最新版《濱州市商品房銷售管理辦法》

為加強商品房銷售管理，維護商品房交易雙方當事人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定了《濱州市商品房銷售管理辦法》，下面是小編給大家分享的最新版《濱州市商品房銷售管理辦法》，歡迎大家閲讀。

　　最新版《濱州市商品房銷售管理辦法》

第一章總則

第一條為加強商品房銷售管理，維護商品房交易雙方當事人的合法權益，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省商品房銷售條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條在本市行政區域內從事商品房銷售及商品房銷售管理等活動，應當遵守本辦法。

商品房是指由房地產開發企業在城市規劃區範圍內依法取得國有土地使用權的土地上開發建設，向社會公開銷售的房屋及其附屬設施。

第三條商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。

商品房現售是指房地產開發企業將已竣工的商品房出售給買受人，並由買受人支付房價款的行為。

商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，並由買受人支付定金或者房價款的行為。

第四條銷售商品房應當遵循自願、平等、公平和誠實信用的原則。

禁止對商品房惡意炒作、哄抬房價、一房多賣等相關違法違規行為。

第五條市住房和城鄉建設行政管理部門負責全市商品房銷售管理工作。

縣人民政府商品房銷售管理部門負責本行政區域內商品房銷售管理工作。

濱城區、沾化區，濱州經濟開發區、高新區、北海經濟開發區建設或房產管理機構，按照市住房和城鄉建設行政管理部門的要求，開展轄區內商品房銷售管理相關工作。

國土、規劃、工商、税務、物價、公安等部門,應加強部門間的協作配合，建立信息共享機制，並按照各自職責分工,共同做好與商品房銷售有關的管理工作。

　第二章現售管理

第六條鼓勵房地產開發企業進行商品房現房銷售。

第七條商品房現房銷售實行備案制度。

房地產開發企業在商品房現售前，應當將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報市、縣商品房銷售管理部門備案。

第八條商品房現售應當符合下列條件：

(一)已交納全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有房地產項目開發經營權證明、建設工程規劃許可證和施工許可證;

(三)已通過竣工綜合驗收並備案;

(四)已確定商品房銷售方案;

(五)經有資質的測繪單位完成的商品房總平面圖、分層平面圖、分户面積圖的測繪;

(六)已選聘具備相應資質的物業服務企業並簽訂物業服務合同。

第九條對未達到規定條件現售商品房的房地產開發企業或商品房承銷機構，由商品房銷售管理部門按有關法律法規處理。

第三章預售管理

第十條商品房預售實行許可制度。

房地產開發企業進行商品房預售，應當向市、縣商品房銷售管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證明。未取得商品房預售許可證明的，不得進行商品房預售。

第十一條商品房預售應當符合下列條件：

(一)已交納全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有房地產項目開發經營權證明、建設工程規劃許可證和施工許可證;

(三)按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，應完成主體結構工程的一半以上，並確定施工進度和竣工交付日期;

(四)已完成預測繪並建立樓盤信息;

(五)已辦理前期物業確認手續。

第十二條房地產開發企業申請商品房預售許可，應當提交下列材料：

(一)商品房預售許可申請表;

(二)房地產開發企業的營業執照和資質證書;

(三)符合本辦法第十一條規定條件的證明文件;

(四)業主臨時公約;

(五)已簽訂的前期物業服務合同;

(六)商品房預售方案;

(七)商品房預售總平面圖、分層平面圖、分户面積圖;

(八)商品房預售款監管協議;

(九)依法需提交的其他資料。

土地使用權、在建工程已經設置抵押的，還應當提交抵押權人簽署的書面意見。

房地產開發企業應當對其所提交材料的真實性負責。

第十三條商品房預售許可依下列程序辦理：

(一)受理。房地產開發企業提交符合本辦法第十二條規定的有關材料，材料齊全符合法定形式的，商品房銷售管理部門應當場出具受理通知書;材料不齊全的或者不符合法定形式的，應當場或者五日內一次性書面告知需要補充的全部內容。

(二)審核。商品房銷售管理部門對房地產開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。

(三)許可。經商品房銷售管理部門審查，房地產開發企業的商品房預售申請符合法定條件的，商品房銷售管理部門應自受理之日起10日內，依法作出准予許可的書面決定，並向房地產開發企業頒發商品房預售許可證明。對不符合法定條件的，商品房銷售管理部門應當自受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定，並應當説明理由。

(四)公示。商品房銷售管理部門作出的准予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閲。

第十四條未取得商品房預售許可證明，房地產開發企業和商品房承銷機構不得進行商品房預售行為，不得以任何形式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用。

第十五條商品房銷售管理部門對已准予進行商品房預售的房地產開發企業和商品房承銷機構應加強跟蹤檢查和監督管理。

第十六條房地產開發企業進行商品房預售所得款項，必須用於支付與預售商品房有關的工程建設等費用。

商品房預售實行商品房預售款專款專用監督管理制度。

(一)房地產開發企業應委託商業銀行作為商品房預售款監管銀行，設立商品房預售款專用帳户，並與商品房銷售管理部門、委託監管銀行三方簽訂商品房預售款監管協議，明確三方責任、權利、義務。

(二)商品房預售款監管銀行必須按商品房預售款監管協議，根據商品房銷售管理部門出具的意見撥付商品房預售款，並將商品房預售款專用帳户資金收支情況及時報送商品房銷售管理部門備案。

(三)商品房銷售管理部門對房地產開發企業已收商品房預售款實行全額監管，監督房地產開發企業將商品房預售款用於支付與預售商品房有關的工程建設等費用，並根據房地產開發企業申請和開發項目建設進度情況，分別於預售商品房完成單位工程主體結構工程驗收、完成單位工程竣工驗收備案、完成開發項目竣工綜合驗收備案等主要節點定期撥付。

(四)房地產開發企業與買受人簽訂《商品房買賣合同》前，應向買受人提供《商品房買賣合同》示範文本，並將商品房預售款交存方式告知買受人。買受人應按合同約定的時間及付款方式，將預售商品房購房款存入商品房預售款專用賬户。房地產開發企業應通過商品房預售款專用賬户收取買受人交納的預售商品房購房款。

(五)房地產開發項目竣工綜合驗收備案後，房地產開發企業應及時辦理房屋所有權初始登記。房地產開發企業憑商品房房屋所有權證明，向商品房銷售管理部門申請並撤銷商品房預售款專用賬户。

第四章廣告與合同

第十七條房地產開發企業和商品房承銷機構發佈商品房銷售廣告和宣傳資料，內容必須真實、合法、準確，不得欺騙、誤導公眾。發佈商品房銷售廣告，應當明示房地產開發企業名稱、商品房承銷機構名稱、商品房預售許可證號或者商品房現售備案證號。

第十八條商品房銷售廣告的經營者、發佈者應當依法查驗有關證明文件，對不符合本辦法第十七條規定的商品房銷售廣告，不得提供服務。

第十九條房地產開發企業和商品房承銷機構發佈的商品房銷售廣告和宣傳資料對商品房所作的説明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的，應當視為合同內容。當事人違反的，應當承擔違約責任。

第二十條房地產開發企業或者商品房承銷機構銷售商品房，應當與買受人訂立書面商品房買賣合同。

第二十一條商品房買賣合同的內容由當事人約定，主要包括下列內容：

(一)當事人名稱或者姓名和住所;

(二)商品房基本狀況;

(三)商品房的套內建築面積、分攤的共有建築面積和房屋建築面積;

(四)商品房的計價結算方式;

(五)商品房總價款、價格構成、付款方式、付款期限，商品房總價款中未包含的開發、建設及銷售過程中的收費、基金、税金等各項費用的`承擔對象和繳納方式;

(六)商品房預售款專用賬户;

(七)交付使用條件及日期;

(八)裝飾、設備標準;

(九)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、排水、綠化等配套基礎設施、公共設施、公共建築的交付條件和期限及有關責任;

(十)經營性或者非經營性配套公共設施、公共建築的產權歸屬;

(十一)面積差異的處理方式;

(十二)前期物業服務等級、服務內容、收費標準等物業服務合同的承諾及物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的交納方式;

(十三)房地產權屬登記的辦理方式和期限;

(十四)爭議解決的方式;

(十五)違約責任;

(十六)雙方約定的其他事項。

商品房買賣合同應當附具土地宗地圖、修建性詳細規劃圖、商品房分户面積圖和合同網籤備案查詢方式。

第二十二條房地產開發企業和商品房承銷機構不得以含有格式條款的合同、通知、聲明、告示或者其他方式，對商品房買受人作不公平、不合理的規定，或者作減輕、免除其自身民事責任的規定。

第二十三條住宅商品房應當按套銷售，不得分割拆零銷售;商業用房、寫字樓等其他商品房應當按幢、層、套、間進行銷售。

商品房銷售，應當按規定實行明碼標價。不按規定明碼標價和公示收費，或者利用標價形式和價格手段進行價格欺詐的，應當承擔法律責任。

第二十四條經營性配套公共建築和公共設施，可以隨商品房銷售或者單獨銷售;非經營性的公共建築和公共設施，應當按照有關規定移交，不得對外銷售。

第二十五條已取得商品房預售許可的房地產開發企業和商品房承銷機構，在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業和商品房承銷機構應當向買受人返還所收費用。當事人雙方另有約定的，從其約定。

第二十六條商品房買賣合同實行網上籤約和備案管理。房地產開發企業應當與買受人訂立商品房買賣合同並進行網上籤約和備案。房地產開發企業應當自合同訂立之日起30日內，依法辦理商品房預售合同備案手續，並於15日內書面告知買受人。

商品房銷售管理部門應通過網絡信息技術逐步推行商品房買賣合同網上籤約並同步備案。

第二十七條房地產開發企業和商品房承銷機構與買受人未解除商品房買賣合同前，不得將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

第二十八條按照套內建築面積或者按套計價的，商品房買賣合同中載明的套內建築面積與產權登記面積誤差在國家規定的施工誤差和麪積測量誤差以內的，商品房總價款不變。

第二十九條按照建築面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按照國家規定處理。

第三十條商品房已經預售的，房地產開發企業不得擅自變更其規劃、設計。

經依法批准的規劃、設計變更，導致商品房的結構型式、户型、空間尺寸、朝向環境等發生變化，或者出現合同當事人約定的其他對商品房質量、使用功能產生不良影響情形的，房地產開發企業應當自變更之日起10日內，書面通知買受人並承擔違約責任，買受人有權解除合同。

第三十一條設置抵押權的商品房銷售時，房地產開發企業和商品房承銷機構應當將設置抵押權的具體情況書面告知買受人;未告知買受人的，買受人有權解除合同，並由房地產開發企業或者商品房承銷機構承擔違約責任。

第五章銷售經營

第三十二條房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以由商品房承銷機構代銷或者包銷商品房。房地產開發企業和商品房承銷機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

第三十三條採取代銷方式銷售商品房的，房地產開發企業應當與商品房承銷機構訂立書面代銷合同。代銷合同應當載明代銷權限、代銷期限、佣金支付等內容。

第三十四條採取包銷方式銷售商品房的，房地產開發企業應當與商品房承銷機構訂立書面包銷合同，約定包銷方式、包銷範圍、包銷基價、房款支付、包銷期限等內容。包銷期滿未銷售的商品房，由商品房承銷機構按照合同約定的包銷價格購買，當事人另有約定的除外。

第三十五條房地產開發企業和商品房承銷機構銷售商品房的，其銷售場所應對以下證明文件和信息向買受人公開明示;

(一)商品房預售許可證明或商品房現售備案登記證明;

(二)國有土地使用權證明、建設工程規劃許可證明、房地產開發經營權證明、建築工程施工許可證明;

(三)商品房承銷機構代理銷售商品房的，還應公開明示有權銷售商品房的證明文件;

(四)經批准的項目修建性詳細規劃圖;

(五)商品房施工進度計劃與竣工交付日期;

(六)預(現)售商品房面積、價格及銷售狀況;

(七)預(現)售商品房總平面圖、分層面積圖、分户面積圖;

(八)商品房買賣合同示範文本;

(九)商品房質量保證書和商品房使用説明書;

(十)業主臨時公約及前期物業服務合同;

(十一)商品房買賣合同網上籤約和備案查詢方式;

(十二)商品房銷售管理部門規定的其他需要公開的信息。

第三十六條房地產開發企業和商品房承銷機構不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未建成的商品房。

第三十七條商品房承銷機構應當到商品房銷售管理部門備案，商品房銷售人員應當經過專業培訓。

第三十八條建立房地產開發企業信用信息評價體系，對房地產開發企業銷售行為納入房地產開發企業信用信息評價體系，並與相關部門聯動，實行信用綜合評價管理。

(一)開發企業信用信息由良好信用信息、不良信用信息構成，信用評價等級根據房地產開發企業信用分值評定為四個等級，a級(信用優秀)、b級(信用良好)、c級(信用一般)、d級(信用較差)。

(二)企業信用評價實行年度評價公示管理和日常動態管理兩種方式。

(三)對信用等級較高的開發企業，降低其預售商品房預售款留存比例，推薦參與優秀企業和優秀樓盤評選等活動。

(四)對信用等級較低的開發企業，提高其預售商品房預售款留存比例，不推薦參與優秀企業和優秀樓盤評選等活動，納入商品房銷售管理部門的重點監管範圍，並約談房地產開發企業，提出限期整改意見。房地產開發企業未按期整改，情節嚴重的，商品房銷售管理部門應根據有關法律法規給予房地產開發企業相應處理。

第六章交付使用

第三十九條房地產開發企業交付商品房時，應當向買受人提供下列材料：

(一)房地產開發項目竣工綜合驗收報告及備案證明;

(二)商品房質量保證書和使用説明書;

(三)具備相應資質的測繪單位出具的商品房面積測量證明文件;

(四)房地產開發合同約定的商品住宅性能認定等文件;

(五)物業服務企業查驗承接物業共用部位、共用設施設備等證明材料;

(六)買受人共有的非經營性配套公共建築和公共設施清單;

(七)商品房買賣合同約定的應當提供的其他材料。

買受人應當按照合同約定對商品房進行交付驗收;經驗收符合要求的，應當與房地產開發企業簽署房屋驗收交付單。房屋驗收交付單的簽署，視為商品房的交付使用。當事人雙方另有約定的，從其約定。

第四十條房地產開發企業交付的商品房質量有瑕疵的，應當及時予以維修。

房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當説明實際交付的商品房質量、設備及裝修標準等與樣板房是否一致;未作説明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

第四十一條房地產開發企業應當按照商品房買賣合同的約定按期交付商品房;遲延交付的，應當承擔違約責任。經催告在3個月內仍未交付的，買受人有權解除合同，房地產開發企業應當賠償由此給買受人造成的實際損失。

買受人應當按照商品房買賣合同的約定，接收符合交付條件的商品房，不得無故拖延或者拒絕接收。

第四十二條買受人應當按照國家和省、市有關規定交納物業共用部位、共用設施設備專項維修資金。

第四十三條房地產開發企業按照規劃建設的與商品房配套的基礎設施、非經營性公共建築和公共設施，按照有關規定辦理移交手續後，房地產開發企業不再承擔其維修、管理費用，但屬於保修期內的維修、管理費用和另有約定的除外。

第四十四條買受人應當自商品房交付使用之日起90日內，持身份證明、商品房買賣合同和物業專項維修資金交納收據等有關材料到房地產權屬登記機關辦理房屋所有權初始登記手續。房地產開發企業應當予以協助，並提供房地產項目開發經營權證明、土地使用權證書、建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證明等文件。

房地產權屬登記機關應當自受理房屋所有權初始登記申請之日起30日內對有關材料進行審查;材料符合要求的，予以核准登記，並頒發房屋所有權證書。房屋所有權證書應當載明房地產開發項目的土地證號、土地權屬取得方式和土地使用年限。

因商品房權利受限制或者房地產開發企業的其他原因，致使商品房權屬在1年內無法登記確認的，除合同另有約定外，買受人可以退房或者換房;給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第四十五條房地產開發企業應當按照商品房質量保證書的規定對所售商品房承擔質量保修責任。商品房質量保證書應當根據國家有關規定，載明保修單位、保修範圍、保修期限、保修責任及損害賠償等內容。

第四十六條商品房的質量保修期限，不得低於國家規定的建設工程的最低保修期限。

交付使用的商品房存在質量問題，在保修期內，房地產開發企業應當承擔維修責任;房地產開發企業拒絕維修或者在合理的期限內拖延維修的，買受人可以自行或者委託他人維修。維修費用及維修期間造成的其他損失由房地產開發企業承擔。

第四十七條商品房交付使用後，買受人認為主體結構質量不合格的，可以委託具有相應資質的工程質量檢測和鑑定機構進行核驗，房地產開發企業應當予以配合。

經核驗確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房;由此造成的損失，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第七章附則

第四十八條房地產開發企業和商品房承銷機構違反本辦法規定的，依照相關法律法規處理。

第四十九條本辦法下列用語的含義為：

(一)返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為;

(二)售後包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

第五十條本辦法自2015年7月1日起施行，有效期至2020年6月30日。《濱州市城市商品房預售管理辦法》(濱政發[2008]68號)同時廢止。

辦法》已經2015年4月28日市政府第41次常務會議討論通過，現予印發，請認真貫徹執行。