍵。辦法和方案一經確定，就要在抓落實上下功夫，使各項制度辦法不走過場，不流於形式。在制度落實的過程中發現新問題，並及時進行分析總結和整改。

（三）強化考核是手段。要通過科學合理地細化和量化考核指標，使考核落實到人、追究到人。不能盲目追求一時的税收任務，而要從規範上下功夫，使考核從重結果向重過程進行轉變